地产马拉松 谁是半程王?

摘要:7月31日,中共中央政治局召开会议,强调坚决遏制房价上涨,引起了房企的高度关注。
在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒…

越来越多的房企在最近开始陆陆续续召开2018年业绩发布会了,总的基调就是。

以价换量、谨慎拿地 房企“备冬”
29家上市房企9月销售额共4217.7亿,环比涨19.78%,增速高于上月的10.54%;机构预测,四季度降价促销、低开走量或成常态

地产马拉松 谁是半程王?

​在没有明显利空的情况下,后续地产板块行情仍可期。我们认为,可以从3个角度去掘金:

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

增长亮眼,未来可期

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●龙头房企料将实现靓眼销售表现。我们预计2018年龙头房企平均销售金额增速将达30%以上,其中华夏幸福、招商等公司增速有望突破40%,显著高于行业平均增速。保守估计2018年Top10/Top20/Top50房企市占率将分别达到30%/40%/50%,而该数据2017年分别为25%/33%/46%。

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

在他们的业绩报告和一些专家解读中,你几乎完全感受不到地产行情的低迷,仿佛现实与财报就是不同的两个世界

9月销售额明显增加并非市场回暖,而是开发商在全国范围内降价促销加快推货速度。图/视觉中国

2018年已经行进过半,中国房地产市场在多方挤压之下艰难行进。

总之,预计2018、19年龙头房企平均盈利增速将进一步提升至30%左右。因此,我们依旧坚定看好一线地产龙头企业。

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

在地产的世界里,所谓的冬天只不过是比夏天稍微冷一点点的季节。

9月刚过,房企就开始发布成绩单,新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现,截至10月10日,从披露销售简报的29家房企来看,9月销售额平均环比增速为19.78%,明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,部分已经开始以价换量的企业,9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业,会取得应得的红利。

一方面,房地产遭遇有史以来最严调控,限购、限贷、限售、限自持乃至限房价,在“房住不炒”的核心基调下,政府连番出台各种政策围对房价进行围追堵截,目的就是要遏制住房价的过快上涨,让其回归到一个合理的水平。

一线地产A股有:保利地产、 万科 A、 招商蛇口等。

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

地产在今时今日,在中国经济框架里所占据的比例依然遥遥领先大多数企业,而且在未来可见的时间里,这个比重很难被改写。

9月销售增速上涨明显

另一方面,融资环境不断收紧,人民币贬值导致汇兑损失不断加剧,经济下行、消费降级以及贸易战的影响等,都让整个行业的发展前景变得更加不明朗。

●与此同时,我们认为,一些重点区域性的优质地产公司和板块的投资价值也正在凸显:

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

我们很难看到在同一个行业里,超过千亿规模的企业可以达到31家,头部聚拢的效应已经越来越极端。

记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现,已经披露数据的29家房企,9月单月共实现销售额4217.7亿元,与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%,高于8月份10.54%的环比增速。

多重因素作用下,行业迷雾重重。

比如具有京津冀区位优势的荣盛发展、粤港澳区位优势的华发股份……

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

我们仔细研读了碧桂园、新城控股、旭辉、阳光城、越秀地产的2018年年报,一二三线开发商品牌依次排开,大有大的战略,小有小的思考。

具体到单个房企,禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%,禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高,远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第二高,也是远洋年度第二个销售过百亿的月份。

纵观头部房企,碧桂园、万科、龙湖等房企纷纷公布了2018年上半年年报。受房地产行业结算时间周期影响,房企2018年上半结算的项目大多来自2016年和2017年的销售。彼时,市场正处于成交量和成交价格快速上升的行情火爆期,这部分销售延递至2018年上半年结转,由此构成了2018年上半年增收又增利的业绩表现。

●此外,我们也看好集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的部分二线品种:新城控股、金地集团、阳光城;

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

从这些地产赛道的深度参与者中,我们或许能从多维度的不同视角下,从一些细枝末节中,窥探出地产下半场存在的机会和即将要走的路。

还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%,特别是恒大,9月单月完成630.1亿元的合约销售额,环比上涨56.5%,创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元,创下全年月度新高,超6月份近88亿元。

