任志强最新“激辩”楼市,释放了什么房价信号?

近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。其中任志强的个人魅力更是得到了淋漓尽致的发挥,奇哥仔细研究了任志强的演讲,觉得有2点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号:

同时,任志强也非常看好厦门的未来发展前景,厦门由于其发达的旅游业,和海南三亚一样,承接着来自全国天南地北的游客,另外厦门经济增长率(五个副省级的经济开发区)中排第二,强劲的经济实力让厦门备受全国广大购房者们的青睐。

回答:

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任志强表示,一般市场规律是1年半到两年时间为一周期,而现在预期土地价格较低会持续到明年中下半期。“一年半到两年之后,房价不会一般的涨,而是暴涨。”任志强说。

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道理很简单,以上图为例,1-4月份销售面积增加了1.3%,但销售额增加了9.0%个百分点,很明显是房子更贵了。

任志强好多说法实际上还是来源于华远公司研究院的一些研究成果。很多数据也是来源于此。因此,任志强虽然说话像放炮,但是这就是他说话的方式,实际上他的很多关于房地产价格走势的判断还是有科学依据的。

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    全国推广有困难

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7月23日,21世纪房地产论坛第18届年会在三亚举行。摘抄任志强的几句重点:

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

   
针对房价的发展及走势,任志强也表达了自己的观点,从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。也就是说,城市化不停,房价就有上涨可能。“一线城市城市化率已经接近59%,已经进入平稳阶段,而二线城市只有48%,低于全国目前城镇化率的平均数,更差的是三、四线城市刚刚进入29%的城市化率,还有发展空间。”他说,城市化率较低的时候,百姓对住房需求占主导地位,因此对于三、四线城市,正处在成长加速期,房价还会持续上升。

这一点奇哥还是非常赞同的,虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,唯利是图的地产商怎么可能会降价卖房呢?

其一,房价仍然是上涨的。任志强分享过房价涨跌的秘密,就在统计局公布的每月房地产销售额及销售面积对比中。

二、前些年,房价低,需求大,供应少,炒房多,房价在上涨通道,凡有条件的、有需要的都会买房,傻子才不买,他不鼓动,房价照样涨,有人把他当神仙,现在他还在鼓吹永远涨,今年过了大半,涨了吗?

刘全分析认为,房地产市场快速发展20多年,房地产行业对社会经济发展贡献显著。地方政府土地拆迁成本逐年大幅上涨,土地出让价格也在大幅飙升。1-2月份,全国土地使用权出让金同比上年增长38.9%,土地价格上涨及物价上涨还是由购房者买单。房地产市场发展受制度红利、城市化发展利好,大中城市户籍政策逐步放开,金融货币政策宽松,经济结构性调整等利好政策驱动,未来全国房价总体呈现小幅上涨趋势明显。

    城市化不停房价就有上涨可能

众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

根据统计数据,截至5月底,厦门市新建商品住宅已批未售存量为194万平方米,其中,岛内61.47万平方米,岛外132.22万平方米,岛外占比68%;如果加上已出让未动工、已动工未批准预售的商品住宅项目,厦门市商品住宅存量将达708万平方米。

无数据的分析一切猜测都是徒劳,只是纸上谈兵、坐而论道而已。笔者认为任志强的”明年有钱也买不到房”的观点是正确的!

创作:2018.3.28

    任志强认为下降趋势就意味着下一轮的高涨

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房价所谓“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。随着城镇化进程的不断发展,越来越多的人涌向城市。这些人在城市没有住房,自然“房地产市场根本不用担心”。

c、房产税肯定会在未来几年出来,针对的不仅仅是增量房,还有存量房,刚需房也会征,只是很轻,多套房的是打击对象,可能会被征成穷人,一边还房贷,一边交税。这二年会有很多二手房抛出来。

日前,任志强在北京参加某高峰论坛做主题演讲,现场讲解关于房地产市场未来发展的一系列问题。任志强称楼市调控政策失灵,房价还会上涨,房租也会大幅上涨这是基本的市场规律。刘全分析认为,房子既可以用来居住,也可以投资这是社会普遍共识。据最新调查统计数据显示,全国大中城市有40%人口需要租房子居住,现在房屋租赁市场绝大部分房源是私人房产。全国大中城市房屋租赁市场需求量约1亿套住宅,如果没有私人投资房产,谁能解决如此庞大的房屋租赁市场需求。

