难道你留在一线城市,唯一的目的就是一套房子?

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  我们有些农业专家比较保守,现在管理国家这一代人也有着非常鲜明的记忆,20世纪60年代中国闹饥荒,很多国家对我们搞了粮食禁运。我们不需要保持98%的自给自足,但是应该保证
90%、85%的自给自足,这是我们国家大的战略问题,所以我们有一条控制可耕地面积的红线,这条红线就是根据自给自足的要求画出来的。

最后是三线城市,其实谈到三线城市时,我们更多就不要去考虑它的经济情况,职场发展等等事情,而是考虑宜居水平,环境水平。三线城市小创去的有点多,差不多近百座是有的,其中最好的,还是在长三角和珠三角这个大城市圈里的小城市。比如常州、嘉兴、绍兴、中山、珠海、惠州等等。由于地理位置的优越性,这些小城市往往交通非常便利,生活气息也比较浓郁,人文自然景观也很不错。大富大贵的很少,安逸富足的很多,是很多不愿意接受一线城市高压力生活的朋友,最佳的选择方式。

  根据《通知》,各地需根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

那为什么我们住宅用地配置那么少呢?谈起这个,我顺便提一提我们现在的户籍制度。我们都知道,中国的户籍制度是非常死板的,尽管大量人力往经济发达地区迁移,但户籍指标却没有得到迁移,那么当然他们的土地指标也没有得到迁移,进一步加剧了供需矛盾。以上海为例,上海的常住人口户籍比是1.7,也就是说,在上海的2500万常住人口中,只有1400万人有户籍指标,相应的上海的住宅土地指标也就那么多,那么还有1100万人呢?虽然他们没有户口没有土地指标,但他们也要居住也要买房啊,那就只能争抢资源造成房价居高不下。可是另一方面,他们的指标还留在老家,尤其是一些生育高的地方,就拼命造房子,可是真的有这么多人需要这么多指标吗?不得已最后又是去库存,这就加剧了房地产两极分化的倾向。

但是到了20世纪末的信息技术革命之后,信息技术产业也逐渐取代了传统的工业部门成为社会物质财富的主要来源。信息技术产业主要是信息设备制造和互联网产业,这两种都是高度集约型的产业,不需要大量的厂房就能够创造出很多财富。所以这些产业往往会留在大城市,而没必要外迁到中小城市去。

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一线城市居高不下的房价,归根结底还是由供求关系决定。全国十几亿人口全都盯着总面积不到中国1%的四个一线城市,土地资源必然稀缺,价格也相应只会不停上升。一直持续到中国经济逐渐增长乏力,北上广深常驻人口不断下降,那时的房价才会真正有可能降下来。但是关于这件事,着实有些太遥远,并不建议大家去等待。

  深圳市规土委7月11日发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》提出,2017年度,深圳计划供应居住用地218公顷,相比去年计划供应的125公顷,同比增加了74.4%。

Q

全中国大陆唯一一个土地真的有点稀缺的城市是深圳,全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵,然后剩下的1000平方公里可供开发的土地中已经开发掉了900多平方公里,只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

  总之,大城市不仅创造了就业,创造了收入,而且还能不断产生新鲜的事物,这就是人口迁移的规律。

对于当下生活和工作在一线城市的大多数普通人来说,企创网的一贯观点只有一个,就是如果你现在买不起一线城市的房子,那么未来能够买到的机会只会越来越渺茫,而不会越来越轻松。因为一线城市的房价上涨速度,很大概率上超过你的收入上涨速度,这还不包括随着你年龄增长,开销越来越大的附加因素。

  在广东省体改研究会副会长彭澎看来,土地指标应当顺应人口的变动而变化,在人口流入多的大城市,应当增加指标,在人口流出地,也要相应减少指标。

Q

像北京和上海这些大都市,一方面天天喊着人多地少,然后让土地竞拍价格节节攀升,进而带动房价不断上涨,另一方面确是把大量的可供开发土地划入到基本农田保护区,然后由着这么宝贵土地去闲置和浪费。

  大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。

首先是一线城市,小创曾在北京生活工作过一段时间,当时住在北五环以北,工作在南三环,每天上下班路上的时间就有三四个小时。那是几年前,小创刚刚毕业,从事的是图书出版行业。收入很低,时间很长,好在单位当时提供住宿,虽然是地下室,但也算是能省下一笔不小的开支。

