美高梅手机网投预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%

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据装一网了解,近日,国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”,广大三四线楼市全面回暖,2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位,再次刷新纪录。

最近的楼市,冰火两重天。

据装一网了解,近日,国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”,广大三四线楼市全面回暖,2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位,再次刷新纪录。

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棚改暂停,去库存任务完成……如果非要加上一个限定,大概会是“胜利”完成。

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有的城市,万人摇号排队买房,中签率低至1.5%;

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实际上,在2015年之前,中国家庭的负债率并不高,因为买房都是刚需或炒房者的事情,但是在2015年之后,我们发现中国很多普通家庭都急着贷款,目前居民房贷占到银行贷款总额的三分之一,而有80%的城市家庭都在偿还高负债。如果房价被腰斩,受伤的恐怕不仅有银行、开发商、地方政府,还有普通家庭。

然而,对于一些买房人,尤其是三四线城市买了房投了资的购房者,这个“胜利”是苦涩的。

前端销售明显放量,这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速,以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去库存”持续推进,截至2017年12月底,全国商品房待售面积同比下降15.3%,绝对规模已降至2014年10月份以来的新低,即本轮“去库存”前的水平。

有的城市,通宵排队买房,最低中介佣金高达10万;

前端销售明显放量,这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速,以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去库存”持续推进,截至2017年12月底,全国商品房待售面积同比下降15.3%,绝对规模已降至2014年10月份以来的新低,即本轮“去库存”前的水平。

导致中国家庭高负债的主要原因有二个:一是,2015年之后房价进入了上涨周期,先是涨一线城市,后面再二线城市,而三四线城市也因棚改货币化安置而上涨,现在就连县城的房价也都在补涨。这主要是,很多人看到房价上涨,生怕现在不买房,后来更买不起房。所以,不管没有没能力买房,大家都想尽一切办法要入市购房。

这一切都源自三四线楼市出乎意料地、如野火燎原般的爆发。

据装一网了解,2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来第二高位,仅次于1-11月的水平;全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高;全年商品房新开工面积同比增长7.0%,并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%,到下半年,由于各大城市房价和预售证严格管控,融资条件全面收紧,资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,更注重在售库存去化和资金回笼,新开工意愿下降,出现延迟开工等现象,导致新开工下降。不过,土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段,新开工相对平稳,开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动,全年增速为7%。

而有的城市,一边“两连降”,一边去化平平。

美高梅手机网投,据装一网了解,2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来第二高位,仅次于1-11月的水平;全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高;全年商品房新开工面积同比增长7.0%,并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%,到下半年,由于各大城市房价和预售证严格管控,融资条件全面收紧,资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,更注重在售库存去化和资金回笼,新开工意愿下降,出现延迟开工等现象,导致新开工下降。不过,土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段,新开工相对平稳,开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动,全年增速为7%。

二是,2015年货币政策全面放开,又是降准又是降息,但是国内经济下行压力还是比较大。为了抵御潜在的通胀风险,使自己的资产能够保值增值,多数手里有点钱的人都出手购置房产。原因很简单,其他投资渠道风险太高,而房地产有着长期上涨的赚钱效应,大家挤在一起房地产领域去投资,负债率一下就升高了。

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从房价看,70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点后开始回落,最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后,随着预售证和房价管控有松动,前期积累的高价盘和待网签新房入市,房价环比涨幅连续3个月扩大,12月达到0.5%,由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后,12月首次反弹。目前,一线城市新房价格同环比涨幅都在回调,环比已开始下跌,二线同环比涨幅整体维持,三线涨幅已经较高。

今年楼市的不确定性,比以往来的更猛烈些。有的在回暖,有的仍将是严寒。

从房价看,70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点后开始回落,最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后,随着预售证和房价管控有松动,前期积累的高价盘和待网签新房入市,房价环比涨幅连续3个月扩大,12月达到0.5%,由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后,12月首次反弹。目前,一线城市新房价格同环比涨幅都在回调,环比已开始下跌,二线同环比涨幅整体维持,三线涨幅已经较高。

所以,目前国内的居民家庭负债率已经呈现历史最高的位置,倘若房价跌去一半,那么谁的心会凉凉呢?如果中国的高房价来个温水煮青蛙式的下跌,就是每年跌个10-15%的阴跌,通过几年的时间,跌去50%。估计现在没有几个人会凉凉,真正凉凉要在几年之后,现在绝大多数人还在为房价涨跌而争论不休。

三四线城市年轻人,不敢再谈理想

2016年和2017年,由于商品房销售连创历史新高,2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%,透支或“加杠杆”需求不在少数。因此,2018年商品房销售规模将惯性回调。同时,“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议,控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后,银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长,甚至突破年初制定的占比控制目标,严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

唯一可以确定的是,经过去年一年的调整,一二线城市率先筑底,今年将开启回暖,相应的中西部三四线城市将失去投资价值,这些城市的房价将面临剧烈波动,资金将从三四线城市回撤到一二线。

2016年和2017年,由于商品房销售连创历史新高,2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%,透支或“加杠杆”需求不在少数。因此,2018年商品房销售规模将惯性回调。同时,“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议,控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后,银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长,甚至突破年初制定的占比控制目标,严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

