专家:没有证据表明高房价会抑制消费,居民杠杆还有提升空间

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2017年转瞬即逝,已是立冬时分。这一年的投资收益是否还算满意?除了国内的投资项目,相信已经有不少人正在持续的关注着世界排名第一的美国大市场,寻找可以获利的机遇。前海鹰眼致力于发掘美国本地拥有高收益的房地产投资产品,对于美国房地产市场一直以来都有高度关注,并在本地成立公司以支持业务需求。所以接下来,鹰眼将带领大家分析美房市场情况,从市场泡沫、市场需求、供给情况等方面进行分析,出品《2017鹰眼美房分析》系列文章,请大家持续关注。

20世纪90年代政策设计是:高收入者买商品房、中低收入者买经济适用房、低收入者住廉租房。全部依靠市场解决住房问题,出现了房地产市场的景气。现在,一切都没有发生根本的变化。
房地产泡沫不存在 按照国际

导读:

4月18日,国泰君安证券研究所固收团队负责人、经济学家覃汉发布研报指出,数据显示,城镇化率较高的地区可以支撑较高的居民杠杆率,这意味着一方面带来了加杠杆的动力,另一方面也意味着较高的按揭负担水平,所以,从省级层面来看,没有证据表明高房价会抑制消费。

加拿大房价再次创下新高,令那些对当地房地产持负面看法的,包括加国顶尖经济学家在内的悲观者们瞠目。面对此种状况,加拿大人开始厌倦有关房地产风险的警告,这一系列“唱衰声”是不是真的成了一个“狼来了”的故事

美国一直是被人关注的焦点,房价是国人眼中的投资利器。然而目前有数据显示,美国房价已经基本回升至2008年经济危机前的水平。不禁又让人联想起次贷危机所带来的创伤,而担心不已。

20世纪90年代政策设计是:高收入者买商品房、中低收入者买经济适用房、低收入者住廉租房。全部依靠市场解决住房问题,出现了房地产市场的景气。现在,一切都没有发生根本的变化。
房地产泡沫不存在
按照国际标准,房价收入比在3-6倍之间属于正常范围,而我国部分城市10-12倍的比例就成为那些认为中国房地产存在泡沫论者的有力论据。但是分析我国的国情,房价收入比高并不意味着房地产存在泡沫。
靠前,国外的房地产价格是全部住房的价格,包括存量房和增量房,而我国房价仅指价格相对较高的增量房,房价自然高出一块。第二,房价收入比中的收入不包括隐形收入和灰色收入,收入自然低,房价收入比就高。第三,我国住房需求中,很大一部分是拆迁带来的被动需求,这部分需求与居民的收入水平无关,与当地的房价收入比无关,只与拆迁补偿费用标准的提高相关。第四,国外的收入水平较高,但是住房消费占收入比重低,约为15%左右;我国收入水平低,但是住房消费占收入比重要高,大约为30%左右。住房支出占收入比重高,房价收入比相应可以维持较高的水平。在特定的阶段,住房消费占收入比重高一点儿是很正常的,不能仅仅以房价收入比来判断房地产市场存不存在泡沫。
从我国一些城市的房地产市场来看,从客户的角度来看,已经不再是本地市场,它已经是一个区域市场,北京、上海等一些城市甚至已经成为全国市场,岂能用本地的房价收入比来衡量房地产有无泡沫?
泡沫的产生
泡沫主要是因为房地产的价格偏离了其价值,归根结底是不太容易被评估的土地偏离了其价值。”招拍挂”的土地制度改革使政府垄断了土地资源,政府的垄断下土地的限量供应使土地的”泡沫”不会破裂,因而,房地产”泡沫”也失去了破裂的基础。
房地产的价格应该是由房地产的价值决定的,价格的增长如果与价值的提升相匹配,那么这种价格的上涨就是合理的,就不存在泡沫。房屋的价值如果说从全社会的角度,随着产业化大规模的生产和折旧,这部分价值应该是逐渐减少的。这样房地产保值增值的功能就主要来源于”地”的价值。正是由于土地的稀缺性,土地投入的不断增加提升了土地的价值,使房地产价值具备了上升的基础。
住房短缺现实问题
按照建设部的统计,全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米,其中东部地区28平方米、中部地区23.9平方米、西部地区25.24平方米。全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米,其中东部地区户均住宅建筑面积85.32平方米、中部地区77.96平方米、西部地区85.75平方米。
这么高的数字,哪里是发展中国家的数据,与发达国家相比有过之而无不及。但是我们掩盖了一个关键的事实,这些数据是我们用城镇住宅的总量与我们的户籍人口相比得出的结果。但是北京、上海、深圳、广州甚至是一些省会城市,大量充斥的是一些没有户籍的外来人口。以北京为例,2005年底,北京市每日人口总量达到了1800万,常住人口达到了1536万,其中户籍人口为1180万,仅仅为人口总量的65%。以户籍人口为基数计算人均面积确实可以反映我们住宅建设的”成就”,但是,它掩盖了住房短缺的现实。
空置率还未超过5%
按照国际标准,空置率达到10%以上就为超过警戒线,而我国的1.2亿平方米的空置面积按照我国的计算方式达到了15%左右。其实这仅仅是国内外统计方式的不同导致的结果。国际通行的空置率计算方式是全社会空置房屋面积除以全部房屋面积,而我国的计算方式是空置商品房面积除以较近三年竣工面积之和。计算方法的不同导致二者不具有可比性,如果按照国际标准计算,我国空置房屋面积不会超过5%。

区域消费的差异不仅体现在总体增速上,更与消费结构有关。东北爱打扮,东部住房贵,中西部重温饱!你是哪种?

