福建地产巨头卖卖卖!负债2112亿,115亿现金如何应对?

这是因为,泰禾一向都以激进开发而闻名于业界,通过加大杠杆力度,加快开发的速度。这种模式在房地产销售好的时候,问题不大。但是一旦房地产销售下降,问题就会全面爆发。

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2017年12月,公司董事长黄其森在接受媒体采访时表示,泰禾集团2018年的销售目标将再翻一番至2000亿元。但泰禾集团并未在2018年报中披露其年度销售额,深交所因此要求公司进一步披露销售额的实际情况。

基于此,我们选取了泰禾、首开、碧桂园、首创等房地产个股,探究他们的财务状况。

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这对泰禾而言,更是一个重大的利空。如果不能有效解决资金问题,降低企业的负债,恐怕未来的结局只有两个字,那就是凉凉。

1、官网:泰禾集团以1456亿元的销售成绩,稳居中国房企前20强

问询函还涉及到了关联交易的问题。年报显示,单一供应商的采购金额高达118亿元,占采购总额的56%;同时在其他应收款项下的往来款高达21亿元,比去年同期的3.54亿元大幅增加近5倍。

上月10日,泰禾通过竞拍,拿下北京大兴区黄村镇两宗地块,总价高达51.7亿元。此前2月20日,公司以49.6亿元竞得北京市丰台区卢沟桥地块。单在北京土地市场,泰禾今年已投下101.3亿元。

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去年,泰禾的销售额没有达到自己的年初的目标,完成只有65%左右,这在开发商中也是不多见的。去年房地产在10月之后急转直下,今年也没有好转,1-2月份,国内商品房销售额4年来首次出现同比负增长。

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年报的“关联交易”部分显示,泰禾集团拥有两家与关联方共同投资的公司,一家是泰禾金控集团有限公司,另一家是嘉兴晟昱股权投资合伙企业。工商资料显示,这两家公司均为黄其森的泰禾投资与泰禾集团共同持股。

为满足资金需求,公司不断从银行、股权基金、信托等机构以抵押地块、对外担保的方式进行融资。5月9日,泰禾对外发布公告称,将为旗下福州泰屿、南京吉庆、泰禾嘉信等7家公司提供连带责任担保,担保金额共计96.82亿元。根据公告,截至目前,泰禾集团实际对外担保总额为272.59亿元,占公司去年年末经审计后净资产的535.51%,对外担保额度已达到公司净资产的5倍之多。

按理说,房地产作为资金密集型行业,哪有不负债的?作为个人,大家更是把杠杆用到了极致,越是有钱越会负债,所以,负债本不可怕,可怕的是面对负债的处理态度以及引发的连锁反应。

泰禾对外回应,这是卖房的噱头而已。但是很多人认为,这是泰禾现金流极度缺乏的表现,通过降价促销,快速回笼资金采取的不得已的行为。

据官网介绍,泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司。公司创建于1996年,2010年成功上市,是当年国内唯一上市的地产企业。中国指数研究院等权威机构联合发布了《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》。其中,泰禾集团以1456亿元的销售成绩,稳居中国房企前20强。泰禾院子系是泰禾匠心打造的产品IP,“二十三城四十五院”名动中国。其中泰禾中国院子四次上榜“亚洲十大超级豪宅”。同时,泰禾集团还在北京、福建拥有6个大型城市综合体,并在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等业态的商业地产项目。

其次,深交所也对泰禾的偿债能力提出了质疑,要求其说明是否存在短期偿债风险。年报显示,公司短期借款及一年内到期的非流动负债总额高达574亿元,货币资金是149亿元,短期负债是货币资金的近4倍;同时公司经营活动产生的现金流量净额也仅139亿元。

对外担保为净资产5倍

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前段时间,以开发豪宅为闻名的房企泰禾集团,在北京开始了一波降价风潮。哪些售价高达2000万以上的豪宅,纷纷降价百万以上,最高降价幅度接近千万。

2、负债:泰禾集团 2018 年总负债 2112 亿元,短债574亿元

年报亦显示,泰禾投资性房地产期末余额为177亿元,较期初大幅增加43%。这主要由于新增多项投资性房地产项目,均为从存货、固定资产等科目转入。但这些项目的出租率又很低,比如泰禾大厦项目出租率仅为18%,济南东部项目出租率为12%,东四环金尊府的出租率为0。深交所要求泰禾对这些转入的科目和出租率较低的情况逐项说明。

泰禾的年报中显示,公司2014年的销售目标为250亿元,而2013年的销售合同金额为124.44亿。这意味着,在楼市增长放缓,众多大型房企调低销售增速的背景下,2014年泰禾集团意欲实现超过100%的增长。

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实际上,这已经不是泰禾今年第一次收到深交所的问询函了。4月1日晚间,泰禾集团公告,提议进行资本公积金转增股本,向全体股东每10股转增10股,同时每10股派发现金红利2.2元。此公告一出,深交所火速下发关注函,要求详细说明制定此次在年报披露前公告利润分配预案的原因、公司股份的质押情况、是否存在强制平仓风险等等问题。

4月21日,黄其森在接受媒体采访时表示,“泰禾的负债并不可怕,只要企业获得的土地优质,项目运作能力良好,就没有问题。”黄其森表示,在运用好金融工具的同时,泰禾一直十分注重风险把控,公司的资金一直安全可控。今年公司会更加灵活地运用金融工具,相信未来公司负债方面会有一定程度的改观。

5月8日,泰禾集团发布公告称,收到深圳证券交易所公司管理部下发的问询函,被指在年度报告审查中发现几大问题,其中涉及偿债风险、年度销售业绩披露、投资性房产公允值、关联交易等共计19项。深交所要求泰禾于5月15日前就上述问题作出回应并递交书面材料。

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