金九银十未到土地市场走热 政策调控楼市何去何从

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2016年,中国楼市风起云涌,不少城市房价涨得飞快,最终引发二十多个城市先后出台调控政策;土地市场火热,不仅是一线和热门二线城市土地竞争激烈,地价频频刷新“天际线”,高地价还蔓延至二三线城市。当“面粉贵过面包”成为新常态,未来房价无疑将更上一层楼,而面对新一轮楼市调控,房地产行业将减速换挡,刚需让位改善,以文化旅游、度假养生为主的旅游地产或脱颖而出,领衔楼市下半场市场。

与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

美高梅手机网投,有消息称上海市政府将考虑出台楼市新政后,收紧银行贷款政策,控制土地融资的同时,考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷,将首套房首付比例提高至五成。在而包括北京、天津、南京、合肥等热点城市在内,近期都有消息传出正在考虑出台新的举措控制房价。

最近的楼市,冰火两重天。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

高地价向二三线城市蔓延

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

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有的城市,万人摇号排队买房,中签率低至1.5%;

房源还不少,这是一部分房产:

伴随着楼市成交活跃,房价明显上涨,今年土地市场也是红红火火。5月份以来,部分城市地价大幅飙升,即便在楼市调控政策实施后,各城市土地拍卖溢价率再度抬头,土地市场依然高温难退。

节后,杭州共进行了4场土拍,出让地块6宗,平均成交溢价率约35%;

传统旺季“金九银十”还未到,广州楼市已经一片沸腾。近日,伴随着芳村和黄埔两个地块的高溢价出让,开发商“封盘涨价”和二手房业主反价成为市场热议的焦点。无独有偶,就在广州黄埔长岭居地块创下出让价格新高同日,珠海和厦门等城市的土地出让,同样遭遇了“土豪”开发商高价拿地的“盛况”。

有的城市,通宵排队买房,最低中介佣金高达10万;

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合肥出让6宗地块,值得注意的是,融创、金地、旭辉三家全国性大型房企均投入到土地争夺中,获得的3块地的溢价率均超过100%;

国家统计局最新数据显示,今年1—7月份房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%,但土地成交价款却大幅增长7.1%,显示出今年土地出让价格整体走高的趋势。而在价格坚挺销售畅旺的一线和二三线热点城市,土地市场更是屡屡出现“面粉贵过面包”的情况。

而有的城市,一边“两连降”,一边去化平平。

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以广州为例,11月下旬上演了两场大规模的拍地,在短短四天时间里共拍出17宗地块,收金309亿元。高地价的背后,是开发商高涨的拿地热情和多达1852轮出价的激烈竞价,其中,广钢新城、白云新城、海珠江燕路5宗地超过4万元/平,也正式宣告广州市区地价进入“4万+”时代。而上海地价更加凶猛,今年8月份静安区一商住地拍出破10万元/平的天价。

重庆主城出让四宗地块,金科+美的、北辰等房企纷纷出手将地块收入囊中。

随着苏州、南京等热点城市相继出台调控政策后,目前已有传言北京、厦门等城市即将收紧政策。业内人士认为,由于部分城市房价和地价出现过热倾向,为防止出现系统性风险,未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件,而商品住房市场也有可能会迎来调整期。

今年楼市的不确定性,比以往来的更猛烈些。有的在回暖,有的仍将是严寒。

▲ 表格上下可翻动

事实上,高地价并非一线城市“专利”,这一趋势正向二三线城市蔓延,天津、济南、武汉等城市土地拍卖溢价超过200%,尤其是天津空港经济区内的3宗地块,以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%!

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

土地市场热度不减8月再创新高

唯一可以确定的是,经过去年一年的调整,一二线城市率先筑底,今年将开启回暖,相应的中西部三四线城市将失去投资价值,这些城市的房价将面临剧烈波动,资金将从三四线城市回撤到一二线。

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

佛山、东莞、惠州这些二三线城市则直接承接了广州、深圳的外溢购买力。今年6月,惠州水口皇冠假日酒店旁的商住地,通过103次竞价,溢价84%成交。日前,东莞常平一宗商住地以高达207%的溢价率被恒大拿下;佛山南海桂城地块、容桂地块成交价溢价率均超过9成,佛山地价已经上升到1.6万元/平。如今,已经到了凡是住宅用地就抢手的地步,“面粉贵过面包”成为今年楼市新常态。

