学区房不贵!北京16个新房学区盘来袭

因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

  西山壹号院

(应受访者要求,张宁、武鸣、贾佳均为化名)

天恒四道口地块 均价最低85373元/㎡

除此之外,西什库小学直接对口北京四中的调整也带火了周边房价。

多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个
学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。

  项目动态:典藏楼王即将上市

与集团化办学一样,多校划片政策也对学区房热度有所影响。2013-2016年,北京市部分学区在接收完成单校划片入学的学生后,将剩余的名额提供给附近学区抽签分配。黄斌使用Python爬虫从多个国内主流房产网站获取这段时间北京市12区、50万个二手房历史成交数据,发现受该政策影响的二手房实现了7%-10%的房产溢价。

清河安宁庄共有产权房,均价44800元/㎡,还未入市。

胡景晖则认为,通过上半年的教改,北京“优质中学带普通小学”或者“优质小学带普通中学”这样的“大带小”模式在逐渐形成,这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动,但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求,所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用,近而会平衡全市学区房的价格。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

  学区房方面,由于北京教育资源的不平均,海淀区学区房价格短时间下降的可能性几乎没有。链家地产市场研究部的统计数据显示,2013年北京市学区房成交均价上涨31.4%,高于全市平均涨幅5.5个百分点。从成交价格方面来看,大部分重点小学的学区房价格,要比周边非学区房楼盘高出30%以上。不难看出,作为教育资源集中的海淀区,学区房价格还会走俏。本版文/马雲龙

但即便是被中介推荐为安全区的上地东里,房价也同样因多校划片政策而受到影响。

清河学区

同样的例子也发生在东城区。今年3月东城区义务教育首个优质资源带挂牌,北池子小学和东高房小学分别成为灯市口小学的分校,这三所学校将统一招收一年级新生,所有新生学籍为灯市口小学学籍。周边房产置业顾问向北京商报记者介绍,灯市口小学的学区房价格向来在6万-6.5万元/平方米之间,而北池子小学学区房售价在5.8万元/平方米左右,一经升级房价每平方米也普涨了两三千元。“同小区同面积的房子我去年卖的时候是320万元,前段时间的交易价格涨到了367万元。”

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

  法制晚报讯
提到海淀楼市,最让人关注、感慨的莫过于这一地区的豪宅与学区房。海淀的住宅区域和教育资源可谓北京市最为“顶级”。由于这些稀缺优势,当前的海淀楼市价格水涨船高,这已让多少人望洋兴叹。

“我们不能承诺一定能上。”

真正名校配套的学区房。

在业内人士看来,北京市《2014年义务教育阶段入学工作的意见》等一系列教育改革的实施,旨在将更多的区域和学校纳入到优秀的教育资源体系中,这将有利于打破以往因教育资源的过度集中而引发的少数区域学区房价虚高的现象,而随着教育改革的不断深化,学区房也将逐渐失去优势。

上清板块楼盘推荐

  “目前海淀住宅方面,缺乏土地供应,新项目一般都做中高端的产品,毕竟海淀区域的土地稀缺性、地理优势及人文背景是很多区域无法比拟的。另外,包括上地和中关村的产业集群,对住宅需求量的推动也有挺大帮助。海淀未来只要有新产品,卖的应该会不错。”亚豪机构总监郭毅如是说。

在分配改革较为缓慢的现实情况下,扩大供给成为政府解决入学问题的另一张牌。各地政府开始力推“名校办分校”式的集团化办学,试图做大蛋糕,增加优质教育供给。

是海淀唯一一个三环内的限竞房,也是北京建筑面积最小的限竞房地块,网传可售套数137套。作为评价不一的北太平庄学区内的成员,位置好&海淀学籍,这就已经够了。内部消息,项目近期会有进一步动作。

教育改革政策的变化也对学区房价格的长期稳定性形成了考验。上述置业顾问均介绍,按照相应规定,学校的招生范围每年都会公布一次,而每次微小的调整也会直接影响到部分房屋的价格,因此他们认为:“越是稀缺的房源越有风险,不能过分相信学区房所带来的教育资源的保证,也不要将投资需求集中于学区房,而是要抛开附属因素,根据自身的需求判断房屋的价格和价值。”

图片 1

  另一方面,提到海淀就不得不提学区房。根据教育部文件要求,到2015年,19个大城市所有县实行划片就近入学,100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区,强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例,尽管有着备受追捧的海淀实验二小,但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般,教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说,学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性,同样存在分入普通学校的可能。