地产话事人统计当前已公布2半年报的房企业绩显示,2018年上半年,房企销售龙头碧桂园录得营收1319亿元,同比增长69.7%,净利润163亿元,同比增长94.9%;万科录得营收1060亿元,同比增长51.8%,净利润197亿元,同比增长43.7%;龙湖录得营收271亿元,同比增长45.9%,净利润67亿元,同比增长36.9%;阳光城录得营收152亿元,同比增长102.1%,净利润10.35亿元,同比增长201.4%;旭辉录得营收184亿元,同比增长64.0%,净利润42亿元,同比增长60.2%。

房地产板块该如何掘金?

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

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相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高,强者恒强的马太效应愈发明显,小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓,景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长,跌幅超过10%。

一片盈喜之中,媒体纷纷给出了诸如“房企进入净利收割期”、“增收增利成主流”等类似标题,而在业绩公布之后,多支房地产股也一改今年以来的低迷走势,出现了股价的上扬和走高。

◆2016年1月基本龙头房企单月都在200亿,2017年基本都在400亿,而到了2018年1月份,基本都在600亿!2018年,我们继续坚定看好全国性房企龙头:

  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

前几年我们观察到的现象是,大量的房企下沉市场做的特别的厉害,包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城们,都开始全面重仓三四线,战线越拉越长。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度,其中不乏通过降价促销或者低开走量方式,这并非市场真正回暖,而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

具有结转周期滞后性的营收指标增长强劲,代表当期表现的销售额同样是势头良好。期内,碧桂园继续保持领先,半年录得销售额4124.9亿元,同比增长42.8%;万科录得销售3046.6亿元,同比增长9.9%;龙湖录得销售额971亿元,同比增长4.8%;阳光城录得销售额700亿元,同比增长76.9%;旭辉录得销售额660.3亿元,同比增长40.0%。

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  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

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部分龙头房企增速放缓

华尔街股市有句名言:“只有趋势才是你真正的朋友”。虽然增长幅度不一,但从量级上看,整个房地产市场成交量仍然保持在高位,但在前述多重因素作用下,房地产的这种趋势在未来又能否得以保持?

◆其次,我们认为,具有区域优势的二线地产未来增速也十分可观,其投资价凸显:

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

现在回过头来看,却恰恰发现这些开发商恰好是抓住了中国城市化进程最快,房价需求猛升的那几年,于是大家业绩纷纷超百亿,普天同庆,增长率低于80%都不好意思拿到发布会上去说。

已经披露销售简报的29家房企,前9月共计实现销售额34724.8亿元,平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首席分析师张大伟分析认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史纪录是必然,但整体来看,上涨速度相比2017年会明显放缓。

只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。我们尝试用数字来还原中国房地产市场的真实面貌。一派歌舞升平之中,一些改变市场趋势走向的因子也正在显现,来看几个决定未来走势的关键性因子:

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  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

但是,这样做的弊端很快就凸显了,就是伴随快速扩张的一定是债务的上升,买地需要钱,用人也需要钱,而一般债务的期限差不多是2-4年的时间,所以到了2018年、2019年开始,还债的时间到了,市场也慢慢变冷静了,各个房企面临的压力也是比较大的。

张大伟表示,随着房地产调控深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的普遍上涨,逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。

1、一线和核心二线城市销售额同比下降明显。在此轮调控当中,房价上涨最快的一线和核心二线城市是明显的重灾区,在拿证难、限价严重等多管齐下调控手段下,房企上半年在一线和核心二线城市的销售额也出现了较为明显的下降,其中以布局集中在一二线城市的龙湖和旭辉表现最为明显。

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  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

因此,我们从2018年的年报中能明显感受到各家房企的态度,两个字。

公告显示,2018年1-9月份,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,实现合同销售金额4315.5亿元,同比仅增8.9%。金地集团前9个月累计签约金额1060.9亿元,同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元,同比仅增9%,而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园,今年是38.36%,去年增速为30.5%的恒大,今年是22%。

