物业基本法③从“输血”到“反哺“,佳兆业“养儿防老”

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佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经的原创专栏

佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经-地产的原创专栏

编者按:伴随楼市步入存量房时代,曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在,不但开始为母公司提供资金背书,还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点,剖析房企物业运营“法则”,第三期:佳兆业物业集团。

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万科董事长 郁亮

[摘要]
在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。

文| 时代财经 黄昱
佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

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重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

⊙黎灵希○编辑邱江

文/时代财经 黄昱@今日话题

6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示,佳兆业物业主要有四大业务,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

受房地产政策调控及金融去杠杆双重影响,房企融资渠道收缩,房企分拆物业上市的阳谋大多为“曲线融资”。

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

香港IPO市场又热闹了起来,仅2月28日当天就有5家公司同时启动招股,其中有2家为内地房企分拆出来赴港上市的物业管理公司——奥园健康生活和滨江服务,前者原为中国奥园旗下物业板块,后者原为滨江集团的物业板块。

佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

于去年港股上市的佳兆业物业集团(以下简称“佳兆业物业”)就怀揣强烈的融资欲望。其并没有选择“介绍上市”,而选择了直接IPO,需要发行新股,募集资金。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

如果奥园健康生活和滨江服务顺利登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。有市场观点认为,内地房企选择分拆物业公司上市,主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期,对资金需求较大,分拆上市后可增加融资渠道。

6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示,佳兆业物业主要有四大业务,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

佳兆业物业当时称,分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份,并拥有独立融资平台,能直接通过资本市场进行股本或债务融资,帮助物业板块加速拓展,改善财务表现。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

业务“背靠大树好乘凉”

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

然而作为没有规模增长优势、高度依赖母公司输血的物业管理公司,佳兆业物业如何给资本市场讲新故事,又如何成就佳兆业的“美好”?

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

分拆物业上市

八成业务源于“母公司”

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2017年,奥园健康生活收入为4.36亿元,同比增长64.5%;溢利及全面收益总额为6993.2万元,同比增长70.4%。2018年前9个月,公司收入为4.43亿元,期内溢利5904.5万元。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

http://www.tsyys.com ,随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

背靠大树好乘凉,这句话在佳兆业物业身上得到很好体现。

物业分拆第一步

http://www.feitianit.com ,滨江服务则是专注于高端住宅的物业管理提供商。截至2018年8月31日,滨江服务共有68个在管物业,在管总建筑面积为1080万平方米。2015年至2017年,滨江服务的营业收入复合年增长率为48.3%。截至2018年8月31日,公司营收达3.07亿元,期内溢利约为5070万元。

分拆物业上市

和大多数同行一样,佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前,佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份,待佳兆业物业上市后,集团所持有的权益也不会少于50%,保持对佳兆业物业的绝对控制权。

年报显示,截至2018年12月31日,佳兆业物业总在管建筑面积达26.9百万平方米,项目数132个。其中,就在管面积而言,84.1%的在管面积来源于佳兆业集团开发的物业;15.9%的在管面积来源于独立第三方物业开发商开发的物业。收入方面,76%的收入来源于佳兆业集团所开发的物业。

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同,滨江服务的物业主要集中在浙江省,其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示,2015年至2017年,由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

http://www.all-visa.net ,随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

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