600万方存量时代,看重庆商业地产新常态

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中新网重庆4月10日电
10日,全球房地产服务营运商戴德梁行发布《2015年第一季度重庆房地产市场总结及第二季度展望报告》。报告显示,第一季度重庆主城区商品住宅成交均价实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;新增甲级写字楼拉高重庆市甲级写字楼平均租金至每月每平方米99.8元,环比上涨5.1%;优质购物中心开业以及春节消费旺季带动,第一季度重庆市优质商铺平均租金环比微涨。

重庆,这座嘉陵江、长江交汇的城市已经被江水两岸正在开工的项目包围着。统计数据显示,2011年至2015年这五年时间,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。其中也包括重庆。

重庆晨报记者 邓文婷 报道

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

重庆主城区商品住宅成交均价小幅上涨

“重庆房地产在这十年发展得比较快,经过这么多年的发展,因为独特的地势变化,重庆的规划和许多城市有些区别,所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示,所以重庆的商业格局是多中心的格局。

2015年第二季度重庆零售物业市场

1“1+18”-商圈多元化再升级

报告显示,今年前两个月,受春节假期因素的影响,开发商推盘意愿下降,重庆主城区商品住宅批准预售面积为214.4万平方米,比去年同期下降14.4%;供应减少及假期因素令重庆住宅成交量下滑明显,主城区商品住宅成交面积同比下滑15.7%至193.3万平方米,月均成交面积仅为96.7万平方米,比去年四季度月均成交水平下降了52.5%。

商业地产大爆发

“今天,大家在问,谁还没有做商业地产;未来5年,大家会问,谁还在商业地产?”、“好多商业房地产是过剩的,商场成了养老鼠的地方!”日前,《转变时期的中国房地产》暨2015年博鳌房地产论坛在海南举行。论坛上,房企大佬针对商业地产未来发展堪忧,商业地产泡沫化、同质化与电商的多重夹击下,商业地产的竞争正在走向深水区。“未来很长一段时间里,我们必须面对这样的困局,商业地产过剩,我们必须接受这个结果,并且忍受过剩带来的系列问题。”论坛上专家如是说。

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

价格方面,尽管住宅市场供需同步萎缩,但重庆主城区商品住宅成交均价仍实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;其中受成交结构的影响,渝中区住宅成交均价环比大幅增长33.8%至每平方米1,1104元。

规划中的重庆大学城新商圈,遍布着“巨无霸”式的城市综合体项目工地。公开资料显示,富力地产重庆大学城打造城市综合体富力城,总建筑面积为625万平方米,其中住宅410万平方米、商业215万平方米。

不少商业物业现“养老鼠”现象

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示,虽然前两个月市场表现疲软,但进入三月后,中央针对楼市频频释放积极信号,多个城市出台公积金新政,国家多个部门也于三月底密集出台了下调公积金贷款首付比例、二套房贷款首付比例、以及以及缩短营业税免征年限等楼市刺激政策。货币政策及信贷政策的双宽松格局有望改善房地产市场预期,并助推刚性需求的进一步释放。

215万平方米的商业体量,相当于重庆3.5个观音桥商圈、5.7个解放碑商圈,堪称重庆大学城商圈最大的“巨无霸”。

“过去一年,我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事,我去年10月份左右在天津开了一个商场。但在半年之内,天津最少5家商场和百货店歇业。”香港恒隆集团董事长陈启宗谈起商业房地产话题时说。

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此外,伴随四月中旬春季房交会的到来,重庆主城区有望迎来一波推盘潮。在新增供应放量及宽松的政策环境的支撑下,商品住宅成交量有望呈延续三月下旬回暖的态势。但鉴于重庆主城区楼市库存依然维持在高位,预计年内市场总基调仍将以去库存为主,房价缺乏显著上涨的基础。

根据重庆市商圈建设工作会2012年的部署,重庆市计划将建45个商圈,到2015年,尽快形成区县核心商圈、社区便民商圈和乡镇商圈齐头并进的格局,让市民只需驱车15分钟便可到达购物中心,步行15分钟可到便民商圈。

事实上,天津5家商场和百货的歇业,仅仅只是内地商业物业转型时期的一个缩影。记者走访市场发现,很多商业物业面临经营的困局。在解放碑较场口,一高端奢侈品牌商场早在半年前已经关闭。如今,商场除了负一楼偶尔有特卖场以外,一楼至四楼,几乎成为“空城”。