   
“说是开发商没钱了,那是因为他开发过度,属于个例。”任志强在发布会现场主题发言中,对于人们热议的房地产开发商“生存现状”给予解析,认为目前市场的开发商日子过得很好,并没有外界想象中的那么困难。在他看来,目前的情况,至少比2008年要好得多,“大家说开发商没有钱了,2008年的时候,我们到位资金,完成投资比大概是1:1.32,相比之下现在情况要好得多,大概是1:1.37,开发商现金流情况并不比2008年差。”

所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

作为旅游城市,厦门同海南一样。根据相关数据统计,厦门购房者中约有70%属于投资炒房,一种是打算以后来住,另一种则是纯投资,投资者中又有50%的打算拿到预售证后准备卖掉。图片 7

图片 8回答:

刘全分析认为,楼市调控政策实施一年时间,一二线城市受调控影响房价在高位略有小幅回落,部分三四线城市房价仍然在上涨。楼市调控推动一二线城市与三四线城市房价分化明显,一二线城市房价超高及楼市调控叠加影响,外溢客群去三四线城市购买房产数量明显增多。金融降杠杆全面实施,严控购房资格、提高首付比例、提高利率等金融政策,此举对抑制刚需及首改人群购房效果非常明显,对遏制投资炒房形同虚设。楼市调控政策主要目标是让房价平稳上涨,房价下跌土地财政承受不了。

    开发商没钱了那是个例

“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。不过,历史的确证明,任志强在房地产预测方面的确是“神一般的存在”。

回答:

它还有3.05亿方储备(成本1683),三年不拿地了。我说过,未来几年房地产市场会洗牌。

2018年3月21日,财政部公布2018年1-2月财政收支情况。1-2月份累计,全国一般公共预算收入36553亿元,同比增长15.8%。土地和房地产相关税收中,契税821亿元,同比增长28.4%;土地增值税959亿元,同比增长10.1%;房产税502亿元,同比增长17.5%;城镇土地使用税428亿元,同比增长7.6%。其中,国有土地使用权出让总收入8499亿元,同比上年增长38.9%;国有土地使用权出让收入总支出6224亿元,同比上年增长67%。刘全分析认为,1-2月份全国卖地收入2275亿元,堪称完美开始。一二线城市楼市调控收紧及房地产政策利空消息全面释放,全国土地出让价格依然大幅上涨。可见楼市调控政策失灵,房价越调越高并没有根本改变。

    综合东方财富网、《新文化报》报道,华远地产股份有限公司董事长任志强4月22日在“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时代不买房就是傻瓜。

众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

城市化带来更多的城市人口,但这里除了已经事实上在城里生活的非本地户籍的常住人口转化之外,还有一些从农村转化而来的农民,这些人如果没有棚改的支持,实际上按照目前的房价计算,他们很难买得起房子。一个人买房子,背后是六个钱包的支持,六个人进城,只能供养得起一套房,剩下那些人基本上只能租房。

以前之所以涨,只是政策一直没下最大决心真把房价调下来,毕竟房价里有地方财政的蛋糕,但这次不同了,再涨下去要出大事了,所以必须拉住这头疯牛,十九大报告中把预防系统性金融风险作为三大战役之一,房价能涨吗?所以今年年初我研究过报告之后就在头条发了贴子,说一个字可概括房价走势:稳,不信大家可翻看我以前贴子。

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“手里面有100元,是存银行还是买房?”任志强再谈到目前的投资时机时举例说明,100元如果存20年利息也就200多,但如果买房子,兴许会升值600多,这是什么?这就是投资时机。何况现在还是负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜。他预计到2015年或者2020年才会出现老龄化,因此从现在起到这段时间内,房价绝对不会有跌的趋势。

实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

这是我对任总的评价。

我说说我的观点:

