中期业绩解读 | 金科股份:高增长+高质量,加速创建美好生活

股灾黑色幽默:房企的自救和被救


    点评

大房企营收主要源于一二线城市。最明显的变化是,这家一直主打三四线城市的房企,今年上半年总收入473.3亿元中竟然有半数业绩是来自一二线城市,碧桂园今年的土地获取预算大约人民币200亿元。碧桂园集团总裁、执行董事莫斌表示,过去的“环抱一二线”已经变为“进军一二线”,为彰显其进入一线城市的信心,碧桂园向外宣布正式成立一线城市事业部,这一系列的动作都表明了碧桂园发力进驻一线城市的决心。

同策研究院总监张宏伟表示,利润增速、规模增速及负债水平是决定一家房企是否具备成长性的主要指标。

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数据来源:企业年报、半年报

   
投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.9、8.7、7.2倍,维持“增持”评级。

保利地产发布的中报显示,该公司上半年实现营业收入423.45亿元,归属股东的净利润49.5亿元,同比分别增长24.55%和29.5%。期内,该公司实现签约销售金额760.42亿元,同比增长16.7%,签约面积为584.7万平方米,
同比增长16.7%。其中,珠三角、长三角、环渤海核心区域累计实现销售金额超过530亿元。

近年来,房地产行业销售总额逐年攀升,部分房企更是将销售规模突破“千亿”作为其发展目标。近日,房地产千亿规模阵营再添新成员。作为深耕川渝地区的地产商金科股份,2018年实现销售金额达1188亿,首次突破千亿规模。与此同时,其销售面积同比增长59%至1342万平方米。

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销售快速放量,投资积极。公司上半年实现销售金额约597亿元,同比增长116%;其中地产板块销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平米,同比增长84%,目前已完成全年1000亿销售目标的60%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司拿地积极,上半年在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取56个项目,总投资额约270亿元,拿地建筑面积达1012万平米,是当期销售面积的1.45倍,权益比例为67.54%,公司积极拓展。公司平均拿地楼面均价仅2668元/平米,仅占当期销售均价的32%,有效保障未来项目毛利水平。截至2018年上半年,公司累计土地储备面积达3600万平米,较2017年末继续增长9%。公司持续坚持核心城市群深耕战略,业务主要布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛等城市群,丰富的土地储备保障公司可持续性发展。

广州日报讯
随着上市房企半年报的集中发布,记者发现,虽然房企业绩呈现冰火两重天的态势,行业利润下降趋势已成共识,不过,龙头房企如万科、碧桂园、越秀、保利等企业上半年业绩仍保持了较高的增长。

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图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

   
结转提速,业绩迎来高增长阶段。金科股份2018年上半年营业收入增速49.26%,归母净利润增速46.33%。公司结转提速,上半年毛利率达22.54%,较2017年末提升2个百分点,业绩迎来快速释放期。截至2018年6月末,公司预收款项达634.02亿元,同比增长73.30%,是当期营业收入的4.1倍,未来业绩锁定性好。

越秀地产半年报显示,2015年上半年录得累计合同销售金额约114.87亿元,累计合同销售面积约108.96万平方米,同比分别上升8.1%和30.4%,完成全年销售目标248亿元的46%。

除此之外,在“产业兴国”战略的不断深化之下,金科股份针对产业地产的发展与布局,已确定“产业综合运营”的战略发展思路。截至目前,金科产业已与中科院、军科院、北理工、清华、北大、京东方、国药、东软等合作,组成产业创新的坚强同盟。并在长沙、重庆、太原、沈阳、贵阳、成都等城市布局“八城十园”,已开发建设产业物业300余万平方米,入园企业超过500家。

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数据来源:企业年报、半年报

   
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

富力地产半年报显示,该集团上半年协议销售额为207亿元,虽然仅为全年目标三分之一,但同比依然增加了29%,且盈利增加7%至17.0亿元。

经过多年发展,在转型服务商方面,金科股份一方面通过拓展物业服务管理面积,构建系统技术平台,实现用户大数据分析能力的跃升。另一方面加强增值服务的发展,引入高质量的合作方共建社区服务生态圈,并在社区教育、社区健康、社区金融、社区电商等部分领域进行重度垂直发展,进一步服务好用户提升收益。并于
2017 年 05 月 26
日新设了子公司金科金教育有限公司,整合优势教育品牌与品牌教育资源合资合作。

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金科股份于8月23日晚间发布2018上半年业绩,报告显示,金科营收利润实现稳步增长,实现营业利润10.73亿元,同比增长104%,净利润7.9亿元,同比增长60%。良好的财务状况为金科的高速稳健发展打下坚实基础。