这个片区在海淀的学校质量里不算好,但放眼整个北京还算不错。

“西城区官园小学并入黄城根小学,这也意味着官园小学从西城区一所普通学校摇身一变成为北京市重点,这一变,周边学区房就火了。”王辉说,现在官园小学学区房售价每平方米7万元以上,而在此之前最高的时候卖过6.8万元/平方米。

作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

  区域行情 地域、资源优势尽显

上地学区目前对应五座小学:上地实验小学、清华附中上地小学、清华大学附属实验学校小学部、清华大学附属小学、北京大学附属小学。五所学校在家长中的口碑相对均衡,没有过于明显的短板。

冠城大通百旺府,总价1000万起,都是大户型。

在量价齐跌的北京二手房市场,有一类房源成为了市场中的特例。记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现,在新一轮教育改革的影响下,一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房,从而价格水涨船高;而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响,出现量价微跌,但跌幅仍比普通二手房低10%左右。业内人士认为,现如今学区房因其稀缺性而仍有别于其他商品房,但是随着教育改革深化、教育资源均等化的推进,学区房的优势将逐渐缩小,其“楼市硬通货”的角色也将逐渐暗淡。

05

  市场分析 未来价格依旧走俏

北京市朝阳区首次提出多校划片,2017年6月30日后取得房产证的住宅不再对应一所学校。这条被称为“6·30新政”的入学规则引发部分小区业主的强烈不满,多次来到朝阳区教委要求沟通。2018年朝阳区教委公布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》中,已经删去了“6·30新政”相关内容。

上庄西北旺学区

北京商报记者在海淀、西城、东城、朝阳等多区域走访调查时发现,价格波动较大的房源多为涉及新教改房源,而片区未发生变化的老牌学区房则一直价格坚挺。

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

  在海淀中关村等传统学区,由于重点小学和中学众多,形成了远近闻名的学区房价格高地。以中关村二小为例,去年每平方米价格在8万多元,现在学区房价格已经往每平方米10万元以上飙升,而且附近学区房更是一起抱团涨,最便宜的总价也要300万-400万元。相较于2009年附近学区房每平方米2万多的房价,五年多来翻了近5倍。

“这还仅仅是在概率上增加了部分小区孩子入学的可能性,就产生了相当程度的房产溢价,可见家长对优质教育资源的渴望。”
黄斌对界面新闻记者说,“由于全社会教育资源分配不均,任何再分配和变革,都会引起家庭极度关切。”

塞纳维拉·永定翠庭 总价最低430万

虽然与普通商品房相比,学区房有其独特优势,但是今年上半年学区房也未能逃过大势影响。从上半年北京市二手住宅市场的整体走势情况来看,二手房价格加速下滑,市场整体由卖方市场过渡到买方市场。

第三,优势对比

  项目价格:4000万元/套

拉响学位预警的不止是北京。

拥有落户东城绝佳机会。

老牌学区稳中微跌

02

  项目户型:500平米五居五卫

张宁告诉界面新闻记者,相距海淀实验二小不到2公里的上地东里小区,成为目前海淀为数不多相对“安全”的学区房选择。

图片 2

除了价格的普遍下降外,学区房的成交量也出现了不同程度的下滑。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍:“二手房市场先有量的下跌,才会有价格的跟进下跌,上半年学区房成交量也相应同比下降了5%。”在他看来,上半年贷款申请难度加大、放款速度放缓也制约了一部分买房人。上述海淀区置业顾问也向北京商报记者介绍,由于是老牌学区房,售价一向偏高,以一套总价350万元、40平方米的房子为例,按照3万元/平方米的地区指导价格计算,即便是首套购房者,最多也只能贷款84万元,而其余266万元都要由买房人首付付清,“我的客户中多数是以房换房的,手头房子卖不掉,就买不了新房,一环扣一环,自然就影响了学区房的交易”。

海淀楼市成交量会不会上涨?

