分析称至少30个二三线城市将取消限购

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

来源:房屋屋(ID:its-home)

摘要:去库存
2016年初,地方和全国两会定调2016房地产市场为去库存之年。针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百…

今年十一前后,国内多个城市密集出台了楼市限购。据装修网了解,自9月30日至10月7日,北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等19个城市发布了力度不一的楼市调控政策。如果再算上9月26日出台限购政策的杭州,这一轮共有20余城市发布了楼市调控新政。

  自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

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    去库存

从9月30日至今,各城市楼市新政已过去将近一个月的时间,在这一个月内限购取得了什么效果?房价上涨态势是否得到抑制?

  今年以来,在楼市不断下行的情况下,一些城市开始采取各种措施对限购进行松绑。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

    2016年初,地方和全国两会定调2016房地产市场为“去库存”之年。针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

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  地方纷纷放开限购

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

    点评:“去库存”政策贯穿全年。房贷新政表明了中央政府化解房地产库存,支持居民购房,改善居住条件的态度。之后超过150个城市出台去库存新政,各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场,空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖,部分一二线楼市走向过热。

“楼市四小龙”交易量下滑 房价上涨态势被遏制

  6月27日上午9时左右,呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》,要求取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时,不再对购房人的房屋套数进行查询。至此,呼和浩特放开限购,成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

2014年,楼市从狂热中冷却。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

    高价地频现

据装修网了解,去年3月30日,国家为促进房地产去库存,出台一系列措施,简称“330新政”,包括公积金贷款首套房首付比例降至2成,二套房商业贷款首付降至4成,营业税免征年限“5改2”。到2016年9月份,“330新政”正好实施了一年半的时间。在此期间,房地产去库存取得了不错的效果,但也带来了一二线房价暴涨等效果。

  紧随呼市之后的是济南。7月10日起,济南新房与二手房限购政策全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

    自2016年3月份以来,全国土地市场明显上涨,高价地数量直线上升。这些高价地主要集中在一二线城市中,二季度地方国土部门上报异常交易地块数量环比、同比均明显增加,单价创新高的异常交易地块数量达到2014年以来单季度最高。

“330”新政实施之后,南京、苏州、厦门、合肥四座城市的房价持续上涨,领跑全国,这四个城市也被冠以“楼市四小龙”的称号。今年随着四个城市限购令的先后出台,房地产市场也出现了相应的变化。

  二线城市中房价最为坚挺的厦门悄然放开限购政策:厦门岛外限购全部解除,购买不限套数,且外地户口可以不用再交社保证明;岛内,外地户口限买1套住宅,但也无须再交社保证明。尽管厦门市国土房管局相关负责人对《第一财经日报》表示,该局并没有出台相关文件,但当地业界人士均表示上述松动确实存在。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

    点评:2016年是有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现,持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降,面粉贵于面包的案例明显增多。业内分析原因主要有:一二线城市新房销售火爆,房企补库存的需求强烈;房企投资方向趋同,重点聚焦热点一二线城市,加剧了热点城市土拍竞争激烈程度;央企、国企在热点一二线城市不惜高价拿地,谋求企业做大做强;货币宽松,流动性充裕,金融机构大力支持房企高杠杆拿地。

9月25日,南京率先宣布对主城区进行楼市限购,随后又出台了被称为“宁十三条”限购令,南京限购令已经满月。其楼市交易量出现了明显的下滑。数据显示,10月南京楼市目前日均成交量约205套,相较9月的日均成交量440套下滑一半多。10月27日,南京楼市日均成交量更是只有177套。与此同时,南京10月上半月房价环比指数虽然继续上涨,但是涨幅仅有2%,较9月份的3.7%下跌1.7个百分点。

  二线城市中经济发展较为不错的武汉和苏州近日也松动了限购。武汉6个远城区、东湖高新(5.24,
0.04,
0.77%)区,以及东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区,外地人购房,要提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可,140平方米以上户型,全市范围不限购,含新房、二手房。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

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    “四小龙”房价跳涨

苏州是二线城市中第一个重启楼市限购的,10月3日,苏州连夜升级了楼市限购、限贷政策。而在限购政策出台后的20多天里,苏州楼市降温明显。数据显示。10月4日限购之前的半个月时间里,苏州市区住宅共计成交8163套,平均每天成交544套;而10月4日之后的半个月里,苏州市区住宅只成交了2249套,平均每天成交仅有150套。

