佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身

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佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经的原创专栏

佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经-地产的原创专栏

房企巨头分拆物业上市潮:估值魔法,100亿拆出800亿市值来自面包财经的原创专栏

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万科董事长 郁亮

[摘要]
在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。

文| 时代财经 黄昱
佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

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重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

⊙黎灵希○编辑邱江

文/时代财经 黄昱@今日话题

6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示,佳兆业物业主要有四大业务,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

在房地产调控和去杠杆的疾风骤雨之中,房地产巨头们正竭尽全力利用手中的资产获取现金,至少是释放出市值。

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

香港IPO市场又热闹了起来,仅2月28日当天就有5家公司同时启动招股,其中有2家为内地房企分拆出来赴港上市的物业管理公司——奥园健康生活和滨江服务,前者原为中国奥园旗下物业板块,后者原为滨江集团的物业板块。

佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

物业管理公司,原本只是房产巨头们的辅助业务。尽管与业主们的生活息息相关,但在很长时间之内,都处于聚光灯之外。市况好的时候,与动辄以千亿计的物业销售相比,物业管理费这点“小钱”对房企巨头们来说,油水太少。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

如果奥园健康生活和滨江服务顺利登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业公司将达到10家。有市场观点认为,内地房企选择分拆物业公司上市,主要与估值及融资需求相关。目前许多物业公司正处于快速扩张时期,对资金需求较大,分拆上市后可增加融资渠道。

6月25日,佳兆业物业集团正式向港交所递交主板上市申请。申请文件显示,佳兆业物业主要有四大业务,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

但是,积少成多,苍蝇也是肉。最近两年,几家大的上市房企纷纷分拆旗下物业管理公司上市。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

业务“背靠大树好乘凉”

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

鸡肋变正餐,甚至一度出现了物业管理公司市值比房企母体市值还高的奇景。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

事实上,除了佳兆业集团自身在香港上市外,其在A股市场拥有明家联合、ST生化两个上市平台,还有一家在香港上市的佳兆业健康集团,以及在美国上市的南太地产。

分拆物业上市

此前分拆上市的碧桂园服务,总市值一度高达302亿港元,要知道2016年初市况低迷时,整个碧桂园的总市值也只有677亿港元。

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2017年,奥园健康生活收入为4.36亿元,同比增长64.5%;溢利及全面收益总额为6993.2万元,同比增长70.4%。2018年前9个月,公司收入为4.43亿元,期内溢利5904.5万元。

业内普遍认为,佳兆业物业成功上市后,不仅有利于公司物业管理业务进一步做大做强,也将拓展公司的融资渠道。

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

在碧桂园之后,曾经因债务重组轰动海内外金融市场的佳兆业,也在分拆物业公司上市。

物业分拆第一步

滨江服务则是专注于高端住宅的物业管理提供商。截至2018年8月31日,滨江服务共有68个在管物业,在管总建筑面积为1080万平方米。2015年至2017年,滨江服务的营业收入复合年增长率为48.3%。截至2018年8月31日,公司营收达3.07亿元,期内溢利约为5070万元。

分拆物业上市

和大多数同行一样,佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前,佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份,待佳兆业物业上市后,集团所持有的权益也不会少于50%,保持对佳兆业物业的绝对控制权。

2018年6月25日,佳兆业集团旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。而更多的房企巨头正在分拆的路上。

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同,滨江服务的物业主要集中在浙江省,其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示,2015年至2017年,由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

随着中国的房地产市场慢慢进入存量时代,物业公司板块受到越来越多房企的重视。到目前为止,已经有9家物业公司在A股或者港股上市,这当中包括南都物业、彩生活、碧桂园服务、中海物业、绿城服务等。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

物业管理公司股,到底是值得长期持有的“现金奶牛”,还是一块并无太大油水的鸡肋板块?

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。2015年至2017年,奥园健康生活为其母公司中国奥园及其关联方物业提供的物业管理服务收益分别占其同期总收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中国奥园及其关联方提供商业运营服务所得收入分别占其同期总收入约100.0%、100.0%、69.9%。

和大多数同行一样,佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前,佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份,待佳兆业物业上市后,集团所持有的权益也不会少于50%,保持对佳兆业物业的绝对控制权。

从物业分布区域来看,佳兆业物业的大部分业务主要集中在粤港澳大湾区,2015年、2016年及2017年底,位于大湾区的在管建筑面积分别占总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%及42.1%,同时,来自粤港澳大湾区所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%及66.2%。

今天,就来研究一下独特的中国式物业管理公司。

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示,公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务,并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司,以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

佳兆业物业成立于1999年,服务业态涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等。截至2017年底,佳兆业物业的物业管理服务覆盖中国12个省、市和自治区的36个城市,总在管建筑面积为2400万平米,管理119个物业。

佳兆业物业方面表示:“虽然我们已进一步扩展至其他主要经济区域如长三角地区及环渤海经济圈,我们预期粤港澳大湾区未来仍将继续占我们运营的一大部分。”

鸡肋变成香饽饽:房企巨头集体拆分物业公司上市

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时,奥园健康生活表示,将增加物业管理及商业运营的服务种类,通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

从物业分布区域来看,佳兆业物业的大部分业务主要集中在粤港澳大湾区,2015年、2016年及2017年底,位于大湾区的在管建筑面积分别占总在管物业建筑面积约42.5%、42.6%及42.1%,同时,来自粤港澳大湾区所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约74.9%、69.9%及66.2%。

据申请文件,佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目,占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底,佳兆业集团的土地储备约为2190万平米,2017年新落成的建筑面积约为430万平米,这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

尽管与房地产行业密切相关,但很长一段时间,沪港深三个交易所都没有形成物业管理公司的上市板块,甚至连一家像样的内地上市物业管理公司都没有。

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

物业新股“一枝独秀”

佳兆业物业方面表示:“虽然我们已进一步扩展至其他主要经济区域如长三角地区及环渤海经济圈,我们预期粤港澳大湾区未来仍将继续占我们运营的一大部分。”

在集团公司的支持下,佳兆业物业近些年保持了稳定了增长,2015、2016年、2017年的总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元,复合增长率为18.3%。其中,物业管理服务的逐年收益分别达1.86亿元、2.09亿元、2.68亿元,分别占总收益约38.9%、38.8%及40.1%。

从2015年中国海外发展分拆旗下物业管理公司——中海物业在港股独立上市之后,房企巨头拆分物业公司独立IPO已经成为一种“时尚”。至今已经有至少四家房企巨头的物业公司分拆上市。

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