居住权重提,有的房子不能再买,有的房子应考虑卖!

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以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,进一步完善了物权法律制度。

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

8月27日,《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

1、重磅:住宅用地使用权到期自动续期

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所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,现行规定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

上海信和安律师事务所律师王龙国对《每日经济新闻》记者指出,以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

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8月27日,楼市突然传来三个大消息:

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

住宅用地使用权到期自动续期

民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

《每日经济新闻》记者注意到,民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

所谓“民法典”,是系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

上海信和安律师事务所律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后,以前因为没有规定如何处理,社会针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

2、新增规定解析

一、央行“加息”

对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

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有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。

——规定前后对比

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

同策咨询研究部总监张宏伟对《每日经济新闻》记者表示,一般房产税征收基于房产属性与私有财产,私有财产是没有期限限制的,现行规定住宅的土地使用权是70年,所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。

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作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

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居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

中原集团首席运营官李文杰则认为,土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

这一点看似平常,但如果以法律的形式落实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房形式,奠定了法律基础。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

——规定作为房产税基础?

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由此可以相信,随着居住权规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。居住权来了,未来已来!

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