开发商集体对楼市悲观,更有人主动降价卖房,释放了什么信号?

奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

小雪来了,今年楼市也逐步降温了。

内房股板块日前再度大涨,今年以来持续走强。5月29
日,港股的内房股板块再度集体走强,板块平均涨幅达4.6%,恒生综指仅上涨0.39%。中国恒大以22.8%的涨幅位居板块第一,创09
年11 月6
日以来单日最大涨幅;融创中国、碧桂园分别以10.4%、9.4%的涨幅位列二三位。内房股板块自今年以来持续走强,中国恒大涨幅214.7%,碧桂园、融创中国、雅居乐涨幅均超过100%,佳兆业、龙湖地产、龙光地产、绿地香港、旭辉控股涨幅亦超过50%,整个板块今年以来持续走强,平均涨幅达44.5%,恒生综指涨幅16.9%,板块相对于大盘表现抢眼,具有较好的相对收益。

过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。

全国很多三四线城市并没有支柱产业及大量外来人口迁入,房价已经多年停滞微涨,去年房价确突然暴涨甚至有部分三四线城市房价已经翻倍上涨。主要是三四线城市棚户区改造中产生大量被拆迁户,原有拆迁政策是安置住户拆房还房。现在政府采取棚改货币化安置,政府直接发钱给被拆迁户,其自行拿钱去买房。刘全分析认为,全国大中城市全面实施棚改项目及房地产开发等需要大量土地,只要有土地及资金就等于盘活房地产市场全产业链。政府拆迁给被拆迁户直接补偿现金,被拆迁户房屋已经拆除并拥有大量现金必然要去购买房产。去年三四线城市房地产市场“量价齐升”,离不开棚改货币化及城市化快速发展等推动大量市场需求。 

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统计局数据显示,2017年10月份,70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,热点城市新房房价环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。

   
房企销售业绩表现优异,验证楼市火爆行情。近来在一二线城市限购和三四线城市去库存的政策引导之下,以及热点城市的溢出效应的催化,三四线城市的新房持续热销。17
年1-4 月全国商品房累计销售面积达4.17 亿平米,相比16
年同期增加15.7%,继续维持较高的增速。

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

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而最近这种危机感更是在整个地产市场蔓延:除调控持续收紧,热点城市显著降温导致的购房者持币冷静观望及炒房客悄然离场外,这种悲观已经殃及地产商们,最近两个月随着中央定调楼市调控要“坚决遏制房价上涨”之后,越来越多的地产商开始对楼市持悲观态度,释放了重磅信号

在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下,也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧?

   
从企业经营层面的数据来看,今年以来各大地产公司销售业绩均同比大幅增长。其中碧桂园销售额同比增长214.5%;龙湖地产、融创中国、万科地产、恒大地产、世茂地产及金地集团的销售额增速也超过了50%。房企1-4
月销售业绩大增直接带动了本轮港股的内房股板块持续上涨航行,同时也验证了2017
年来楼市的持续火爆。

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2018年,山东省计划棚户区计改造69.9万套,改造数量位居全国第一,超出原来市场预期500万套,增幅高达16%。2018年,浙江省计划改造棚户区危房23.7万套,其中,温州高达92815套,占比全省40%。刘全分析认为,三四线城市去年房地产市场暴涨,主要是棚改货币化推动房价和销量大幅上涨;同时一二线城市外溢客群落地三四线城市买房及农民进城买房数量明显增多。未来三四线城市由于缺乏支柱产业和大量人口迁入等市场存在很多不确定性。三四线城市棚户区改造项目建设如火如荼,未来房价依然还有上涨空间。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

但是在香港上市的内房股三杰,碧桂园、中国恒大、融创中国,今年却迎来了一波估值重构。

    棚改或推动楼市持续火爆,利好地产后周期装饰板块。今年1-4
月份,中西部地区商品房销售增速要明显高于东部地区,侧面说明在一二线。

本轮房价周期后,房价狂飙猛进,结果早已撑破了他的预期,他万万没想到,房价可以疯到这步田地,连债务缠身的贫困县城都早早进入了“万元俱乐部”。面对疯狂无止境的房价,任志强不是不敢说,而是的确说不准了。

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融创中国,今年上涨了超5倍,如果从去年低点4元左右看涨了快9倍;

   
城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,三四线城市等非传统热点地区楼市销售开始活跃,逐渐成为楼市活跃的主要推力。5
月24 日国务院常务会议决定,2018 年-2020 年再改造各类棚户区1500
万套,并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,进一步提高货币化安置比例。根据测算这将带动住宅需求2-2.5
亿平米,促进三四线楼市的持续活跃。楼市的持续火爆将带动地产后周期的装饰装修需求,为装饰上市公司带来实质性利好板块上市公司业绩或将超预期。受2015
年以来楼市销售活跃的影响,装饰板块上市公司业绩亦随之回升。2016
年全年,东易日盛业绩增速高达75.74%,广田集团亦超过40%,奇信股份为-16.57%。2017
年一季度,广田集团业绩增速为23.69%,东易日盛5.49%,奇信股份1.96%。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

2017年,110多个城市共发布相关房地产调控政策190余次,一二线城市楼市调控政策限制较严,三四线城市楼市调控相对宽松。刘全分析认为,一二线城市房价超高及楼市调控政策影响,很多房地产投资及自住买家等必然转向三四线城市购买房产。三四线城市正处于棚改项目加速时期,越来越多的城市采取棚改货币化安置,短期市场购房需求将出现集中增加。由于三四线城市多种叠加市场需求,共同推动楼市成交量与房价大幅上涨。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

中国恒大,今年上涨了4.8倍;

   
我们预计,随着房地产销售持续火爆带来的装饰装修需求逐渐释放,公司新签订单将随之放量,未来业绩或将V
型反转,有超预期表现。

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