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不过,随着加拿大央行再度警告称加拿大房地产仍然存在大幅修正的风险,业界人士对于加拿大房地产的担忧仍在不断加剧

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一、区域消费偏好:东北爱打扮,东部住房贵,中西部重温饱

从最新的货币政策委员会例会来看,央行对于风险开始谨慎。在结构性的政策真正激发起金融机构微观风险偏好之前,货币政策仍然需要保持一定的外溢性。政策暂时不会更加宽松,但是也不会改变“宽信用”和“宽货币”的大方向。对于债市而言,维持中枢稳定,适度增加资金面波动率的思路大概率延续,MLF缩量续作、辅以OMO逆回购操作就是例证。

新移民政策的实行,海外移民投资者的减少,以及高房价背后隐藏的泡沫化风险,让经济学家们一直不看好加拿大房地产。然而,近日,当地房地产市场的房屋和公寓价格再次创下新高,让业界直呼看不懂,甚至是最令人担忧的领域之一——多伦多公寓房地产市场也继续与许多经济学家的负面预期背道而驰。今年迄今为止,多伦多地区的新建公寓销售量已经超过8305套,较去年同期增加33%,比10年平均水平高出15%。

数据来源:CEIC

区域消费的差异不仅体现在总体增速上,更与消费结构有关。

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那么,究竟是什么因素在支撑加拿大房价不断走高?当地房地产市场中是否存在严重的泡沫?

房屋的价值相同是否就意味着危机也会再次发生呢?这个答案是不确定的。大家都知道,次贷危机的主要原因是信贷违约而导致的流动性危机,由杠杆率、购买力、金融信贷条件以及违约率四个方面的指标同时作用而导致。即大家并没有相当购买力的情况下,银行和金融机构协商政策,增加杠杆使得人们低门槛贷款购买房屋,同时政府连续加息而加重了购房者的还贷负担,最终市场风险加大到无法调节而崩盘。那么,目前的房价与之前的区别就在于,本轮房价上涨是依靠资产净值增长而增加,并非杠杆驱动。

农村地区医疗、交通消费负担较重,城镇地区新兴消费增长较快。从17年前3季度居民消费支出占比看,由于农村的医疗保障水平还落后于城市,农村居民医疗保健类人均消费支出占比10.6%,比城镇高出3.2个百分点。类似的,由于信息化建设和基础设施逐步完善,农村已改变过去的闭塞,交通通信类人均消费支出占比14.2%,高于城镇0.8个百分点。而从各类消费支出增速看,城镇居民消费的增长主要集中在生活用品服务类和教育文化娱乐类等领域的,而农村增速较快的品类还集中于衣食住行等传统消费。

大城市的常住人口众多,有能力负担起高额月供的寥寥无几,近几年来,京津沪等地区均出现不同程度的人口净流出,加上自2016-2017年房价大涨以来,零售增速趋缓明显,房价与消费到底有没有关系,已经很明朗了。

房价居高不下

01 GDP水平稳步上升

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数据来源:Wikimedia Commons

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数据来源:Wikimedia Commons

2016年统计数据显示,美国全年GDP国内生产总值约为18万亿美元,同比2015年增长2.9%。其中,加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州名列前三,分别占据14.1%、8.76%、8.06%。

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数据来源:CEIC

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数据来源:光大证券研究所

今年美国人均购买力平价GDP为59495.34美金(约6万美金),而Zillow上统计当前美国房屋的中位价在202700美金(约20万美金)。足以说明,美国人的购买力水平已经完全可以支付起一套普通房子的费用,且并不会造成过高的负担。

另外值得一提,次贷危机之后,美国政府强化了金融监管,颁布了《金融监管改革法案》,新成立了金融稳定监管委员会,以及消费者金融保护局,并且颁布了更趋严格的宏观审慎法令法规。这些政策进一步降低了美国房地产体系的系统风险。

东北爱打扮,东部住房贵,中西部重温饱。我们以城镇居民人均消费支出为例来比较省份间的消费结构差异。从各类消费支出占比上看:东北省份偏爱打扮,16年东北地区居民衣着类支出占比高达9.5%,而东部地区仅6.7%,在同美容美发相关的其他用品及服务类支出中,东北同样排在第一;东部省份居住类支出占比过高,东部地区居民消费占比较高的领域是居住和文教娱乐,16年东部地区居民居住支出占比高达24.5%,而其他区域普遍在20%左右,差异显著;中西部省份食品支出仍占较大比重,16年西部、中部省份居民食品支出占比31.3%、29.8%,分别列第一、二位。