  杭州2017年经营性用地计划出让量则高达3089亩,创下新高。2016年这一数字为2773亩,2015年只有1856亩。

薛老师:其实唱空楼市的论调已经很多年了,至今网络上还有不少人拿香港,日本楼市作对比,可是谁看到过楼市真正下跌呢?当然,我并不是说房产是只涨不跌的,而是这个真正的转折点时间还没有到来。

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  重庆搞了一个制度叫地票制,地票上写的农民有多少宅基地、承包地。农民进了城,变成了城市户口,能够享受到城市提供的公共服务,如果他愿意放弃这一块土地,这块土地就可以纳入城市建设。

编者:每每谈及逃离北上广深的话题,几乎清一色的都是关于一线城市房价太高无法忍受所以离开。这让笔者非常诧异,难道一线城市的价值,在你的眼中有且只有房子吗?这样的人生,的确可悲了些。作为在中国一二三四线城市全部生活工作过的过来人,企创网(ID:ckshikong)今天想给迷茫的朋友们聊一聊这个话题。

  如何解决这个问题?“人地挂钩”是一个重要途径。

有个段子说,体重与房价很像:只要不长就已经很开心了,降是不指望了。突然就长起来了,都是局部(脸和肚子;一线城市)长得最快。所采取的主要应对措施是少(限)吃(购),都是治标不治本的办法。再长也想吃(买),因为这是刚需…唉,薛老师,如果不是泡沫,那是什么导致了房价的暴涨呢?

既然一线城市的房子供不应求是政府人为制造出来的稀缺,那么将来政府修改一下土地规划也就可以轻而易举地解决问题了。所以随着产业结构升级的逐步到位,就业人口不断调整和优化到位,届时一线城市必定会逐步释放土地资源,多盖些房子来保障大家的居住需求。

  所以,一是我们的土地本来就少;二是大部分土地还要用来种种粮食,因此土地就感觉特别少;三是过去城市和农村相分离,农村家家户户都有宅基地和自留地,虽然农民住房质量不太高,但是人均面积比较大。现在情况发生了变化,很多农民进城了,但是他的那块地还在,而且也没有改变用途。

所以,如果你现在短期内还不想离开一线城市,甚至已经做好了即使一辈子也买不起一线城市的房子,但是依旧愿意留在一线城市工作和生活的心理准备,那么企创网能给你的最好建议,就是在喜欢的或周边的二线城市先买一套房子。这套房子,不是给你现在的,而是给五年甚至十年后的你,一条退路的。小创当然希望所有人都能够在一线城市活得很好,但是这显然是并不太现实的。理性的人会根据现状做好最差的打算,然后再去做最大的努力。蒙着眼睛向前冲这件事,危险比成功概率大多了。

  张大伟认为,一二线大城市纷纷增加土地供应,除了顺应人口流动趋势,解决实际住房需求外,也是增加有效投资、带动经济平稳健康发展的需要。

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香港土地用途

  回顾中国这些年来的发展,人口迁移大多数是奔着大城市去的,当然也不是一下子都到了北、上、广、深这些一线城市,而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民,已经在家乡的县城里买了房子,县城里的人想去地市级城市,地市级城市的人又想去省城。

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  国家发展改革委(下称“发改委”)发展规划司负责同志日前介绍城镇化情况时表示,今年我国将全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,结合上年度农业转移人口落户情况,调整完善2017年度土地利用计划指标分配办法。

薛老师:首先,我想和大家说一个观点:在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但我们不能把整个中国房地产市场都看作是泡沫,因为并不是大多城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。北上广深以及一些二线城市涨幅确实非常大;但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。在搜房网有个百城指数,根据这个指数,中国最大的100个城市里,仅仅只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市呢基本都在长三角,珠三角和京津冀三大经济圈,去年占了全国商品房销售面积的16%左右,显然,房价上涨是少数现象,并且主要和人口与货币往大城市集聚相关,事实上这个过程现在还没有结束。