    关键词·高房价

任志强认为购买住房一直都不是简单的买卖关系,而是有清晰的投资概念在里面,他认为大家不选择把钱存在银行和股市里,而是义无反顾地往房地产里冲,那是因为大家觉得这里安全且有得赚。

房价平稳一定是有利于一个城市发展的,无论引进人才,还是稳定生产成本。实业才是一座城市的希望,而不是房地产。

今年20多个城市抢人才,表面抢人才,实际上在抢购房人。西安上半年就抢了50多万人落户。可想而知买房摇号的现象多严重,还出现”打招呼”、”摇号风波”的腐败现象。

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拿调控楼市降房价来说,他认为调控房价就是阻断中国城市化发展的进程,这与中央制定的全面实现小康社会大政方针大相径庭,毕竟小康目标一个重要的标志,是70%城市化率。因此来看调控降房价的概率基本为零。

任志强:现在,厦门买房是好时机!

2.为什么说会跌?

    土地价格越是下降越需要买房

任志强花了近15分钟阐述了中国目前的政策和英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策基本一样。他想说明的问题很简单,中国现有政策是错误的,急于这些政策做出的一系列政策也是经不起推敲的。但好在英国有了城市化高速发展的需求,及私有产权保护和人权保护制度,最后就把这个定居政策给推翻了,中国现在还一直没有变的趋势。

首先,厦门房价基数已经很高。目前厦门房价位居中国第四,仅次于北上深三个一线城市,比广州还高。这样的基础,未来上涨的空间还有多大呢?

回答:

   
这样的说法,在任志强看来不成立,2003年提出该机制跟调控房价没有任何关系。房产税也是地租的一种形式,全国推广有困难。实际上,让房价上涨的主要原因是土地出让金,开发商提高房价基本都是因为拿地成本增加。

总结来看,中国房地产未来仍然有极大的利好。本轮二线大多数省会城市房价上涨是因为供给不足导致的,未来或大概率会在土地政策上作文章,降低成本才能加大住房供给,从供需上影响房价走势。但需要明确的是目前调控楼市所祭出的一系列直接抑制房价的行为,是不可取且作用不大的,所以对于真正的刚需购房者来说,买房还是要趁早。但房价走势也会出现巨大分化:人口流入地区房价上涨,人口流出地区卖不出房子。

从另外一个角度来说,房租快涨,房价慢涨,房地产泡沫不就是减小了么?

任志强说的虽然像放炮!但是任志强这十几年来很少放空炮!说的虽然比较多,但是总体来说还是比较准的!这次,任志强说有钱也买不到房,也是非常有可能的。
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    关键词·开发商

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其二、房价下跌,也没人能逃得出去。

回答:

摘要:任志强认为下降趋势就意味着下一轮的高涨 综合 东方财富
网、《新文化报》报道, 华远地产
股份有限公司董事长任志强4月22日在2012中欧私人投资高峰论坛中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时…

1,降房价并非无解,土地政策改变房价或立刻下跌?

回答:

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    关键词·房产税

2,现有制度下,房价下跌概率基本为零

更重要的是,厦门的房价实在太高了,想要继续上涨基本不可能,毕竟消费能力就摆在那里了,至少我厦门居民消费能力上来之前房价不可能继续上涨了。

对于理论和数据,任向来是取对己有利而用之,对其不利者而弃之。真正是任达到其目的的“夜壶”。比如说城市化率,说中国城市化率离美国还有百分之二、三十的差距,却不说产业支撑,没有产业,你让农民入城天天从墙上掰砖头混泥土吃?现在房价己使实体产业危如垒卵;他也不说美国城市化率用了漫长的200多年,中国才几十年,己经够快的了,能一直这么快下去?再比如说,他说中国还有5000万独居户住房需求,却不说这5000万户钱从哪来?有钱的早已独居户了;普通人家六个钱包买一套尚吃力,还独居呢,你出钱呀?你有那好心没?所以,任的所谓理论和数据,不过是象“人终究会死的”一样貌似正确的废话。

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2011年1月28日,重庆和上海作为全国首批试点城市,开始征收房产税。一年来,房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现,投资群体大大减少,商品住房供应结构得以优化,居民住房消费观念开始转变。有业内人士表示,这样的做法有全国推广的价值,是楼市调控的方向。