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美国一家房地产机构曾对外表示,如今,最贵的房价不是在美国,不是在英国,而是在“美国的阁楼”加拿大。

02 美国房屋并非泡沫重现

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数据来源:UBS

红色为泡沫风险,黄色为房价高估,绿色为房价公允,灰色为房价低估;实心点面积越大泡沫指数越大

瑞士联合银行集团2017年统计了全球泡沫楼市分布,加拿大多伦多位居榜首,伦敦和香港也出现在泡沫风险地区。从数据中,不禁发现,多数热门城市都出现了泡沫现象。当然也包括美国的旧金山和洛杉矶。除了注意到泡沫城市之外,值得注意的是,榜单中的最后五座城市,波士顿、新加坡、纽约、米兰、芝加哥的房价未来仍然非常有投资价值。这些城市过去三年一直都处于正常状态,泡沫风险指数非常小,芝加哥的房价甚至被低估。并且这五座城市中,有三座都来自于美国。所以,可以说美国的楼市是非常值得人们关注的。

这里要引用一个指标:售租比

这个指标的计算方法是:房屋价格 /
年租金,所得出的比值即为售租比。对投资者来说,这个比值越低越好,可以理解为靠租金多少年可以赚回这套房子,比如说,租售比为15,那意味着15年可以收回房屋投资金额。

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我们从zillow上找到了美国一些经济增长比较好的城市做对比,发现目前美国西南地区的经济发展相较于其他地区有一些优势。主要集中在加州和德州。售租比来看,德州整体的比值偏低,也就是高租金低房价,是值得关注的地区。

从各类消费支出增长速度上看,各省的共性多于个性,普遍表现为食品和衣着类消费支出增速放缓,而新兴消费支出如医疗保健和文教娱乐类支出增速加快。

据加拿大房屋和按揭公司公布的数据,今年5月份,加拿大楼市异常活跃,销量和房价齐齐上涨,其中房屋销量环比上升5.9%,是过去4年里最大的环比升幅。

03 人口流动看经济走势

2016年,全美净流入排名(按流入人口净值)

1、佛罗里达州

2、德克萨斯州

3、北卡罗来纳州

4、华盛顿

5、俄勒冈州

2016年,全美净流出排名(按流出人口净值)

1、纽约州

2、伊利诺伊州

3、新泽西州

4、俄亥俄顿

5、宾夕法尼亚州

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数据来源:United

*United为美国最大的搬家公司

人口的流动也会意味着经济的流动方向,美国人民也在通过自己的形式,证明着经济的发展趋势,人口增长的地方也就意味着经济走势被人看好。从地图中看,排名靠前的净流入地区主要分布在西北和南部地区,而人口流失排名靠前的净流出地区主要集中在东北区域。从整体来看,美国西部和南部地区是目前投资比较值得关注的。

这一讲就到这里,对于美国的泡沫,相信大家心中也有了一定的答案。那么美国市场又为何会被持续看好呢?我们下一讲,从市场需求方面来进行分析。

为何在各区域消费增速比较平稳的情况下,东北地区消费增速短期明显滑落?为何三四线城市消费增速走势分化?消费支出结构在各地区间差别因何形成?归根结底,影响区域消费的背后推手无非是人口和购买力两大因素。

这种强劲的增长主要依托于多伦多和温哥华。加拿大房地产协会表示,多伦多和温哥华的市场尤为火热,如果不算这两个城市,加拿大其他地区5月的房价增长为5.35%,平均房价为336373加元(约合人民币195万元)。

二、区域消费分化的背后推手

“准确地说,加拿大房价最高的城市是温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack
Li告诉《国际金融报》记者。

人口因素并非近期消费变动主因

日前一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法,报告指出,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

人口决定了区域消费潜力,一般来说,人口增长较快的地区,其消费增速同样较快,并且,消费与人口结构也存在密切关系,年轻人消费倾向较高,因此年轻人聚集区域常具备高消费增速。有人认为,近期人口出现了向三四线城市回流的趋势,以此来解释三四线城市消费的高速增长。而我们发现,人口并不是近期区域消费增速分化的主因,无论从人口规模还是人口结构上,都没有观察到三四线城市有利于消费增长的人口变化。

然而,温哥华既非政治首都又非金融中心,为何房价居高不下,甚至持续走高?多位接受采访的地产专家认为,从目前情况来看,温哥华供需关系不平衡是主要原因。

从常住人口规模增速上来看,一二线城市仍远高于三四线城市。16年一线城市常住人口同比增速1.61%,增长平稳;二线城市增速1.45%,保持了高速上涨势头;三线城市同比0.32%,增速走平且只有一线城市的20%左右。由此可见,三四线城市人口规模的低增速并不能解释其消费的高增长。

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