今年上半年,金科签约销售金额597亿元,同比增长116%,创历史新高,其中主营地产板块实现销售金额581亿元,同比增长118%。规模和利润再获突破,金科发展继续呈稳健态势。

房地产开发之外,金科致力于打造“社区生活服务商”,物业管理成为新亮点。公司的社区生活服务、酒店经营管理、园林、装饰等相关多元化产业经营不断成长,为公司贡献新的利润增长点。

业绩指标亮眼规模和利润再获突破

这是一份让股东非常满意的成绩单。

业绩增长方面,截至2018年6月30日,金科股份实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%,归属于上市公司股东的净利润6.66亿元,同比增长46.33%,每股收益0.11元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5.98亿元,同比增长48.51%。

除了业绩增长迅猛外,金科股份的财务状况也颇为稳健。金科股份经营活动产生的现金流量净额为35.33亿元,同比增长146.79%。

规模与利润的高速增长,使金科在房企排行榜上迅速蹿升。根据克而瑞发布的2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示:金科股份权益销售金额排名较去年同期上升了16位,快速升至第16位;销售面积排名第9位,稳居全国TOP10。

截止6月30日,金科股份已经完成2018全年业绩目标的近60%,进军“千亿俱乐部”只是时间问题。而在两年后,金科的目标是在2020年力争实现签约销售金额约1,500亿元,并全力冲击2000亿元目标。这一切,都并非无准备之仗。

合作与并购助力金科快速发展

今年的金科,正好20周岁,风华正茂。

三年2000亿,金科为何有自信定下这么大的目标?怎样做才能实现目标?重要的路径:合作与并购。

在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率;在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。对未进入的区域,通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式,建立进入区域市场的通道;在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势,通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制,通过品牌、技术输出,扩大开发规模和品牌影响力。

金科上半年土地投资达270亿元,新获项目56个,新增计容建筑面积约1012万平方米。金科在土地市场上的志在必得可见一斑。据了解,下半年金科在土地方面还有330亿元的投资预算,为后续的增长打下基础。

值得一提的是,以二线热点城市为主,一线和中心三线城市为辅,金科今年大体完成了“三圈一带”(京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带)的布局,已进入全国23个省市。累计开发项目近200个,管理着超过2.2亿平方米的物业。

新地产+新服务多元结构成亮点

两年前,金科提出加快升级转型步伐,依托新地产和新服务,积极发展现代服务业,以“美好生活服务商”连接用户。金科投身工业地产、文化旅游、大健康产业;将物业管理升级为“社区运营商”;成立新能源有限公司,重点投资光伏、风能及页岩气等能源产业……金科复合发展转型之路,这个团队走得比同行更早。

上半年,公司在社区生活服务方面实现营业收入6.54亿元,同比增长约44%。新增合同管理面积1057万方,
累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,获得2018“中国物业服务百强企业
综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等称号。

在服务规模方面,金科服务保持30%以上的年复合增长率,预计至2020年,实现物业服务合同面积5亿平方米,总产值约100亿元,服务社区超过1000个,为更多业主带来美好生活。

百尺竿头,更进一步,一个不断重点提升项目获取能力、创新能力、产品溢价能力的战略正确的金科,正走在高速规模化发展的大路上。

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▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

   
围绕“服务+产业”战略,实现资源整合。公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元,同比增长44%。新增合同管理面积1057万平米,目前已累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,较2017年全年增长8%,荣膺2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。

半年报显示上市房企业绩分化加剧

随着房企2018年业绩相继披露,金科股份(000656.SZ)因销售规模首破千亿备受瞩目。近日,金科股份公布2018年财报显示,金科股份全年签约销售同比增长81%至1188亿元。与此同时,其营收412.34亿元,同比增长18.63%;扣非净利润40.19亿元,同比增长137.03%。

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为寻找新的利润增长点,龙头房企走多元化路线。莫斌透露:“碧桂园正在积极筹划以社区需求为中心,打造包括物业开发、社区配套、金融三大业务板块的资源整合平台,进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值”。
同样走多元化路线的还有万科地产。上半年万科物业明确了市场化发展方向就是未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,同时万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。富力董事长李思廉透露,公司最终的计划是打算将物业管理分拆上市。预期最快一年左右就可以看见富力分拆物业上市的具体情况。有消息称,远洋地产、旭辉控股、中海地产等集团也在物业分拆方面有动作。

数据显示,截止至2018年底,金科股份剔除预收账款后的资产负债率为
50.57%,较2017 年底下降了 7.99
个百分点,财务杆杆率持续改善;期末该公司在手货币资金 298.5
亿元,较上年底增长 60.26%,现金短期债务比为
1.08,能有效覆盖短期负债,公司主体长期信用等级上调至 AAA。

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