  未来,海淀区域由于土地出让有限,房地产市场供应量以较少,产品相对稀缺。市场会有稳定的提升,但是也不排除某一时间段高涨的可能性。随着购买人群更新换代和产品升级的需求比的增长,区域的市场趋于高端化,未来刚需仅会在一些很偏远区域。

但在2019年,这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知,将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房,不再能成为进入优质学校的保证。

随着多校划片的推进,大家也慢慢接受一个事实:以后买到好的学区房,也未必能100%上心目中的好学校。但只要高考制度在,学区房的需求就会一直存在,哪怕只是就读好学校的可能性。

一位东城区的置业顾问根据多年经验分析:“上半年很多购房人都在等待新教改的公布,等到六七月后部分积攒的需求得到了释放,下半年学区房的交易量将逐渐平稳,价格也很难再逆势冲高。”

有几种可能性

  最新动态:世华龙樾二期预计2014年下半年入市。项目预售房源为9层洋房产品,低密,预售户型为140-170平米三居,精装

作为对学区房的“精准打击”,多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。

与二手房价格倒挂明显。

寇海龙说,小学就近免试入学政策催生了“学区房”这一概念,随着中国家庭对教育的重视,家长不惜花费重金购置属于教育质量好的学区房产现象越发普遍,尤其是重点学区房因其稀缺性而备受家长青睐,房价也因此水涨船高。

图片 3

  项目位置:海淀清河小营,地铁8号线西小口站

“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进,让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位,出现了‘批条子’这类以权择校的手段,遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平,从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”

其实,北京每个城区都有重点学校,包括远郊。但考虑到覆盖大部分置业人群,此次徐老师整理了密度比较大,关注度较高,价格却不贵的5个区域,包括东城、海淀、朝阳、通州、大兴亦庄。鉴于老破小的学区房并不难找,本期徐老师会重点梳理有居住品质和学区房双重需求的新房项目16个,供大家参考。

今年4月,北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》,实行小学免试就近入学,小学升初中实行单校划片或多校划片区入学,根据该文件,上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配,就在此轮调整中,像杨先生的房子一样,一些二手房的命运被悄然改变。

04

  五年前,海淀房地产市场经历了发展的黄金期。在此之后,海淀地区由于土地稀缺等诸多因素,住宅供应较少,供需结构比较紧张,其区域商品房的特征表现为高端产品占比较大。由此,海淀区成为越来越多的高端住宅聚集地,价格在未来还会上涨。

贾佳告诉界面新闻记者,上地东里对口的学校中,清华附中上地小学原名为清河第五小学,在家长中的评价一直不高。2017年7月,清华附中宣布响应海淀区教委“推行区域优质办学”政策承办清河第五小学,这所此前并不算出名的学校就此冠上了清华的名字。

虽然86000元/平米的单价并不便宜,但好在户型面积小拉低了总价,使项目成为入住四环最低的新房楼盘。

和平里中介门店的置业顾问也总结道:“房价上涨的环境下,学区房的价格是往上蹿得最快的,可是在市场疲软的时候,多数学区房也会跟降,只是抗跌性好于其他房源,以上半年和平里片区的二手房市场为例,普通房源成交价格降幅在10%-15%之间,而学区房的降幅为3%-5%。”

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。”
而北京科技创新的策源地则是海淀。

  项目位置:海淀区永丰路

武鸣告诉界面新闻记者,小区内一间二手两居室的售价已经从近每平方米13万元滑至12万元,对于面积较大的二手房,售价下跌超过百万元也不少见。

东城早在2018年6月30日就开始实施多校划片,电脑派位的形式入学。而作为东城区唯一的“香饽饽”——永定府,隶属天永学区,均价89068元/㎡,总价784万起,今年下半年会有新动作,买不买的到就要靠实力了。它的优点我还想再重复一遍!

“中关村一小的一套学区房去年的成交价格在460万-470万元之间,可是今年只卖到435万元,还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来,海淀区多个学区房也未能摆脱北京二手房量价下行的影响,从年初至今,不仅房子可议价的空间多了,新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主,稍新的房子面积就会比较大,这两类房源最不好出手,所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的学区房就成交了12套,总价都要比去年便宜30万-50万元。”


  项目价格:均价44206元/平方米

田光成向界面新闻记者解释道,目前集团化办学主要由各地政府牵头推行,一些名校存在不愿派人、出力的情况,而一些分校自身也存在不愿接受名校指导的心态,这导致一些名校分校空有旗号,教育质量却没有实质提升。

这场关于孩子起跑线的竞争,渐渐演变成了父母的修罗场。

“去年我报价320万元,现在降到210万元了,如果真心想买,也可以让到205万元。”虽然杨先生一再退让,但比起周边的重点学区房,杨先生的房子没了最重要的保值砝码。

图片 4

  城建世华龙樾

学区房要“变天”了。

图片 5

周末的一个下午,置业顾问王辉找了个阴凉的地方,将电动自行车停在北京四中门口。马路对面是北京市鼎鼎有名的黄城根小学,在王辉看来,没有比这儿更适合招揽生意的地方了。

相关文章