  苏州的尺度更大,90平方米以上的住宅类商品房全部放开限购,不加任何限制,90平方米以下的住宅类商品房沿用原来的限购政策不动。

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

    国家统计局公布的4月份70个大中城市新建住宅价格指数,首次出现房价上涨前几名被二线城市包揽的情况,其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%,分别为5.8%、5.3%和4.4%。苏州房价上涨幅度和南京等城市相当。2016年南京、苏州、厦门和合肥四城房价由于涨幅凶猛,被业内称为楼市“四小龙”。

今年10月2日限购令后,合肥的楼市也出现了明显的变化。近日,国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价统计数据显示,合肥9月份房价环比涨幅高达4.6%。但在10月合肥重启限购政策后,10月上半个月合肥房价环比涨幅跌至1%。房价过快上涨的势头也已有所减弱,其市区自限购以来,更是连续23天呈现零成交量现象。

  去年以来楼市下滑最严重的温州目前也悄然取消限购。尽管当地官方表示未明确发文,但当地业界均称,温州现在已不再严格要求购房前的套数审查。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

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    点评:业内认为,“四小龙”现象惹关注,本质上是房地产板块轮动效应的显现。在因城施策的方针指导下,“四小龙”的政策也较早收紧,在国庆调控潮之前,苏州、南京、合肥、厦门等城市已经开始调控。经历2016年房价暴涨之后,预计2017年“四小龙”的降温幅度也会比其他二线城市明显。

至于厦门,在“双限”政策出台后也是呈现出降温的态势。10月以来,仅1盘入市,“银十”已经不再。数据上来看,成交量处于低位,成交均价也有所下滑,市场进入调整周期,加码调控的成效明显。

  在这种情况下,限购松绑已经由点到状,限购已呈土崩瓦解之势。据《第一财经日报》不完全统计,目前至少有超过13个城市取消或者实质性松绑限购。

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

去库存的这四年

    万科股权之争

一线城市房价暴涨终结 楼市调控效果明显

  限购大分化

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

2014年,楼市从狂热中冷却。

    “万宝之争”最早开始于2015年,并在2016年持续进入白热化。截至2016年11月底,宝能系通过前海人寿及其他资管计划,前后五次举牌万科,通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段,共投入440多亿元,持有万科25%的股权,超过华润,成为第一大股东。在宝能系不断举牌增持的过程中,引起了万科与王石的质疑和反对,引发强烈的社会关注与争论。

据装修网了解到,不同于“楼市四小龙”房价在某个特定阶段出现大涨,一线城市的房价始终处于高位状态。一线城市因有“刚需”的存在,其房价很难在短时间内出现下滑。限购新政的出台,更多的是抑制房价暴涨的态势。

  那么未来这些限购城市都会松绑吗?中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报,未来在执行限购的46个城市中,限购政策会明显分化成三大板块。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

    点评:万宝之争,是我国房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件,既暴露出不同群体之间的利益纷争,又督促着企业股权结构与行业制度进一步完善。有业内人士也指出,包括宝能、华润、恒大、安邦、管理层在内的利益各方,就万科股权的博弈仍将继续,毕竟终止重组并不能改变目前的股权结构,这种局面持续会让管理层如坐针毡。

十一前后各个热点城市密集出台的楼市调控新政,时至今日已经收到了明显的效果。无论是“楼市四小龙”还是一线城市,楼市成交量都出现了明显的下跌,房价大幅上涨的态势也受到了明显的遏

  首先是北上广深一线城市,因为需要控制人口,而且经济对房地产的依赖度不高,预计限购政策将长期执行。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

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    “排队离婚”购房潮

以北京为例,新政出台以后,北京市住建委公布的信息显示,10月1-16日,商品住房共签约8781套,较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。从价格方面看,9月份北京房价新建商品住宅价格环比上涨4.9%,而10月上半月只上涨1.2%,环比下降3.7个百分点。

  其次是经济一般的二线城市以及三线城市,预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘,采取正式发文的形式,全面取消限购,以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高,库存又很大,取消限购对当地楼市冲击不大。

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