半年报·深度|绿地香港的千亿梦“三年可期”

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千亿是一个规模节点,越来越多的房企想要进入,以期规模支点撬动更多的资源和可能性。

目前还处在百亿梯队的绿地香港,在今年两次正式场合都主动提到了“千亿梦”。一次是在今年3月底召开的2017全年业绩发布会上,另一次是在8月30日上午举办的2018年中期业绩会上。

“今年400亿元目标维持不变,未来三年绿地香港将实现1000亿的销售目标。”绿地香港执行董事首席运营官侯光军在今年中期业绩会上表示。

一个重要的日期是,今年正好是绿地香港上市5周年之际。或许,对于企业来说,这是一个经过沉淀后的重要时间节点,此后,绿地香港可以呈现给股东、市场、投资方等更多的“未来可期”。而在过去5年中,绿地香港也的确有了一个底气加持,销售额从2013年的30多亿至2017年的301.1亿,年均复合增长率达70%。

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绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军也曾表示,2018年是绿地香港成立五周年,这对公司阶段性发展具有非凡的意义。

其实,之所以提出规模,更为重要的是,绿地香港也敏锐观察到了,如今房地产行业越来越集中化,好资源更倾向于往头部企业靠拢。审时度势,看到绿地香港本身的增长空间,提出千亿目标自然是市场化的一个举动和结果。

千亿梯队梦“未来可期”

公开资料显示,2013年8月,绿地控股认购盛高置地扩大后股本的60%,成为控股股东,并将公司改名为绿地香港控股有限公司,简称“绿地香港”。绿地香港成为绿地控股在香港的上市平台。

在这几年中,绿地香港的爆发力也很强,规模和利润同步增长。而这样的增长态势也延续到了今年上半年。根据2018年中报数据,上半年绿地香港总收益同比增加12%至53.02亿元,净利润同比上涨46%至3.32亿元,每股收益人民币0.11元,同比增长57%。在归属股东净利方面,绿地香港特别重视,就在去年陈军还曾告诉和讯房产,
重视的根本的原因是希望给股东有利润的增长。

上半年累积合同签约153.15亿,回款率超过90%。高层对此业绩是满意的,因为,在绿地香港看来,尤其是面对今年以来,中国房地产市场前所未有的复杂局面,限购限贷等调控措施给房地产企业经营带来空前挑战,绿地香港的销售成果尚且理想。

今年绿地香港目标是400亿元。会上,董事会秘书雷雨介绍,今年销售目标不变,1—7月合同销售额达185.11亿元,完成了全年目标将近一半的量。而由于2018年绿地香港有超过580亿元的可售资源,下半年还拥有380亿的可售资源,新推部分将占比68%、旧有资源占比32%,因此,可以维持全年销售目标的达成。

侯光军则表示,从上半年销售情况来看,项目非常火爆,下半年将会加强推盘节奏和资金的回笼,同时在布局上也会一二三四线城市纵深布局,分散风险。

除了维持今年年度目标不变外,侯光军还表示,未来三年,绿地香港将进入千亿梯队行列。原因并未直接道明,不过,从出席领导层对整个房地产市场的表态中,还是能够判断一二:

“房地产行业的集中度在进一步提高,分化很严重,头部企业的资源优势聚拢效应明显。”

“今年内地房地产调控非常剧烈,这样的调整将会对房地产市场产生结构性的影响,预计内地房价不会出现大幅上涨,但此次政策的调控会让强者更强,加剧行业的分化。”

从上述绿地香港高层的话语间,可以获知的信息是,规模也意味着你在行业中的竞争力和获取资源的能力,绿地香港势必将抓住机会,抓紧上车。

这种紧迫感在数据中的体现是,根据克而瑞的数据,上半年排名前100位的房企整体销售规模接近4.6万亿元,同比增长36.5%,市场占有率接近
70%。而半年销售规模超过千亿的房企数量虽然仍保持7家不变,但合计销售规模约1.7万亿元,同比增长超过
30%。预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

钱和土地两手都要硬

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今年,由于房地产宏观调控政策持续趋紧,加上金融去杠杆政策的叠加影响,房企融资大量受阻,资金链普遍面临较大压力。雷雨在业绩会上发表了对大环境下融资的看法,其中也体现了绿地香港对融钱机会的思考。