改革开放40年来,中国的人口迁徙也是遵循着这样一种规律,前30年主要是农民进城,而最近10年则是中小城市人口往大城市集中。

  所以在这个阶段,加之中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。现在我们正在形成一些大城市群,应该顺应这个潮流,应该鼓励大城市群的发展。

但是貌似这些人从来都没有反思过,为什么一线城市要让每一个人都买得起房呢?为什么一线城市就欠你一套房呢?难道就因为你离开老家在一线城市工作了几年或者十几二十年,所以一线城市就应该提供给你一套房子吗?这显然是说不通的。之所以还留在一线城市,一定是一线城市给予了你在你家乡所无法获得的东西,要么是资源,要么是收入,要么是发展,要么环境等等一切。况且,貌似一线城市除了房价外,其他的物价并不那么高不可及,反而是和其他城市相差不多的。当你生活在一线城市,每天都能够享用到一线城市才有的各种资源时,你又是否有过像吐槽一线城市房价般感激一线城市给予你的机会呢?

  中原地产首席市场分析师张大伟说,过去几年对大城市都是提出要严控边界,减少土地供应,但现在则是顺应人口流动变化,增加大城市的土地供应,“这是楼市调控思路的一个重大变化。”

在之前与凤凰卫视的邱震海老师合作的节目中,薛老师就持有未来一线城市必然是看涨的观点。果然,上半年来这楼价窜得是让人心惊肉跳啊,尤其在一线城市,一套房子就轻轻松松划分出了阶层;但十一之后又风云突变,一系列调控政策弄得人心惶惶。我们也收到很多留言:以后这楼还能买吗?

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  大城市必须要聚集一定规模的人口,才会出现好的学校、医院和各种文化生活。希望的生活,在小城市无法实现,只有到大城市,全世界都是如此,中国也不例外,人的基本选择逻辑是一样的。

三线城市的最大魅力,在于安逸和舒适;如果你没有宏大的梦想和强烈的进取心,其实大城市并不十分适合你。你只是想求得一份安稳自在,但是在大城市里每天都充斥着激烈的竞争和压力。那么这个时候,假如你把目光转移到三线城市,我想你会非常惊喜。仍旧拿小创自己举例,在三线城市工作生活那段时间,应该是小创人生中非常安逸富足的时光,也是非常值得被铭记的一段回忆。

  大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。但这些大城市尤其是上海等超大城市多土地资源稀缺,供地能力不足。再加上目前超大城市人口已经严重超载、交通拥挤等大城市病问题,中心城区新增建设用地已然较小。

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其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

  而我们属于在三十几年内快速实现工业化的国家,这个过程很短,目前还有
1/3的农民没有走出去。

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  住房城乡建设部和国土资源部今年4月1日发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(下称《通知》),提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。《通知》要求,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

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《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价现在比房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。但地价是个派生价格,最终的产品还是房价,预计未来的房价比现在的房价还要高,所以才敢现在把地价拍得更高。

总抱怨中国的楼市泡沫如何如何大,一线城市房价动辄五六万一平,但是三四线城市只有五六千一平的房子大把在那儿,你却不愿意去买。归根结底,你不是买不起房,而是一定想要买全中国最贵城市的房。那么这种思维的本质是什么呢?不想买家乡的房子而想要买一线城市房子,说好听点是上进,说难听点是欲望,既然是想要满足欲望,就一定要付出代价,这才是公平;只盯着已经非常高昂的一线城市房子,而从未思考过正在快速发展和上涨的强二线城市房子,说好听点叫做追求最好,说难听点则是没有远见,亦或者说是欠缺理性的投资理财思路,根源是懒得去学习去思考。

  因此,实施“人地挂钩”,才能与人口的流动态势和实际需求相吻合。

说起房价,许多人的第一反应就是泡沫。可是喊了这么多年泡沫,房价就涨了这么多年,如今大城市的房价已经到了一个大多人高不可攀的高点,市场上恐慌的情绪也就更强烈了。

虽然这样的模式过于功利,但是从城市本身的长远发展来看,这样的方式也是不得已而为之的,应该得到理解。假设北京、上海这些大城市放开了按需供地,令房价降下来让大家都能够买得起,那么用不了10年时间,北京和上海的人口恐怕都得超过5千万人,届时把容量真的饱和起来了,以后要想引进人才可就困难重重了。