2、拿地金额收缩,多家房企转向二三四线拿地。受整体融资环境收紧影响,上半年大部分房企拿地金额都出现了同比的下跌,这一趋势从上半年频频出现的土地市场流拍和土地成交溢价整体下降也可见一斑。整体来说,上半年TOP10房企普遍都收缩了拿地投资额,TOP20为了保持规模增速虽然仍然大举拿地,但同比2017年也已经有所收敛。

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  观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

谨 慎

克而瑞研究中心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP100排行榜显示,TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著,而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中,TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元,较二季度环比下降近21%。

除此之外,在一线和核心二线城市调控严厉,销售遇阻情况下,多家房企为了寻找新的业绩增长点,也纷纷转向三四线房企拿地。其中,旭辉林中就表示,过去旭辉在三四线的布局太少了,希望以后能增加三四线的比重。富力李思廉则指出,房企不想去二三线拿地都不行,因为一线城市的供应太少了,上半年基本上主流的开发商都转向了二三线。

◆集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的部分二线品种——

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展,金科地产联席总裁方明富看来,调控压力大的城市房价会出现略降,但总趋势是稳中略升。

除了碧桂园外,其他几家房企对于三四线城市的态度越来越微妙或者说是与前两年相比更加的小心翼翼。

丁祖昱表示,TOP3房企增速缓慢,有一些基数方面的原因,基数太大增速会慢一点,TOP30的房企较为激进,都想冲得更快一点,更上一层台阶,所以增速明显。

3、房企回款率正在下降。除开一二线销售遇阻和拿地转向三四线以外,最关键也是最致命的一点,是房企普遍都下降了的回款率。数据显示,上半年几乎所有房企回款率都出现了不同程度的下降。这也是为什么房企上半年拿地投资额都在下降,但负债水平却仍普遍上升的部分原因所在。受销售回款变慢影响,房企需要更多的融资以保证资金链的安全和充足。

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  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为,一旦限价,过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损,所以开发商不卖,房企资金链也会出现问题,容易导致一连串后续问题。

相比于头部开发商在三四线的谨慎,其中有两个区域是所有开发商都一致看好的,就是已经上升为国家战略的两大城市群。

千亿阵营再添“新兵”

业内人士指出,虽然2018年上半年房企销售额仍然保持高位增长,但这实际上有部分要归功于2017年留存销售的助力,要看清房企真正的销售情况,还有待下半年的进一步观察,但从总体上看,调控的作用已经显现,房企的销售行情也势必受到影响。

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  在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说:“大家现在看到的房价是一个平均价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

长三角城市群、粤港澳大湾区

根据克而瑞研究中心数据,截至9月末,千亿房企数量达到18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中,首次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

综合当前调控的形势和整体经济走势,地产话事人预判,未来具备以下几大特征的房企将更具备优势:

由于公布的17年全年销售数据理想,并且18年年初部分城市发布楼市政策微调、精细化管理等政策,今年1月份迎来地产龙头股估值修复行情。行业集中度提升趋势将会在未来几年延续,并且强者愈强将更为突出。

  就在7月31日,深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

房企普遍对这两块区域格外关注,比如新城控股在长三角的比重达到了61%,环渤海的比重也达到了15%。

根据阳光城9月份销售简报,1-9月份,累计实现销售金额1090.02亿元,其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米,权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元,比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米,比上年同期增长37%。

1、得土储者得天下。一方面,当前土地市场已经处于高位,更增添了许多限定性的出让条件,在融资环境收紧、融资成本整体上行背景下,当前房企的拿地条件已经大不如前,相比之下,抓紧此前融资宽松期大举揽储的房企更具优势。

而,当前房地产去库存已经基本完成,从城市分布看,后续一二线城市可能会继续补库存,而三四线由于中国城镇化进程的推进需求大幅降低,补库存意愿并没那么强烈。

  对此,刘伟称,可以说深圳是第一个响应中央号召的,目的是让房价不涨。在他看来,未来房价整体不会上涨,但个别城市、区位会有一些差异。

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一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂,前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元,同比增加159%,超额完成千亿目标已不是问题。

另一方面,房地产是周期特征明显的行业,大体量的土储、均衡的土地布局以及低成本的地价等,都将更有利于房企从容穿越周期。据此推断,土地储备惊人的碧桂园、恒大、融创等房企,在行业集中度将进一步提升的下一阶段,将更加具备先发优势。

