部分银行停止对地王放贷:不介入去年三季度以后高价地

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新华社北京8月9日新媒体专电 题:楼市降温政策频出对房地产市场影响几何?

澎湃新闻记者近日获悉,某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确,对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不介入。

市面上介绍融资渠道的文章很多,但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到,这一篇文章,从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。

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“新华视点”记者郑钧天、杨毅沉、赵晓辉

记者获得的文件显示,该行要求对加强前端融资管理,对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%,原则上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目。同时,文件要求严格控制商办项目的信贷发放。

整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。

炒房!牛逼的炒房者,当然要数开发商,动辄几十个亿的“地王”,开发商自己付出的成本仅仅几个亿!

近日,针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台了一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。

分析人士称,银行不介入地王,意味着这些高价地块后续想从银行获得开发贷款,或者合作方通过融资进行股权并购,从而参与地王开发的可能性降低。目前,并没有看到银行监管机构出台相关政策,应该还是个别银行对于房地产项目的风控政策调整。

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据嘉丰瑞德了解,统计局统计今年2月份前,房价涨幅领涨城市均为深圳、上海、北京等一线城市,但过后二线城市奋起直追,3月份开始,以厦门、合肥、南京为代表的二线城市,房价涨幅连续多月远超其他城市,甚至连续3个月的环比涨幅均在5%以上,引发房地产二次高潮。

“新华视点”记者调查发现,房企利用金融杠杆获得资金手段繁多,成为推高地价房价的一个重要原因。

对此,某不愿具名的开发商坦言,个别银行改变政策并不可怕,可怕的是监管层对于层出不穷地王现状的态度转变。

前端拿地融资

由于担心高房价、高地价所产生的系统性风险,政府再次采取了“调控”措施。据了解,各地套在开发商资金链上的贷款紧箍咒,有越来越收紧的趋势。

房地产市场降温政策近期频现

证监会在近日召开的内部会议上表示,开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

新华社8月9日报道,包括兴业银行(601166,股吧)、工商银行(601398,股吧)等部分银行,已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。不过这是否奏效呢?

在全国范围内,对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

所谓的再融资,指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资。

开发商土地融资有四种方式,股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,委托贷款当前已无法操作;目前最难监管,且实践最多的,是明股实债和股+债。

什么是房地产开发贷款?

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,记者从证监会了解到,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

某上市企业相关负责人表示,在房企上,主要体现为通过股权融资,资金成本很低,停止再融资用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。

但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

房地产开发贷款,是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款,贷款期限一般不超过3年。

与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度,天津收紧公积金贷款政策。

上述人士称,房地产项目一般两部分,土地款和项目开发建设资金,土地款一般要求是自有资金,这部分银行是不给予贷款,但是开发商通过各种诸如信托、私
募、再融资等筹措资金,他们会企业在拿地钱约定,如果拿到土地会给予资金支持,因此一般开发企业自身的出资比例仅占土地款10%-15%,后续的建设资
金,一般选择向银行申请开发贷款,因为资金成本最低。一个房地产项目,开发商自己出资的占比非常低。开发商申请融资的渠道很多,单个银行调整贷款政策,对
房地产行业影响不大,但是无疑会增加房企的融资成本。

债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)。

目前,住宅项目的开发周期一般为2年,贷款还款周期如果低于建设周期,意味着房子还没销售,就要面临归还贷款的压力。

据记者了解,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。

克而瑞研究中心副总经理林波在《2016年中国城市房地产投资前景排行榜》报告发布会上表示,下半年房企的融资肯定不如之前那么顺畅,但是目前大多数房企,因为销售状况很好,销售回款十分充裕,因此融资渠道收窄对其影响并不会快速反映出来。

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房地产开发商的钱从哪来?

南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

但也有房企人士表示担忧,上半年土地市场竞争激烈,很多企业是没有机会拿地,因此暂时没有资金危机,但是要保持规模,就要持续补充土地资源,随
着土地资产的快速升值,对资金的依赖度只是继续上升,如果越来越多的金融机构改变对于项目的预期,收紧风控,将大大提升房企的成本和风险。

招拍挂拿地融资

当然最终是从销售回款中来。各地不同的政策情况,有的预售是建筑出地面就可以预售,比如杭州市;有的是结构封顶之后才能预售,比如上海市。

在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房最低首付比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。

1、集团拨款

进入预售期后,开发商就会有销售回款来偿还开发贷款。不过其归还贷款的方式一般是归还一批,出售一批,实际并不需要马上全部归还。

降温政策直指房企高杠杆融资

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

而如果到期还没有还完,银行会允许续期。其原因,嘉丰瑞德理财师表示,因为在银行看来,中国的房地产业无论如何都是能挣钱的,开发贷款最终归还并不成问题。

记者调查发现,近半年来,地王频出的背后既有资本市场输血的力量,也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以,从近期各地各部门的调控来看,给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。

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房地产的初始资金还能从哪里来?

今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年,招商蛇口吸收合并招商地产上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目。

2、合作开发

据新华社的调查,让人忧虑的一点是,开发商已经把资金杠杆用得很高,基本只需准备10%的土地款,剩下的资金则可以以夹层融资的方式获取,甚至连买地保证金都可以通过融资来支付。

业内人士表示,这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。万得资讯数据显示,今年以来,上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元,共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发,募资总额约为1687亿元。

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定:

有报道揭秘买地保证金的来源途径,称不少网贷机构竞相上门来给开发商提供贷款,但会设置一定额度。超过授信额度,就以股权的形式放贷,未来销售利润与他们分成。目前市场上已经出现多个网贷机构,专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

高和资本董事长苏鑫表示,股权融资的资金成本较低,是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地,对于不少A股上市房企影响较大。

约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

如此看来,那些令人咂舌,动辄几十亿的“地王”,其实开发商准备的土地款现金也只需要几亿而已,甚至很可能这几亿的买地保证金,也是通过融资获得,整个地产开发项目的杠杆率,超过10倍。

开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国相关负责人表示,“无论我们有多少融资渠道,开发贷都是必须申请的,因为价格低廉。”

约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用,后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

难怪这会让上头感到紧张,担心系统性的金融风险。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险,缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张,从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策,都是为了抑制开发商的非理性拿地。

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不过在开发商看来,他们却普遍较为乐观。购房者热情高涨,销售好,销售回款足以支撑融资成本,因此资金压力并未体现。

易居智库研究总监严跃进表示,地方政府通过“提首付,降杠杆”可以减缓开发商销售回款,削弱为房企拿地“输血”,抑制地王产生。“总体上,监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

3、短拆或过桥资金

银行缩短贷款,对开发商资金链影响有限

新政策对龙头房企影响力有限,房企拿钱手段越来越多

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

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