“别人为什么要给你这么低的融资利率?无非有三点,第一,强大的股东,这是品牌背书优势;第二,自身保持有质量的发展;第三,合理的债务结构。”

从品牌上来看,受益于绿地集团的优势资源和国企背景,国际评级机构给予很高的评级,绿地香港的融资成本直线下降。

从自身来说,基于有质量发展和合理债务结构,绿地香港上半年加权平均融资成本为4.7%,连续五年保持行业低位水平。现金余额(包括受限制现金)70.53亿,足够覆盖短期债务。

绿地香港的风险管控意识还体现在,在美元持续升值的预期之下,境外有息债务的大幅度下降,显著降低了公司债务的汇兑风险。数据显示,境外有息债务占比由此前的76%将至38%。

净负债率这条线上,其实,绿地香港也一直在有意识地进行控制,也取得了相应成效。比如,负债比率净额由2016年的121%大幅减少至2017年的84%。

不过,由于2018年绿地香港的扩大规模战,上半年截止报告期末,负债比率净额增加至104%。当然,从中也可以看出绿地香港冲规模的迫切心理,以及千亿梦已经进入加速期。

下半年,绿地香港的应对战略是,探索多元化融资渠道,优化债务结构,稳步降低有息负债率。具体战术,业绩会上透露的信息是,绿地香港将推进境内公司债、ABS、CMBS、类REITS等资产证券化产品。“具体要看外部环境,看市场,看自身需求和发展。”雷雨总结道。

融钱和拿地两手都要抓、两手都要硬。这是任何一家冲规模企业的必经之路,包括绿地香港。

财报显示,2018年上半年,绿地香港持续在土地储备上蓄势发力,前三个月的土地储备增量已超过2017年全年的新增土地储备380万平方米。2018年1-6月新增土地储备495万平方米,其中二线城市占比44%,三线城市占比49%,平均楼面地价为2990元/平方米。

截至6月30日,绿地香港土地总储备约2000万平方米,足够支持未来3至4年发展需要。

拿地上,绿地香港的战术是“纵深深耕”。翻看财报,也可以寻到这样的轨迹。从绿地香港的全国布局看,项目分布主要集中于两大城市群周围:泛长三角和泛珠三角区域。在绿地香港看来,依托这两大城市群,精选核心城市,布阵重点城市,精准的城市布局,使绿地香港在政策调控升级的情况下,仍然能取得不俗的销售业绩。

而如此拿地战略效果已经显现。今年1-6月,绿地香港销售额153.15亿,其中94%的销售额就是来自利润率较高的泛长三角和泛珠三角地区项目。

对于冲规模的房企来说,尤其是在拿地上,“并购”
往往能够助力快速扩大规模、降低成本。不过,不同于“传统意义”上的思维路径,业绩会上,绿地香港透露下半年土储策略则是“招拍挂为主,并购为辅”。

对此,雷雨解释称,逆向思维是公司发展的手段,收并购虽然可以快速扩大规模,但是也会存在问题,比如土地遗留问题,土地成本能否抵充税务的问题等。不过,他同时表示,下半年虽然以招拍挂为主,但对于一些历史遗留问题比较少的土地也会把握新的机会,而某些中小房企如果资金发生问题,也会对他们加大并购和合作机会。

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市场火爆…

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在地产界,很少有房企能在过去两年间实现连续两年的经营性现金流为正。碧桂园在今年的半年业绩会上,盘点了过往连续两年经营性现金流为正的企业,除了碧桂园自己,就是一直以财务稳健著称的龙湖。但今年,恐怕还要增加一家,这家房企就是销售额已经进入前16名的阳光城。

今年,上半年阳光城获得了32.76亿元的经营性现金流净流入,这是继2017年年中、2017年年末之后,阳光城再度实现经营性现金流流入。

中南建设的董秘梁洁在和讯房产交流时说,其实房地产企业要想实现经营性现金流为正并不难,只要不买地就是了。但如果,大规模买地,又同时实现现金流为正,就非常难得。

而阳光城上半年就是在获得了超过551万平米的情况下,实现了经营性现金流为正。

尤其难得的是因为经营现金流的增长,阳光城减少了筹资性现金流,债务占比大幅下降。

雪球上有投资者在研读了阳光城今年的半年报之后,给以很高的评价,认为只要按照目前的高增长质量模式,未来阳光城不仅盈利能力会增强,规模增长速度会持续,运营风险也将大大降低,会是又一支有潜力的优质地产股。