因此,我们认为,房地产经历短期调整后或将迎来第二波行情,重点布局一二线房企。

  “我们跟招商局在深圳都有项目,其实从去年起,深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说,“今年上半年三四线城市房价普遍上涨,成交量大,此次政治局会议后,会使一个区域的平均价格稳定,但对周边地区的房价不一定是坏事。”

这里值得提的是,整个东三省及环京区域对于房企而言,投入的力度相对来说少了很多。

克而瑞研究中心分析,规模房企数量进一步提升,全年千亿房企数量或超30家。

2、高周转仍然是王道。据多家房企在中报会上的表态,已经普遍达成的共识是:下半年房地产调控不会放松,也不会进一步收紧,而总体融资环境仍将收紧,房企整体融资成本将上升。在此背景下,对于负债水平普遍较高的房地产行业来说,唯有保持高周转,才能确保流动性和资金安全。这也是为什么此轮中报会,多家房企纷纷表态要强化高周转。因此,在高周转上表现优异的碧桂园等房企将更具突出优势。

地产板块上涨第一阶段主要是“估值修复”

  观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

里面的原因也很简单,就是对于房企而言,更加追求一种长期稳定的确定性,没有足够大的预期就意味着蕴藏着风险。

值得关注的是,前9个月,800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计,500亿元以上规模的房企数量,有望从2016年的23家提升至超过50家。不过,300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言,增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下,不进则退,继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

3、现金流将变得更加重要。2018年以来,限制政策的密集出台、去杠杆稳金融、各城市客户信心指数波动等因素的叠加效应,加大了房地产成交不确定性,量价承压显著。在此背景下,保证企业的安全性变得更加重要。而在市场行情不稳定的情况下,保证手头充足的现金流,将为房企预留出更多的资金腾挪空间。

业绩普遍向好,主流房企靓丽。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来,一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

长三角区域和粤港澳大湾区承担了房企更多的预期,构成了房企最坚固的“粮仓”。

销售均价有增有降

观察上半年房企在手现金情况显示,多家房企在手现金均呈现增长的趋势,显示出市场震荡周期,房企对于现金流的重视程度,其中尤以碧桂园为甚。中报显示,截至2018年6月30日,碧桂园在手现金及银行存款高达2099亿元,占总资产比重的15%,同比2017年底的1484亿元大幅增加41.44%。其中,销售楼款现金回笼达到了3360.2亿元,占到了公司上半年销售额的81.46%,继2016年、2017年之后,又一次实现正的净经营现金流,显示出了碧桂园在不同周期环境下强大的管控实力和稳健的经营能力。

其中,荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化,预计2017年业绩增速分别达39%、80%、83%(预告区间中值)。宋都股份、京汉股份、宁波富达等房企受低基数或业务转型等影响,预计业绩增长达100%以上。

  事实上,珠江投资的地产业务占比并不高,杨三明说,“仅地产业务看我们是个小企业”,但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期,不需要再投入,所以未来会“适度聚焦地产业务”。

对于中西部地区,还值得关注的就是成都、西安、长沙、武汉等省会城市,随着人口落户政策的全面放开,这些中西部的核心城市将接受到人口更多的回流,对于房企而言,源源不断的人口流入,就是最大的利好。

作为地产行业老大哥,万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口,喊出了“活下去”的口号,这令同行们“瑟瑟发抖”,不止于此,整个行业已经感受到冬天的凛冽,降价、缩编、裁员、节流……

2018年上半年以来,碧桂园一度经受施工安全方面的质疑,但资本市场不相信眼泪。仅从当期表现上看,碧桂园无论是销售还是营收、利润都继续保持了快速增长的态势。按照总裁莫斌在业绩会上披露,碧桂园全周期的开发速度约为17—21个月交楼,按照这个结算周期,碧桂园表现卓著的2016年和2017年的销售业绩,将在2018年下半年和2019年的营收当中显现,这也为碧桂园未来一年半时间的业绩表现奠定了良好的结转基础和未来增长预期。