当然,政府在土地问题上存在很大的问题,后面会重点谈到。这里我首先要说的是,现在最流行的两个说法,都解释不了目前楼市的价格问题。

一线城市的最大魅力,在于开阔和机会;任何曾经在一线城市工作过的小伙伴们,都会感受到一线城市丰富的工作机会。你可以在这座城市里找到各行各业,自由选择和发展。而一线城市也永远都是变化最先开始展现的地方,你可以发现每天都有变化在发生,每天都有机会在被发现。更为关键的,是一线城市其实更公平,虽然它也有门槛,但是相较小城市它却更重能力和勤奋。我们时长可以看到在一线城市拼搏多年后一日逆袭的故事,但是这种故事在小城市却是很少能够看得到的。

  应对这种情况,加快都市圈的发展成为重要方向。6月28日,国家发改委发布《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》,至2020年,京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市,市域(郊)铁路骨干线路基本形成,构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈。

薛老师,我今年还想买房呢,可是这时候入手就最怕成为接盘侠了。不都说楼市就是一个击鼓传花的游戏么,现在政策调控不断出来,这泡沫会不会正好碎在自己手里呢?

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第二个原因,欧洲人口密度很高

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  张大伟认为,这是限购、限贷、限价、限售、限商住等作用于需求端的“减法”同时,所做的加法,这将有利于平稳市场的供需结构。

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第二种说法是“土地贵”

二线城市的最大魅力,在于潜力和特色;一座城市在人口多到一定程度时,其实城市本身的特色就会变得非常模糊,或者可以说有些庸俗。上海和深圳其实就是典型的大城市的典范,它和世界上的所有大城市是非常相似的。而二线城市则非常不同,它们多是分布在中国各个省份的省会城市。当人们提到南京,提到杭州,提到武汉,提到长沙,提到成都时,往往是在大脑中会浮现出一些非常个性鲜明的形象的,这也恰恰就是二线城市最大的魅力所在。而随着时间的进一步推进,一定会有强二线城市逐渐成为新的一线城市,而这对于年轻人而言,就是最大的潜力机会所在。

  从目前情况看,一二线热点城市库存周期大多在6个月以下,属需要显著、加快供地节奏的范围。

美国佛罗里达州发生泡沫时,几乎三分之一的居民不干实事都在售楼,居民无论有没有资产都跑去银行贷款买房,结果破灭后是一地的坏账;日本在签订广场协议后,日圆飙升,成为全球地价最贵的地方,东京的地价足足可以买下全美国,香港也经历过1987——1997连续13年每年20%的暴涨,加上外国投机者的涌入和回归的消息刺激,一涨再涨,结果东南亚金融危机一来,香港和东南亚国家的楼市一败涂地。对比一下你就能看到,实际上现在一线城市的房价还远远没有赶上泡沫,即使是涨得最凶的深圳,这十年也就增长了5倍,还是可以控制的。而且其实历来的楼市泡沫大多有外国热钱作祟,在全球的金融风暴中瞬间崩溃,就这一点看我们目前还是安全的,不需要杞人忧天。

《多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?》

http://www.domainization.com ,  有人说中国政府老是在刺激经济,其实
2004~2007年实行的不是刺激经济的政策,而是在下压,不让新建钢厂,私建钢厂都会被关掉。2009~2010年刺激了一年多一点的时间。2010年4月,政策开始收紧,当时重要的标志就是第一次实行住房限购,一下子就把北、上、广、深鼓起来的泡沫压下去了。使得这个泡沫没来得及波及全国二线、三线、四线城市去,小城市的房子虽然也盖起来了,但是房价没有暴涨,绝大多数省会城市价格基本合理。

在上海、广州、深圳也都曾有过小住,时间或短或长不等。由于笔者个人性格的原因,对于缺乏历史底蕴的城市往往没有办法真正喜欢得起来。所以四座一线城市中,上海和深圳和笔者并不算对脾气。而北京和广州中,北京由于地理、气候、政治、人口等等因素,小创也算不上非常喜欢。最后剩下的广州,恰巧是笔者最喜欢的一线城市。环境宜居、思维开阔、交通便利、底蕴厚重,最重要的三点,第一是政治气息不那么重,第二是生活气息特别浓,第三是人口并不算那么臃肿(这里是相比其它三个一线城市而言)。如无意外,小创还是打算过段时间重回广州去工作生活的。

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我们看到很残酷的现象是,在这两年一刀切的去库存政策下,这种形式更加严峻。上海这样的大城市,本来库存就只有三个月,属于库存紧张状态,在全国“去库存”下,去年买房简直就是哄抢,本来就紧张的库存和去年同期相比更是下跌了70%和51%,价格更是一路飙升。而在辽宁、哈尔滨等人口净流出的城市,喊了那么多年去库存,可是有什么用,人都走了,又怎么会买房子?

