“停止去库存”打响第一枪,楼市巨轮正在全面转向

来源:房屋屋(ID:its-home)

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

原标题:楼市又出重磅信号,三四线房价拐点即将出现?

  棚户区改造,是过去几年支撑房地产行业发展尤其三四线城市楼市繁荣的重大政策变量。近日,长春市政府率先取消了货币化安置购房奖励政策,鼓励实物安置。

棚户区改造及连续两个三年的棚改计划,是党中央、国务院明确要求,全国统一部署的一项重要工作。刚进入今年下半年时,住建部就明确提出,当下房地产市场发生了变化,必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。相关地区应切实贯彻落实国务院常务会议要求,将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标,调整为兼顾棚改和调控双重目标

图片 1

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

图片 2

  根据长春市政府办公厅下发的《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。《通知》称,新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

近日召开的国务院常务会议,一项重要议题是部署推进棚户区改造工作。会议指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

经历了去年下半年至今房价的大涨之后,三四线城市房地产去库存已接近尾声,棚改货币化安置终将退出,新一轮房地产调控将会蔓延至三四线城市,三四线城市房价拐点将至。

  近期,棚改货币化安置将逐渐进入尾声的消息频现。今年7月,住建部召开棚户区改造工作吹风会。住建部有关司局负责人表示,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。该负责人强调,各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

棚户区改造及连续两个三年的棚改计划,是党中央、国务院明确要求,全国统一部署的一项重要工作。从近年来的实践看,棚改安置的主要形式,一是安置周转房暂住、待建成后回迁;二是在备选的若干处新建住宅中选择,确定后直接搬入;三是货币化安置,根据原住房面积、人口等因素,领取一定数额的货币补偿,自行解决未来的住房。不同的安置方式各有所长,且因地因人而异。由于前几年一些三四线城市商品房库存严重,货币化安置就成为一些地区棚改安置的重要选项,并在一定程度上实现了棚改安置和楼市去库存的双重目标。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

8月24日,呼和浩特公告称,全面停止房地产去库存调控措施,成为这一轮房地产调控中首个喊出“停止去库存”的城市。8月28日,长春市政府率先取消了货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

  有分析人士认为,一些三四线城市楼市去库存基本完成、房价上涨压力增大,棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。既然棚改货币化的推出与去库存密切相关,在一些地方的楼市库存已经大幅降低的情况下,缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举,或许意味着去库存已不再是当前部分地区楼市的主要矛盾。

实践表明,持续推进包括货币化安置在内的棚户区改造,确实改善了居民的居住条件,促进了城镇化建设和城中村改造,提升了城市功能和承载能力,并推动了三四线城市楼市去库存,在一定程度上拉动了消费和经济增长。不过,由于货币化安置及相关的一些购房补贴、奖励政策使需求明显增加,使得一些地区的房地产库存显著下降,价格也一路攀升,甚至对冲了以控房价为目标的一些楼市调控措施,导致一些三四线城市在调控背景下房价不降反升,甚至快速上涨,这必然导致包括货币化安置居民在内的所有居民购房成本上升,压力加大。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

2014年,楼市从狂热中冷却。

今年以来,全国楼市调控声势浩大,上半年全国各地就有近200次的房地产调控举措出台。但是房价表现却不能令人满意,一线城市房价稳中有降,二线城市房价得益于人才引进。而三四线城市房价飙升主要受惠于棚改货币化安置,这也是地方政府为了加快“去库存”进程,所推出的重要举措。图片 3

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,长春棚改政策的逻辑非常清晰,由于当前多地房价明显抬头,从库存数据、市场预期等角度出发都需要调整政策,尤其是棚改政策和去库存政策。长春出台上述政策一方面是减少货币化安置的比例,防范价格上涨,另一方面是为了部分区域的去库存,可以降低地方政府财政压力,也有助于形成更多的棚改住房项目。

此外,有些地区在棚改和去库存过程中,也出现了为实现速度、目标,扩大棚改规模并间接拉动了房价上涨的情况。比如,拆掉并没有达到使用期限、条件并不危旧且居住位置较好的房屋,使一些居民不得不用安置款加贷款去购置位置较远的库存商品房。在这样的情形下,要求一些库存不足、房价上涨压力较大的地区尽快取消货币化安置优惠政策,确实是非常必要的。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

