美高梅手机网投中期业绩解读 | 万科:定位于“城乡建设和生活服务商”,业绩增长,龙头地位稳固

在租赁住宅方面,万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末,长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

   
公司秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿元,均价5054元/平米。按建筑面积计算90.8%的新项目为合作项目,公司当前权益比例为55.8%,较2017年下降4.2个百分点。在坚持聚焦城市圈、深耕现有城市的基础上,上半年万科新进入涿州、盐城、银川等城市。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。

中商情报网讯:2018年万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。

根据同日披露的分红派息预案,2018年度万科现金股利约为118.1亿元,以2018年末公司总股份数计算,每10股派送人民币10.70元现金股息。

万纬物流持续丰富服务内容,通过收购融合太古冷链物流,实现冷链规模及运营能力的升级。截至目前,万纬冷链已累计进入
11
个城市,覆盖国内一线城市及内陆核心城市,提供一站式温控物流解决方案服务。

图:2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

    (四)物业、租赁、商业、物流等业务运行良好

商业开发与运营方面,截至2018年底,万科管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力集团作为本集团商业开发与运营平台,专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理,运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米,管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。

但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势,以及行业集中度的提升,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长,转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看,还是从以往的行业环境来看,转型都绝非易事。

商业开发与运营方面,万科持续提升既有项目的运营表现。截至 2018
年底,万科在商业领域的总管理项目 210 余个,总建筑面积超过 1300
万平方米。印力集团是万科的商业开发与运营平台,聚焦存量项目的运营管理,通过改造激发存量项目的活力,并持续优化资产结构,探索资产证券化。2019
年 2
月,印力管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划,发行规模
21.16 亿元,是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类 REITs
产品。

其他业务方面,万科响应国家发展冰雪运动的号召,旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。2018年7月,成功发行万科松花湖信托收益权资产支持专项计划。为实现“老有所养”,万科养老业务目前已布局15个城市;为实现“幼有所育”,本集团教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。

    (三)稳健投资、合理布局

物业方面,2018年万科物业服务营收98.0亿元,同比增长32.95%。营业利润率17.44%,同比增加0.96个百分点。在新增签约饱和收入中,住宅业务占比65%,非住宅业务占比35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

截至2018年末,万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约347.7万平方米。

万科在全国商品房市场的份额由 3.96% 提升至 4.05%,在 24
个城市的销售金额位列当地第一。

在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域,为实现可持续发展奠定了良好的基础。

1.事件

物流仓储服务方面,万科旗下万纬物流经过近四年发展,已成为国内领先的物流服务商,服务的客户超过600家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。

同时,万科在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%;

2018 年,万科在开发业务的优势得以持续巩固。这一年,万科实现销售面积
4037.7 万平方米,同比增长 12.3%;销售金额 6069.5 亿元,同比增长
14.5%。所销售的产品中,住宅占比 84.9%,144 平方米以下的中小户型占比
91.4%。

图:2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

   
公司发布了2018年半年报。在2018年1-6月,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.97亿元,同比增长27.7%;公司基本每股收益为0.83元,同比增长24.9%,符合预期。2.我们的分析与判断

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提出想要“活下去”的万科,去年净利润达到227.7亿,平均每小时能赚385万元。

3 月 25 日晚,万科 A ( 000002.SZ ) 发布 2018
年年度业绩报告,报告期内实现营业收入 2,976.8
亿元,归属于上市公司股东的净利润 337.7 亿元,同比分别增长 22.6% 和
20.4%。集团保持了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级,期末净负债率
30.9 %,继续处于行业低位。在业绩增长的同时,本集团
积极履行社会责任,在精准扶贫、乡村建设、教育发展、环境保护等方面均做出力所能及的贡献。

表:万科2018年上半年各区域销售情况

   
商业开发运营方面,2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平米,自持项目开业79个,包括53个购物中心。

2018年万科房地产营收2846.2万元,同比增长22.15%,占比95.6%。营业利润率29.69%,同比增长3.88个百分点。分区域看,本集团房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%

在万科看来,白银时代,中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。

报告期内,万科实现结算面积 2191.4 万平方米,同比增长 10.7%;实现结算收入
2846.2 亿元,同比增长 22.1%。截至 2018
年底,万科已售未结资源上升,合并报表范围内有 3710.2
万平方米已售资源未竣工结算,同比增长 25.2%,合同金额合计约 5307.1
亿元,同比增长 28.1%。


    (一)业绩增长符合预期

土地储备方面,面对经营环境的快速变化,万科审慎投资,确保投资规模与经营承载力相匹配;同时严格控制投资质量,加强投后管理,保障经营安全。2018年万科获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

公告显示,万科去年实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;这也意味着万科平均每天能卖房超过16亿,每小时卖房近七千万。

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在市场整体形势向好的情况下,万科在巩固核心业务优势的基础上,积极拓展与生活服务相关的其它业务,实现了销售业绩的大幅增长,销售额及销售面积分别为3046.6亿元、2035.4万平方米,同比分别增长9.91%和8.93%。

    其他冰雪、养老等业务也如期推进中。

http://www.renxiaomei8.com ,去年全年实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,商办占比11.5%,其它配套占比3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位,144平方米以下的中小户型占比91.4%。据悉,2018年,本集团在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。

分区域看,集团房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分
别为 26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。

▌运营表现:深耕现有城市,理性挖掘市场机会;完善信息化建设

http://www.97fashion.com ,    4.风险提示

长租公寓方面,2018年万科继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。万科长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

商业开发与运营方面,万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底,万科在商业领域的总管理项目210余个,总建筑面积超过1300万平方米。印力集团是万科的商业开发与运营平台,聚焦存量项目的运营管理,通过改造激发存量项目的活力,并持续优化资产结构,探索资产证券化。2019年2月,印力管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划,发行规模21.16亿元,是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

集团旗下万纬物流持续完善全国地网布局。2018 年新获取项目 64
个,合计可租赁物业的建筑面积约为 494
万平方米。截至报告披露日,万纬物流进驻 42 个城市,已获取 124
个项目,可租赁物业的建筑面积约 971 万平方米,其中已运营项目 62
个,其中稳定运营项目平均出租率为 96%。

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