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笔者之前撰文就指出,从这次三四线楼市爆发的原因看,棚改货币化是直接因素,而长期的经济形势和人口流出状态,会让三四线楼市涨得快,但不会持久。

房地产大起大落尚未根本缓解,长效机制还未“落地”的情况下,调控稍有放松,楼市随即反弹。因此,近期住建部明确调控“三个不动摇”;楼市调控不会“拉抽屉”,2018年楼市还需保持当前严厉调控态势,回击了有关调控松绑的传言。这意味着,除基于市场明显降温,少数非热点城市适度修正政策外,2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。

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房地产大起大落尚未根本缓解,长效机制还未“落地”的情况下,调控稍有放松,楼市随即反弹。因此,近期住建部明确调控“三个不动摇”;楼市调控不会“拉抽屉”,2018年楼市还需保持当前严厉调控态势,回击了有关调控松绑的传言。这意味着,除基于市场明显降温,少数非热点城市适度修正政策外,2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。

但是如果房价用了一年或者半年跌去50%,这种可能性在三四线以下城市是有可能发生的,因为允许房价一年内翻番,为啥房价就不能短期内跌一半呢?那问题可能就比较复杂了。

而且房价上涨带来的后果,会让一批三四线城市的年轻人失去信心;不要只看棚改拆迁带来的财富效应,但是毕竟没有产业经济支撑,这波楼市一夜之间就让很多人辛苦攒了很多年的财富,变成了纸面上的财富;让很多人慢节奏的生活,一下子就变成了负债的日子。

调控和房贷“双紧缩”,加上2017年高基数,2018年商品房销售规模大概率回落。不过,城市间分化将加剧,2015年率先反弹的一线城市,销售连续下跌两年后,2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显,受益于产业转移、人才新政,热点二线楼市缩量但仍在高位,其他二线将下滑。同样,三四线楼市分化也很严重,都市圈内的三四线城市,2016年底至2017年首次受到政策打压,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于继续受益于核心城市需求外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后,2018年将整体回落。

曙光已现,一线城市率先回温

调控和房贷“双紧缩”,加上2017年高基数,2018年商品房销售规模大概率回落。不过,城市间分化将加剧,2015年率先反弹的一线城市,销售连续下跌两年后,2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显,受益于产业转移、人才新政,热点二线楼市缩量但仍在高位,其他二线将下滑。同样,三四线楼市分化也很严重,都市圈内的三四线城市,2016年底至2017年首次受到政策打压,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于继续受益于核心城市需求外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后,2018年将整体回落。

首先,对于买房早的人来说,已经还了房贷一大半,房价即使大跌,房贷还是要还的,也没有几年了。但是对于刚买房没多久的刚需来说,房价快速下跌,对他们的心理影响是巨大的,不过除非这些人突然失业,只要还在就业,还有收入来源,刚需购房者除了极少数弃房断供者之外,多数人肯定是会把房贷还清的。

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整体来看,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%,但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

整体来看,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%,但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

再者,对于炒房者来说,分成两种类型,一种炒房者认为,房价跌去50%了,马上就要反弹了,现在弃房断供多不划算啊,就是硬挺下去吧。另一种就比较可怕了,房价跌去50%,他们就选择“弃房断供”,把房产抛给银行。于是,部分城市就会发生“弃房断供潮”。

数据显示,三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%;存款方面,“30岁之前无存款”比例已达35.7%。

不必对2018年商品房成交规模过分悲观,因为近年来我国城乡发生的最大变化,就是最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物流网等。同时,农村土地承包轰轰烈烈地展开,社会保障和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖,把14亿人联结在一起。特别是,三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新,叠加近年来公共服务“补欠账”支撑,第二波人口红利开始释放。因此,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市较活跃,楼市整体缩量,但有望在高位平衡。

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

不必对2018年商品房成交规模过分悲观,因为近年来我国城乡发生的最大变化,就是最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物流网等。同时,农村土地承包轰轰烈烈地展开,社会保障和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖,把14亿人联结在一起。特别是,三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新,叠加近年来公共服务“补欠账”支撑,第二波人口红利开始释放。因此,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市较活跃,楼市整体缩量,但有望在高位平衡。

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从此之后三四线城市年轻人,奢谈理想。

再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落,但除了顺延项目外,棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年,土地供应6年来(2011-2016年)首次放量,一线城市增长62%,50个城市出让了100多宗租赁用地,盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”,也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革,如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升,千亿及“冲千亿”房企增多,也将助推上游稳定。综上,2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。

而房价越涨,房价的接受度越高,刚需、投资打算买房的人群更多。

再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落,但除了顺延项目外,棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年,土地供应6年来(2011-2016年)首次放量,一线城市增长62%,50个城市出让了100多宗租赁用地,盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”,也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革,如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升,千亿及“冲千亿”房企增多,也将助推上游稳定。综上,2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。

再次,银行的日子就不好过了,如果房价快速跌去一半,弃房断供的现象就会上升,于是银行只能把大量房产让法院去拍卖,而法院拿到这些房产叫做“法拍房”,要打七折出售。恐怕,房价真的下跌一半后,就算是按原价打七折也不容易出售。所以房价下跌一半,银行肯定会凉凉的,因为房产作为抵押品是不太容易变现的。

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