良心整理!18年下半年买房要把握这10大原则

2018年,注定是中国楼市较为动荡的一年,风雨飘摇中,购房者被漫天“调控”、‘“降价”、“楼市下行”……的媒体报道所淹没,却鲜有能为购房者买房给出“干货”建议。今天根据当前全国普遍市场行情,给出今年买房的10大原则,送给各位看官。

问题:根据什么买房子比较好?除了选择户型、学区房还有什么?

摘要:CFP图片
时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的以旧换新现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在…

房价涨幅全球第一的中国城市,如今每平方米降价4000元都卖不掉?真相是……

房价下跌已是近期全国楼市的主基调,从一线城市到二三线城市,房价疲态尽显。尽管房价整体下跌,但不同地区房价下跌幅度不同。有的近乎腰斩,有的仅是轻微下跌。对买房人来说,都希望自己买到的房子坚挺抗跌。哪些房子能抗跌呢?

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回答:

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近日,由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示,合肥房价由于涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一,由此可见合肥房价在去年的涨价力度。

城市:人口净流入多的城市房价更抗跌

1、稳住,慢慢挑

买房根据的是实际财务情况来说:而且要制定一个计划,因为买房跟买快消品不一样,

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不过,进入今年1月份以来,特别是春节假日期间,关于合肥楼市暴跌的信息不断传出,在这两天一度成为舆论的热点。

《第一财经日报》报道,中国人口净流入超过100万的城市共有22个。目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳,广州的人口净流入也达到了461万。

当前的市场环境下,绝大多数楼盘的销售正逐步陷入“艰难”,实际有效客户少之又少,千万不要被置业顾问、软文宣传中“人山人海”的场面忽悠了。而如今的市场环境下敢说热销的楼盘,大都是玩“文字游戏”,而下一个会有较大优惠幅度的楼盘或许就在这些楼盘中。所以,买房,慢慢来。

看房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

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对此,每日经济新闻记者于近日展开了调查。

业内专家对此分析认为,人口流入与房价涨跌基本成正比。流入的人口越多的,往往房价涨得越快;没怎么流入或者净流出的,房价几乎没有上涨动力。在近年来信贷收紧之后,各个城市房价与人口流动的关联度进一步提高。

2、理智,切勿妄想房价“暴跌”

确定预算

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每平方米降价4000元都无人问津?

业内认为,人口净流入多的城市,当地房产市场肯定会比较活跃,价格也很难下调。到底哪些城市人口净流入最多呢?

虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”,但这也绝对不是要让房价暴跌,毕竟房地产对整体经济有着极大的影响,一旦房价暴跌,对经济、对每个人都不是好事。所以,楼市不景气的时候购房者也要理智,切勿被别有用心的人“贻误终身”。

“预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例+总价*交易税率+交易费用+装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

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作为2016年楼市上涨最快的城市,合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍,这也一度让合肥成为舆论关注的焦点,一时间投资客和改善型购房者,蜂拥的进入合肥,开始抢房,导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。

2014年4月房价数据

3、优先考虑买一手房

:树立总价而不是单价概念

  时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在没有新房,则这部分置换买家只能再挑面积更大,但是房龄反而更老一些的二手房,形成了一个个“连环套”。

合肥这种量价大幅上涨的局面,在去年10月份出台限购政策之后,得到一定的控制,在11月份之后进入平稳局面。然而,进入今年1月份以来,合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法,特别是进入春节假期期间,这种说法达到了顶峰,这两天也因为价格大幅下跌的说法,再次让合肥成为关注的焦点。

选择好地段:便利、自然、人文

由于开发理念的更新迭代,新楼盘所具备的居住条件、科技含量、物业服务等与大多数二手小区相比早已今非昔比,居住舒适度较高。与此同时,几乎所有一二线城市,甚至部分三四线城市的新房市场都有严格“限价”的政策,这对于购房者来说是难得的上车时机。

我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A楼盘单价2.5万,90方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的B楼盘单价2.3万,105方才提供两房,作为两个小孩的父母,A楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是160方甚至200方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

  一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交,被业内称之为连环套。

传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉,有业主投诉称,合肥蜀山区房价暴跌16%,下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式,政府却拿新房价格说保持稳定,我们业主表示极其愤怒,百姓资产大幅缩水。

在一个城市内,房子应该如何选择才抗跌呢?李嘉诚曾说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛,好地段的房屋更抗跌。好地段的标准是什么呢?