所谓棚改化币化安置,就是为了能够更好的化解三四线城市高库存的风险,国开行通过
PSL
的形式向地方政府发放贷款,而地方政府则拿棚改地块作为抵押物,向国开行借来大量资金。然后分发给拆迁户,而拆迁户拿着货币安置资金到周边去购置房产,从而可以消化掉三四线城市的房地产的高库存问题。

  无独有偶,呼和浩特此前成为本轮楼市调控中首
个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网此前发布的公告,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

其实,刚进入今年下半年时,住建部就明确提出,当下房地产市场发生了变化,必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。此次国务院常务会议再次就此提出更加明确的要求,是因为相关政策的调整和落实,既关乎棚改工作的整体推进,更关乎已经持续两年的房地产市场调控能否沿着预定目标推进,并取得全面的实质性成果。相关地区应切实贯彻落实会议要求,将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标,调整为兼顾棚改和调控双重目标。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

不过,棚改货币化安置虽然能使地方政府的“去库存”风险在短期内快速化解,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线的存销比更是创下9年来新低。几乎所有三四线城市都不再存在高库存的问题,但是引来的却是各地房价的大涨。

  需求刺激带来火
爆的楼市表现。从销售价格来看,国家统计局发布的7月数据显示,呼和浩特新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%,同比上涨11.8%,环同比涨幅均在70城中位列前十。易居研究院数据则显示,呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值。

在棚改方面,各地需要从实际出发,既要抓紧加快推进,也要注意本地实际。确属棚改对象范围的,需要做好计划、加快推进,同时要防止为了实现进度目标,把未到使用年限、条件良好、位置较佳且原住民并不想离开的地区纳入棚改范围。在取消货币化安置优惠政策的同时,要进一步做好实物安置工作。还要把棚改和完善城市发展规划更好地结合起来,可考虑把一些区域位置较好的棚改区继续留作普通住宅,并把回迁作为棚改的一个重要选项。

图片 4

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

对此,多位专家提出,棚改货币化安置是在三四线城市成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线城市去库存的历史重任。当前,三四线城市去库存基础已经完成,而且现在房价上涨压力增大,棚改货币化再继续推行已不合时宜,棚改货币化安置应在“去库存”结束之后,完成历史使命。

  “很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”严跃进指出,类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,相对应地则会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

在楼市调控方面,应该借鉴一些一二线城市的经验。刚需和土地紧张程度远超三四线城市的一二线城市能够奏效的楼市调控措施,在三四线城市应该更能够取得显著效果,关键是一些阶段性去库存措施和货币化安置奖励措施要尽快退出。考虑其商品住宅曾经大量积压的实际情况,一些三四线城市不宜把加大土地供应作为调控重点,应从坚持“房住不炒”定位出发,把调控重点放在遏制投资投机性购房上,如实施差异化限贷限购措施、延长限售时间等,以把炒房资金挤出楼市,更好地满足本地区的刚需和改善性需求。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

而我们认为,在上半年各地出台众多房地产的调控政策,均未提及“停止去库存”,也没有提及过“取消棚改货币化安置”的政策,而这次长春市却率先取消了货币化安置购房奖励政策,这背后又透出什么信息呢?

图片 5
图片 6

图片 7

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

首先,为了能够更好的去库存,地方政府对于房地产投机性需求只能采取“放任不管”的态度。现在既然全国三四线城市房地产去库存结束,新一轮房地产调控将重新袭来,而且力度将会空前。更何况,住建部还推出了房价上涨问责制,炒房者的好日子已经到头了。

去库存的这四年

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

图片 8

2014年,楼市从狂热中冷却。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

再者,三四线城市房价很可能会出现快速调整。从表面上看,今年1-7月份三四线城市房价出现大涨,这主要是棚改货币化安置,然后各路游资也趁着房地产调控松懈,随后跟进的结果。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

而现在棚改货币化安置将结束,改为实物配售,这会迫使投机性需求撤离,而三四线城市流出人口往往大于流入人口,而各方面的吸引力,也不如一二线城市。可以预计,三四线城市房价会回落得更快。会像现在一些环京三四线城市楼盘一年跌了三至四成。

图片 9

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

最后,自去年下半年至今年上半年,各城市为了去库存需求,推出了棚改货币化安置手段。但同时,也带动了一批游资和当地的刚性群体购房需求。
而一旦炒房游资选择撤离,当地市民购房需求在经过了前期释放,处于饱和状态,那房地产市场成交量由过热转为冰冻只是一转眼的时间,届时房价也会出现惨烈下跌。

相关文章