刚需族骑虎难下!楼市数据全线走弱,房价依然坚挺,买还是不买?

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编者按:又逢一年国庆。从1999年首个“十一黄金周”开始,如今,中国人已经迎来第20个“十一黄金周”。20年,集中休假的假日制度渐渐改变着中国人的生活方式。

问题:房价虚高的三四线楼市,2019年会如何发展?

美高梅手机网投 2资料图:福州一处商品房在建中。
中新社记者 吕明 摄

2019年的楼市,对刚需族有很特别的意义,坚守了这么多年,终于看到了一丁点希望。

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

七天长假,你是在“堵”还是在“宅”?你是在景区“被挤”,还是在家里“被催”?你是在“买买买”的路上,还是在参加“婚礼婚礼和婚礼”的路上?

回答:

三四线城市房地产热潮将降温

从2018下半年开始,土地流拍、房企降价、炒房客断供,这些现象以前很少出现,如今却席卷各大城市,人们早已见怪不怪。

没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

今年国庆,中新网将为你梳理有关“黄金周”的服务资讯、长假“生存”指南等等,共画一幅普通中国人的“黄金周”浮世绘

在2013年之前,房价处于低位,棚改的货币化安置比例很低,据统计,这个比例大约是10%左右,也就是说当时大部分拆迁户在拆迁后得到的是房子,而不是货币的补贴,象征暴发户的棚改户和拆迁户还不为大家所熟知。

“今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行系统上班,针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息,他们已经连续2天都在开会了。

买房时机终于来了吗?这么多年的观望,房价大跌要成为现实了吗?这是每个刚需一族的疑问,也是今年楼市最大的看点。

但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。

今年的黄金周假期,你还在看房?其实楼市有点凉

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近日,虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

很遗憾,至少现在看来,刚需们依然处于“骑虎难下”的困境中。

要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。

美高梅手机网投 4美高梅手机网投,资料图:工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。中新社记者
韦亮 摄

在2014年和2015年,全国楼市库存积压达到了峰值,去库存的目标十分严峻,于是乎,棚改货币化安置政策成为了主流!大部分拆迁户在拆迁后可以得到一大笔补偿金,这一大笔钱对于普通老百姓来讲,是天文数字一般的多!

棚改货币化安置或调整

有一点需要明确,楼市数据确实出现了全线走弱,比如房企销售额,龙头公司“碧恒万”1-2月下跌幅度达10%以上,1月份更是20%以上的跌幅,比如土地购置面积,同比下降34%,创出了2009以来的十年新低,比如库存数据,住宅领域待售面积出现一年以来首次增长,意味着在不拿地的情况下,开发商手里的楼盘依然很难卖出去,去化率持续低位徘徊,市场人气延续了去年以来的低迷状态。

有点说远了。

中新网客户端北京10月4日电
过去十年,中国楼市受经济环境和政策影响,呈现短周期的波动。不过这两年,所谓的“金九银十”被淡化,九、十月份不一定是楼市最热的时候,“金九银十”反而有可能行情冷淡。

对于棚改的目标,2016年是606万套,2017年的是600万套,而2018年到2020年三年的时间,棚改目标是1500万套。这上千万的棚改户,绝大多数都是给与了货币化安置,也就是分得了大量的现金补偿。这些资金,大部分都流入了楼市,棚改户成了三四线城市新开楼盘的买房主力军。

近日,有消息称,海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示,近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。

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说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

就像今年的秋季,无论是购房者、房产中介还是开发商,都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期,多名中介反映看房的情况与平常没有区别,并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

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上述相关人士介绍,棚户区改造相关政策出台的本意,原是解决去库存和民生问题,但从目前来看,因市场与预期变化,政策在执行中走样,直接房地产化从而影响房地产的价格。

问题就出现在这,尽管房地产相关的数据延续弱势,但房价却依然坚挺。

因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

房产中介因落差太大转行

房地产商也是看到了这个商机,开始了无休止的炒房行为!

上述人士表示,和很多金融机构一样,对于大部分的超额度业务审批权限,一般均为国开行总行负责,本次也是收回相关权限。但也需要认识到,棚改项目今后会受到一定的限制。

近日,国家统计局发布的70大中城市房价指数显示,2月份一二三线城市新房价格均现环比上涨,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到57个,下跌的城市仅有9个。

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今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,利用各种媒体宣传怂恿大家买房,增大供应,进一步提升房价,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。

对此,6月27日,国开行发布澄清公告,国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。

这个时候,如果你想买首套房,或者只有一套小房想改善,一定会比较尴尬,明明耳闻目睹都是房地产的利空,偏偏房价还保持高冷,对刚需来说仍然遥不可及。

这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。

由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲聊,一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘,可以处理成只赚四千万或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。

但相关业内人士对《经济参考报》记者透露,虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置,但从目前来看,减少货币化安置数量,降低货币化安置比例已是大势所趋。

其实,正如笔者一直重复的观点一样,数据虽然不会说谎,但有时会“骗人”,换句话说是“滞后”或“以偏概全”。

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的”定价策略”方面也有体现,几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

申万宏源相关报告也显示,就销售而言,2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点,2018年将边际弱化。

比如70城房价指数,在一二线城市,近两年房价倒挂的现象愈演愈烈,由于新房实行限价,二手房价水涨船高,一手房就称了性价比的典型代表,假如一二手房的价差能够达到3000元的差距,那100平米的房子差价就达到了30万,购房者自然会对新房情有独钟,如果我们单看指数,新房价格一直保持坚挺,也在情理之中。

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2016年十月,她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河,身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘,杨琳凌晨三点起床给客户排卡,一直排到第二天晚上九点,才拿到2000多号,而房源一共只有1000套。

与房地产商完美配合的团体,叫做炒房团!

美高梅手机网投 8图为福州一处刚建设完工的房地产楼盘。
中新社记者 张斌 摄

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从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

那段时间,各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,“那种感觉就像中了彩票一样”。

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海通证券宏观分析师姜超表示,货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。

此时,二手房就成了降价重灾区,数据显示,从去年10月开始,已经连续五个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。

美高梅手机网投 11资料图:2016年4月,北京丰台区不动产登记事务中心外排起长队。中新网
邱宇 摄

炒房团,是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队。

申万宏源宏观分析师李一民表示,后续新增项目受理偏向谨慎,在本轮降准之后,PSL(抵押补充贷款,即Pledged
Supplementary
Lending的缩写)作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”

对刚需来说,数据面的走弱是确定的,表面上新房价格坚挺也很明显,一个现实的问题是:买还是不买?

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