4、一定牢记:口碑+物业

好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半以下为宜),当然,一次性付款的土豪请无视。

  晨报记者 徐运

价格平稳的合肥北城,也遭到购房者的投诉称,北城房价要暴跌,降价20万仍卖不掉。进入12月,北城楼市进入寒冬,看二手房的客户极少,投资客绝迹,很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子,现在102万都卖不出去。

业内曾经归纳出一个地段的评价标准,就是项目地段的便利(步行、出行、商务)、自然、人文三大指数,三大指数中只要达到实用指标,就称得上优秀地段了,而三者达到愉悦指标,就能称得上豪宅地段了。

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确定需求

  ■案例:

在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称,滨湖二手房暴跌,滨湖区一直是投资客的集中区,但是楼市限购后,二手房价格开始下跌,这慌了不少业主。该业主表示:

比如,在名校、医院、商圈边的房产,拥有稀缺资源且房源有限,一般来说,即使下跌,这些房子保值性相比其他地段的房子也要强得多。当然,要论增值潜力,稀缺地段因为生活、休闲、购物、交通都较成熟,比其他地方的房子也会大得多。

不要看媒体发的排名,那玩意儿真不准,不信你看看那谁最近天天头条。口碑是要靠业主口口相传,口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业!一定一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区,一般来说,此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

  汉宇地产碧云分行张成龙介绍,门店接待的客户陈先生有一套金杨新村的老房子——85平方米的两房,希望能换一套次新房,因在小区的环境方面、房龄方面以及以后儿子上学因素有所考虑,最终选择了碧云板块。在门店物业顾问的带看下,陈先生看中了碧云社区品赏碧云的一套三房,122平方米。决定之后当场支付了定金10万元。一星期后,他以220万元的价格售出了金杨新村的老房子。

滨湖二手房从11月开始就一直跌,进入12月跌幅更加扩大,某些楼盘的二手房每平(方米)降价4000元都无人问津,我们知道滨湖炒房客多,但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多,面对二手房价一路狂跌,若明年政策还不放松,我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了,出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。

就北京来说,若位于核心商业区,商业环境好,如果还是重点学校学区的房产,比郊区的房产更为抗跌。我们比较了2014年4月北京西城区金融街一带的房价走势和北京昌平区一带的房价走势,注意到在商业集中和重点学校比较集中的金融街一带,附近小区环比跌幅一般在1%以内。但在五环外昌平区,大部分小区跌幅远超1%,有些达到3%以上。

5、告别完美

1.外部属性

  除了刚需,当前的二手房市场很少能看到亮点,置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。

有意思的是,这些二手房因为二手房降价挂牌,而无人问津,甚至喊出要求政府救市的口号。

品牌大盘更为抗跌

在当前的行情下,不少城市新房、二手房房价准备进入下行周期,新房受到指导价格的影响下行应该不够明显,而二手房降价会成为普遍现象。但这些降价的房源基本都有着或大或小的“欠缺”,如果你是个完美主义者,或许就将错过这一波行情,便宜的房子肯定有一样不合心意,什么都合心意的房子肯定不便宜!

(1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

  “连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求,由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压,为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。

针对上述购房者的投诉,每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到,进入去年12月份以来,确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售,“这两个月以来,我们接到挂牌销售的房源,大都是选择降价销售,最低的降价幅度也在5万元,最高降价达到30万元,但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎,降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻记者说。

分析认为,大体量的楼盘市场认可度更高。一般来说,大体量的楼盘对开发商的开发水平要求较高,因此大盘多出自品牌开发商之手,其综合配套水平、建筑品质,都会有小盘无法比拟的优势。特别是在中心地段的大盘,楼盘保值增值性也更强。

6、房价判断

(2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

  客户往往是先看好房子,选择“先定后卖”,这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中,无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如:当时房东的挂牌价是440万元,但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响,贷款方面的放款速度较慢,双方协商后定于两星期内付首付,首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间,全款到账时间近期在进一步扩大。