考虑2018年主要结算2016年房价全面上涨销售房源,预计营收增速、毛利率有望继续维持高位,主流房企业绩有望延续高增长。

  在城市布局战略区域方面,杨三明说,目前公司也在布局强二线城市,在中心城市周边展开布局,比如上海周边的苏州、南通、宁波等地,广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市,北京周边的雄安新区、保定,郑州、武汉,以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

我们经常说,一定要格外关注房企房企重点开发的地区,高热度会提升地价,而高地价又会拉升新房房价,从而引发区域内房价的整体抬升。

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,已经有10余个品牌房企在打折促销,包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段,抢收“金九”。

在安全事故引发社会热议的背景下,碧桂园采取提质控速的主张,成立安全生产委员会,引入第三方机构介入监控工程安全和质量,严选施工单位。中信证券认为,任何商业企业在连续快速成长和高激励之下,难免出现“动作走形”——重要的是在发展中解决这一问题,提高管理水平。

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  对于操盘旧改项目,杨三明表示,目前的旧改项目主要集中在一线城市,在二线城市还是以快进快出为主,因为很难看明长周期的未来市场,所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

其中有两个城市需要跟大家重点提一下,因为很少有地产开发商会在业绩会上具体谈论到哪个非一二线城市,除非确实对这个城市的压了重仓。

“金九”期间,这些房价的降价尺度到底有多大?从销售简报中能窥视一二。

但无论如何,当下,碧桂园依然是业内周转速度最快,标准化程度最高,激励最完善的企业之一。公司财务状况良好,融资渠道通畅,销售回款顺利,无论是土地储备(内地3.64
亿平米土地储备),还是开发能力,公司依然是内房股当中最优秀的企业之一,而在安全事故之下公司对经营稳定性的全面提升,将有利于公司成长确定性的提升。

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  此外,杨三明还说,中国的房地产市场本身就存在长周期的特点,但目前应该还处于最好的时期,尤其是未来5到10年,房地产行业发展情况仍然较好,也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

比如旭辉重点提到了山东的淄博,经过他们的内测,这个城市的实际居住人口可能接近了千万,同时作为山东半岛的核心城市,整体的城市建设和版图都搭建的比较好,核心区域的均价仅为1万左右,还有比较大的上涨空间。

万科9月单月销售面积增长10.8%,但是销售额则同比下降6.3%,在业内人士看来,与万科采取的降价措施有关。据了解,北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产,9月份平均销售价格为每平方米16062元,而8月则是每平方米18009元。

且不论碧桂园有没有当老大的心,它毕竟如曾经的万科一样,成为行业标尺。它的一举一动,已经跳出自身,成为行业风向标。在传统业务之外,农业、高科技都成为碧桂园新的发力点,或许几年后,碧桂园将颠覆自己。

与此同时,我们注意到,主流房企的市场集中度显著提升:

  观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

其次是阳光城重仓的广州清远,最大的利好在于即将通车的高铁,从广州到清远只要四十分钟,同时阳光城认为清远很有可能成为广场的另外一个副中心,因为从多个维度看,清远与广州的互动将越来越频繁。

值得指出的是,早在8月30日,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月,恒大累计物业销售均价为每平方米10509元,而前8月为每平方米10510元,价格变化很小。

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  “40年来,中国的房地产从零起步,一些企业在此前追求规模,动不动就是5000亿元、3000亿元,完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的,但是这种时代已经过去了。”恒隆集团(22.10
-0.67%)、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

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也有均价上涨的房企,远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元,8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元,8月份平均预售价为每平方米13870元。

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  一线城市供地有限,二线城市在努力去库存,非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事,如果开发商今天还是保持这种态度,恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说:“当房企有量的时候,速度也就变成一个大问题。速度不够,绝对比不过别的房企,要每年推出那么大量的货值,速度就要比别人快。”

从年报中,我们发现大量的房企都在对外传递另一个概念。

超半数房企完成75%目标

我们认为,地产板块上涨第一阶段主要是“估值修复”。行业集中度提升趋势将会在未来几年延续,并且强者愈强将更为突出。行业中龙头及二线龙头销售仍将大幅领跑行业,出现持续的理想增长。

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