半年报显示,阳光城今年上半年业绩水平大幅提高,实现营业收入152.08亿元,同比增长102.10%;合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元,同比增长214.27%。房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点,盈利能力进一步提升。

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今年前1-6月,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,而去年同期的销售金额是395.8亿,增幅达到76.88%。在销售额前20的房地产企业中,这一销售额增长幅度处于第一军团。

尤为难得的是,取得这一销售增幅,是在阳光城大幅度去债务杠杆的情况下实现的。扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91百分点,较2017年底减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较
2017年底减少19.59个百分点。

民生证券、光大证券、中信建投等券商都发表研报,认为阳光城正在积极努力地降低杠杆,优化资本结构,降低财务成本,以更高质量地实现高速增长。

半年报显示,公司的长期借款、短期借款等有息负债,占公司的总资产比重,由34.55%,下降至29.66%。其中,短期借款的下降幅度最大,由原本占公司总资产的8.16%,下降至5.36%。短期借款总金额只有131.08亿元,而阳光城截止6月30日的货币资金就有332.89亿元。

而且在332.89亿的货币现金中,仅有26.4亿属于按揭担保保证金、银行贷款保证金,以及其他保证金等限制性资金。换句话说,阳光城账上的现金已经足够偿还所有到期的短期借款。

调整负债结构,通过价值创造,多元化融资等手段,增权益、降负债,是阳光城上半年实施的主要策略。

半年报披露的筹资性现金流数据,在很大程度上反映,阳光城削减债务融资的力度。上半年,阳光城通过借款取得的现金,比去年下半年减少了16.44%;发行债券获得的现金,比去年下半年减少了71%,偿还债务增加的现金支出,则比去年下半年增加了81.32%。

在债权比重大幅下降的同时,通过吸引股权投资,增加项目开发资金,成为阳光城的主要策略。半年报显示,公司直接吸收投资获得的资金,由去年下半年的37.64亿,增长至上半年的49.02亿元。

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有人说,阳光城在积极去杠杆的背景下,实现销售规模增长其实并不难。因为,房地产行业流行合作开发。那些只占项目股权比例往往只有百分之四五十的房企,往往合同销售规模是权益销售规模的一倍甚至更多。

然而,阳光城的情况是,不仅仅合同销售额大幅增长,权益销售额也大幅增长了。

上半年,阳光城的权益销售规模达到566.38亿元,而根据克而瑞2017年的统计,阳光城在2017年前6月的权益销售额只有364.1亿元。以权益销售额计算,增幅也达到56.71%。

在净负债率下降超过50%的情况下,如此高的销售规模扩增,显示出阳光城极高的发展质量。

高效运营,是阳光城一直倡导的策略。阳光城一直坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心。

在项目开发运营中,公司强化过程管控,严控项目运营节点,在保证质量的前提下,提高项目周转速度。

在今年的博鳌房地产论坛上,吴建斌向媒体透露了阳光城所以能在降杠杆的同时,实现了销售规模的快速增长的奥秘。这个奥秘就是“高周转”。

他认为,高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼,阳光城对不同城市的周转速度要求。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主,现金流回正周期约为16个月,以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月,三类城市要求7到8个月。

和之前相比,阳光城的周转速度变得更快,运营效率也大幅提升。为了实现高周转,阳光城在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前期策划,强化运营体系,保障
人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,促使企业快车道上良性循环发展。

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确保阳光城加快周转速度的,还是先进的机制。

阳光城奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、
合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

公司建立全方位多层次的激励体系,通过“双赢”机制、股权激励等手段,充分激励,有效增强员工个人绩效与公司
业绩的相关度,全面激发全体员工的主人翁意识、工作活力和积极性,为公司高效运营、持续发展提供充足动力。

中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。

上半年,阳光城持续对“双赢”机制进行优化完善,保持其先进性和适用性。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到110个,极大地激发了员工积极性,进而提升了公司运营效率。

除此外,阳光城还在今年7月推出2018年股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了大量核心业务骨干。

先进而有效的激励机制,让阳光城的运营效率达到了比过往更高的水平。最终在大幅度去杠杆的背景下,实现了持续性的高质量增长。

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