根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示,自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里,合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中,位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米;合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%,均价下跌了2238元/平方米;合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。

另外,品牌开发商的物业相对较好。现在房子作为一种特殊商品,其售后服务已经被越来越多的购房者重视,很大一部分购房人就是冲着物业管理的口碑来的。

底部行情下,判断一套房子或一个小区的房价是否降到位,最简单的办法就是参照该套房子或小区的评估价。正常情况下,如果售价接近评估价,基本就是降到位了。

(3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

  与此同时,为了迅速凑到置换的首付款,客户的老房子一定是诚意出售,并且时间要求比较高,即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间,成交机会较大。

相比普通物业,中高端住宅产品附加价值往往较高,更具投资价值。在市场降价背景下,如果部分中高端盘在销售情况不太好时选择让利促销,购房者不妨抓住机会考虑入手。

7、买二手房拒绝老破小

(4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

  除了置换面积更大的二手房,不少客户也会看好新房后卖掉老房子,这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。

同一楼盘,选择素质最高的一款产品

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(5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

  由于政策的调控,目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜,上述的案例只是“连环套”中的一部分,还有些客户卖了自己原先的二手房,置换了新的一手房源。

看好一个楼盘,要尽量挑选素质最高的一款产品。资深投资客表示,资源越好的产品,在日后体现出来的价值会更高,升值速度会比一般产品快。比如说,同个楼盘,南向的物业,通常比北向的物业抗跌;好户型的房子通常比差户型的房子抗跌。

从目前已经开始降价的热点城市来看,本轮降价幅度较大的,基本都是老旧小区,这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。另外,传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求,那就不要考虑老破小了,这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

(6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

  ■案例:

8、置换需谨慎

(7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

  客户原来住的老房子单价是15000元/平方米,面积为80平方米的两房。由于存在一二手倒挂现象,那么客户可以考虑卖了旧房子去换同板块同区域,或是不同区域同板块的新房楼盘。

如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求,应紧紧把握时机。因为,同等条件、素质、资源的房源,此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。然而,如果你原来的房子降价较多,而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区,这种类型的置换在此时不是一件划算的事情,不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。

2.内部属性

  这一点在郊区新盘集中供应地区更明显,一名购房者以1.5万元/平方米的单价卖掉了一套老房子,再买了套面积更大的附近新盘,由于该楼盘正在促销,优惠后单价折算下来只有1.3万元/平方米。

9、看人砍价

(1)小区品质:开发商水准如何(大开发商还是小开发商)、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

  还有一名松江泗泾的买房人以140万元的价格卖掉了一套老房子,反倒以更便宜的120万元买到了附近一套面积差不多的新房。

此轮降价周期中,一定会遇到撑不住的投资客抛售房产,如果遇到此类房源,别客气!

(2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,干湿分离,不细说了

  汉宇地产市场研究部经理付伟认为,置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间,属于自住性质,不在目前限购政策之内。一般客户自己有一套房,想买第二套,卖了老房子,老房子一般都没有贷款,这样又变成第一套了。

10、地铁站周边1公里范围内

(3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

  ■提醒

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(4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

  “老换新”置换购房需注意:

这个要单独拿出来说,当前各个区域中心城市都在兴建地铁,并且当前许多地铁站都是按照TOD模式理念打造,简单说就是在地铁上盖打造住宅、商业、办公等城市综合体,这对于周边住宅的生活氛围、未来的升值潜力等方面来说都会有极大的提升。

(5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

  贷款问题
目前放款的额度和速度都受到政策的调控,额度较少,速度较慢,在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间,以免产生不必要的违约金。

文章来源:X博士说房事(大鱼号)

但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。

  利率问题
如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房,对于需要贷款的客户来说,贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策,商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”,即如果先买后卖,如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。


个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性。

  产证问题
有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后,加孩子名字和不加孩子名字,有很大的区别,对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位,新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录,以后购房可能会被认定第二套。

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好了,接下来插播三条干货

  户口问题
本地户籍家庭如果买新房迁入户口一般不会产生问题,但买老房的客户需要确认房东户口是否已经迁走。

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