在古代社会,农业生产是社会物质财富的主要来源,而农业生产却离不开土地,所以农业的从业人员也必须广泛分散到有充足耕地的广大乡村。因此古代只有10%的人口是居住在城里的,其余的90%的人口是分布在广大乡村,而那个时候的社会物质财富也主要分布在乡村。

  现在就是一些内陆地区的二线、三线、四线城市人口迁出的过程,但是并不是说它没有机会了。一是小城镇的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅,保护好当地的生态和特色文化,就为将来人口回流做好了准备。

http://www.iam-comics.com ,人呐,最重要的还是开心。房子这种东西,只有你有了以后,其实才会更加理智,无论房子在哪儿。不信,你就试试看…

  厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经记者表示,未来在土地供应方面,一二线热点城市的土地红线应适当放宽,将周围三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。从而在满足一二线城市发展需要的同时,促进三四线城市的集约化发展。

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《90后都开始“朋克养生”了,中国楼市何时能摆脱越调控越上涨的怪圈?》

  要想降低房价就一个办法,当房价高到一定程度的时候,就开始放地,把你的房价砸下来。不能老在需求方做文章,也要在供给方面做文章,这个问题就集中在供给侧结构性改革。

其次是二线城市,小创工作过的二线城市有南京、杭州、武汉、青岛、大连、沈阳;小住过的有天津、成都、重庆、宁波、苏州、西安、长沙等等。两者两加,基本上就是中国全部的二线城市了。不同于一线城市其实非常相似的工作环境,二线城市的差异就比较明显了,甚至可以说是五彩斑斓。比如其中的南京,就是企创网最喜欢的城市,也是二线城市中生活和工作最久的地方。原因其实和喜欢广州类似,文化底蕴厚重,生活气息浓郁,而且经济环境也蒸蒸日上。在二线城市中,强二线和弱二线的差别还是比较明显的,以南京杭州这样的强二线城市来看,可以预见在不远的将来,它们即将成为新的一线城市。而弱二线城市,往往根基还并不算太稳,未来还有一定的变数也未尝可知。

  稍早之前,北京市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。

再说目前楼市的基本面还是强劲的,实际上我们城镇化进程和人口结构还没有完成过度,这种楼市的两极分化就仍然在持续。我仍然是年初在节目中谈到的判断,我认为至少到2020年,随着城镇化的发展逐步定型,中国的一二线城市的房价才会稳定下来,但也不是暴跌,只是保持在一个平稳的水准。http://www.icaifan.com ,此外我们还有一个特殊性,中国的央行、大型商业银行都是国家的,研究CPI的国家统计局永远跟他们站在一起。而且更为重要的是,中国的土地都是国有的。所以,用日本、美国的房地产市场来比附中国,并不合理。不过近期的政策也会起到一定的作用,毕竟,这一年的疯狂已经释放了很大的需求,在政策的调整下,年底有轻微的回落是非常正常的,但是这个情况顶多也只能支撑半年,到明年,2018年中旬,房价仍然会持续上涨。

这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

  城市有多少人就有多少土地供给,就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给,这就是现实。

作为财经媒体人,企创网每天都能看到在不同的媒体之上,渲染和鼓吹逃离一线城市的言论。风格还十分之多样化,有走理性分析路线的,有走感性催泪路线的,有走我有一个朋友路线的,有走破口大骂路线的。但是归根结底只有一句话,一线城市房价太高了,我们买不起。

  一边是人口外流但土地供应严重过剩的三四线城市,一边是外来人口大量流入但土地供应十分紧张的一二线大城市,在过去一段时间,土地市场一直存在着这样的供需错配。

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