资料来源:中国指数研究院收集整理

新增甲级写字楼拉高平均租金

正是在这样的“部署”下,重庆的商业地产大爆发。重庆的土地出让金是个佐证。2012年,重庆土地出让金总额897.5亿元,在全国300个城市中位居第三。“从这两年的重庆土地拍卖市场可以看出,综合体的项目占了其中的大部分。”重庆中原地产市场总监孙刚对《第一财经日报》记者表示,跟一线城市相比,这里的商住项目占比非常高。

记者调查还发现,部分开发企业把商场改装成写字楼单月出租,有的甚至按周租出去,租金仅在80多元/平方米。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

报告显示,第一季度重庆甲级写字楼存量由695,917平方米增至813,917平方米,其中,位于渝中区的环球金融中心投入市场,为重庆甲级写字楼市场带来约74,000平方米的新增供应;甲级写字楼平均租金环比增长5.1%至每月每平方米99.8元;在新增供应的刺激下,第一季度吸纳量也环比增加47.4.7%至20,517平方米。

当然,这里人口也众多。数据显示,重庆的常住人口为2945万人。城镇居民人均家庭总收入24811元,比上年增长13.8%,人均可支配收入22968元,增长13.4%。但仍然赶不上重庆商业地产建设的脚步。

商业地产增速大于消费增长

2五大核心商圈收割近七成人气

戴德梁行研究报告预计,重庆第二季度将有三栋甲级写字楼入市。虽然重庆整体经济的快速增长持续刺激了市场需求的释放,但甲级写字楼集中入市仍将在加剧写字楼租赁市场竞争,令租金承压的同时或将带动全市甲级写字楼空置率走高。

仲量联行重庆董事总经理苏仲礼曾表示,2013年,将是重庆中心商业爆发的一年,大体量的购物中心相继入市。未来三年,购物中心总量将超过100万平方米。

近两年,商业地产招商难、营运差,商业地产过剩,成为了市场的主旋律声音。为何商业地产一夜之间成为了开发企业的“烫手山芋”?

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

值得关注的是,江北嘴、化龙桥等新兴区域未来发展前景可期,物业品质相对较高,伴随基础配套设施的逐步完善,这些片区料将进一步吸引其他区租户的迁入。

综合体的“折翼”

http://www.go-wes.com ,“10年前,大家在问,什么是商业地产;5年前,大家在问谁在做商业地产;今天,大家在问谁没有做商业地产,5年后大家会问,谁还在做商业地产。”新欧鹏集团首席战略官、执行总裁李战洪总结说。

图:2017年五大核心商圈社零总额

优质商业租金继续微涨

没有人会记得综合体的“折翼”。去年10月,媒体报道香江家居的经营困局:总共206家商户,空置率一度接近50%,超五星级酒店却成泡影,经营十分惨淡。
这是重庆较早时期的一个城市综合体项目,公开资料显示,当时中新·城上城号称占据重庆几何中心、交通中心、奥体中心,与渝中区、高新区、九龙坡区三区交会形成黄金三角要塞。

“消费市场实在是比较疲弱,当然还有10%左右的增长,但那个增长的量比新的商场增加量慢很多。有太多的商场出现,而消费的增长跟不上,所以导致有好多商业过剩的地方,很多商场成为了养老鼠的地方。”陈启宗分析说,很多开发商在拿地之时,根本没有考虑过商业应该如何打造,区域的消费力是否能够支撑商业。我也没想到一年之间,会有那么多的商场就歇业了。现在看来,这个趋势还会继续下去。

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报告显示,第一季度,位于江北区的东原新新park开业,为市场新增18万平方米的优质商业,填补了大石坝地区多年无大型高端购物中心的空白,重庆市优质商业总存量增至246.1万平方米;受优质商业入市以及春节消费旺季的带动,第一季度全市优质商铺的平均租金微幅上涨。

整个中新·城上城总占地11.3万平方米,总建筑面积80万平方米。按当初的预计,中新·城上城将引进超五星级酒店、超大规模购物中心等多种商业形态。

重庆购物中心空置率10.2%

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

另外,尽管去年下半年以来,共计体量超过60万平方米的优质商业集中入市,占重庆现有优质商业整体存量的近三成,但基于各项目较强的品牌号召力,加之适逢传统销售旺季,商家入驻意向强烈,新近入市项目空置率均明显下降。因此,在租金走高的同时,全市优质商业空置率较上季度下降0.41个百分点至11.42%。

一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

重庆的商业物业市场的经营状况如何?来自世邦魏理仕第二季度重庆零售物业市场数据显示,重庆零售物业市场整体市场存量为397万平方米,其中,购物中心的存量为328万平方米,整体市场空置率8.7%,购物中心控制率10.2%。

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