2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

8月16日,广州芳村华大物流地块高溢价拍出,带动部分周边二手房业主惜售反价。合富置业业务总监关文德表示,目前芳村二手交易市场中,楼梯楼二手均价为1.6万—2万元/平方米,电梯楼二手均价为2.6万—3万元/平方米。

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相关统计数据显示,仅今年前8个月,全国刷新地价纪录的地块就多达211宗;而据克而瑞监测的40家重点房企,截止到11月,通过招拍挂市场拿地金额已超过1.2万亿元,其中11家房企拿地金额同比增加超过一倍。今年房企拿地热情之高,土地市场之火热,由此可见一斑。

相较于楼市松绑的躁动,土地市场上的变化往往更加引人注目,毕竟土地和房价素来就有“面粉”和“面包”之称。那么,开发商加速补仓,是否意味着楼市回暖?土地溢价率不断攀升,“面粉”价格要高过“面包”了吗?

“业主看楼面价都这样的价位,将来楼价肯定破5万元/平方米。”关文德说,华大物流地块楼面地价约3.5万元/平方米,对周边二手房市场业主和买家的心态影响明显,开始出现业主惜售乃至反价2%—3%的情况,也加速买家入市的决心。

曙光已现,一线城市率先回温

最近还有一个数字很多年没出现了。

房地产将减速换挡

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而一手楼方面,新出让地块周边7个楼盘均纷纷趁热打铁加推新货,多个项目当日去化超过五成。

2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

地价不断刷新“天际线”,开发商不计成本拿地,面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,说明了什么?

二线土地市场局部回暖

据阳光家缘统计数据显示,8月15日—8月21日,广州新建商品住宅成交均价突破18000元/平方米,环比涨幅接近两成。其中,荔湾区楼盘集中网签,成交量环比涨幅达到107%,成交均价达到32458元/平方米,直接拉动了全市成交均价的上升。

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

业内人士表示,一是反映了开发商资金量充裕,另一点则是对未来楼市持乐观态度。如果追根究底,实际上反映的是开发商看好未来的房价,其拿地时参考的房价底线,是5年甚至10年以后的房价。

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

无独有偶,萝岗长岭居地块8月25日竞拍出让,最终以溢价240.9%、约2.7万元/平方米楼面地价成交。当天就有楼盘以“极端天气”为由宣布“封盘”。另一些项目则选择凑热闹通宵开盘,并对外释放“卖完即涨价”的说法。某楼盘当晚卖房卖到凌晨三时,而最旺的某楼盘则据称当晚卖出40套揽金1.2亿元,“卖到POS机无纸可用”。

而房价越涨,房价的接受度越高,刚需、投资打算买房的人群更多。

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众所周知,地价是房价的基本组成部分,当地价起点已经这么高,房价不可能低,起码这些高价拿地的地块,未来的定价不会低,届时,周边的一二手楼盘必然也会相应提价。买房宜早不宜迟,并非忽悠大家买房的谎言。

统计数据显示,2019年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

事实上,并非只有广州的土地出让市场火热。2015年下半年以来,土地市场明显回暖,一线城市成为企业抢地的“主战场”,地价也不断攀高。

另外,由于一线城市调控收紧的时间最早,随着调控边际效应递减,此前积压的购房需求将批量释放,尤其是那些调控政策即将“解绑”的城市。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

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2019年2月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交2565亿元,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,入榜地块中3宗位于北京,福州和上海分别有2宗地块入榜,广州、苏州和杭州各入榜一宗地块。

就在萝岗长岭居地块出让的同一天,珠海出让四宗商住用地,溢价率均超过500%。当天,这4宗地连续刷新了珠海全市楼面地价的单价记录,最贵的一宗溢价率达545%,楼面地价超2.9万元/平方米。

春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹。

山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

其实,花大价钱买下的“面粉”不一定要做面包,合富房地产研究院顾问黎文江表示,天价面粉不是用来做面包的,而是用来做蛋糕。

为什么说二线城市土地市场回暖了呢?

而也在这一天集中拍卖6宗地的厦门,集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新,6宗地总成交金额达171.1亿元,其中价格最高的一宗楼面地价约3.8万元/平方米,甚至超过广州和珠海的“纪录保持者”。

2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。

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