任志强和李铁都认为,房价高是客观存在的,“我们不是解决房价高的问题,是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题”,中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租,通过福利性的方式把房子给他们,不可能的。

任志强的演讲全文,曾认真地拜读了一下,应该说,整体上还是秉承了他一贯敢言的风格,但还是有所收敛。数据引用也不少,是一篇很好的演讲。

回答:

    关键词·房价走势

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但本次是受房地产开发商邀请去演讲,那么肯定在专业之外,要为房地产开发商提供“友情支持”。人家给你友情赞助,你回馈人家友情支持,这就是交易。

但笔者还是喜欢说真话、实话的人,尽

更多

3个月前在博鳌房地产论坛上,任志强说世界上没有任何一国有中国这么大体量的房地产,所以短期中国楼市难以逆转。拿发达国家城市化率70%来计量,中国目前城市化率只有60%不到,这其中至少有15年的红利期;此外,欧洲一些发达国家计量住房需求都是统计未来独居人口,以中国14亿的体量计算,中国未来将会至少产生2亿独居人口,目前这一数值仅为7500万,也就是说房地产发展才走了3/8,中国房地产依然拥有远大前程。

但从另一方面来看,如果一个城市高房价明显,就会影响人力资源的涌入,特别是年轻人才的涌入,这就会影响城市的活力与希望。

e、金九变清酒,平淡加惨淡。进入传统旺季,没有一个地方“热”。广州中介门可罗雀,武汉南湖片区中介关门100多家,盘龙城有降到7000的。秋天未到,寒气袭人。大家所在城市还有抢购吗?

    关键词·房价暴涨

自2018年伊始,厦门房价就处于持续下跌趋势,整个厦门楼市的成交量也在萎缩。

农村青年相亲找对象,女方仍然会提出城里有房的要求。至少县城有套房,尽管男方村里盖着新房,丈母娘推动着农村人口向县城转移。

   
自去年下半年开始,我国土地价格并没出现明显的上涨,同时许多地方出现了土地流拍现象,地方财政不好过。针对土地价格下降,是否应该购房的问题,任志强表示,土地价格越是下降越需要买房。“因为房价下一轮一定是高涨,我们的规律是,下降趋势就意味着下一轮的高涨。”任志强说:“土地供应高的时候,价格就会下降。”

1、没买房的人应该感谢买了房的人

有人说任有强大的数据库来分析房价,什么城市化率,什么独居户人口增加,什么…,我说犯得着么,对房地产,你只分析政策就行了。

   
此外,住宅购置是资产购置,不要把住房问题与市场割裂看,这样只会违背市场基本规律。

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    宽松货币环境和低利率是推手

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d、土地供应会出现变化,一些集体土地也可建房入市,一些企业可自建员工房,这样,可以改变单一的土地供应,也可改变房子只能依靠房产商。

   
“房价过快上涨,跟持续供不应求的市场有关。”对于目前高房价,任志强表示,土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求,这才是真正的推手。而针对此问题任志强给出的解药是:房地产建设主要投入的是土地,必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。

自厦门实施严厉的调控政策之后,整个房地产市场已经日渐趋向平稳。“限价、限购、限售、限贷”四限政策下的厦门楼市中,投资客的身影基本消失,而厦门本地消费者则需求又有限,未来厦门楼市上涨缺乏动力。

同时,任志强每次遇到房地产调控就直接喊“空调”,往往每次的房地产调控都不了了之。而这次就不同了,他已经看到房地产调控已经实行了二年多了,目前没有任何松动的迹象。我们对任志强的看法是,不能说一点道理都没有,但是购房者也要有自己分析判断的能力,任志强只管房价的牛市最灵验,而他在熊市中的分析和判断可能要出大纰漏。

    有条件不投资买房的是傻瓜

截止2017年末,我国城镇化率58.52%。业内专家表示,我国常住人口城镇化率距离发达国家80%的平均水平还有很大差距。如此巨大的城镇化潜力,直接证明了“未来房子的需求空间越来越大”。

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    关键词·何时买房

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