以房养老遭遇三重阻碍 养老到底谁可靠

  因此,顾骏认为,在健全的养老制度上,“以房养老”只是锦上添花,但如果养老制度不健全,单靠“以房养老”则有避责之嫌。

  根据华师大课题组的精算模型,以闵行区江川路街道一户无子女的老年夫妻为例,65岁的老伯有高血压,62岁的老太有心脏病,现在的房屋市值是150万,两人的月收入为3000元,如果把房产抵押给金融机构,每月大概可以领取5700多元。

  在上海政策试点后,有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后,7月2日,幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

  大学生们还对国内现有的“以房养老”模式进行了梳理。结果同样引人深思。

昨天上午,浙江大学经济学院在文新街道建立大学生社会实践基地,柴效武教授在新金都社区做了第一期金融知识讲座——《“以房养老暨倒按揭”制度研究》。中国老人端着金饭碗讨饭吃讲座前,柴教授将几个老太太的故事重新演绎了一下:中国老太太一辈子辛苦,舍不得吃,舍不得穿,好不容易熬到晚年,用攒的钱买了房子,享福没多久就过世了;美国老太太年轻时贷款买房,一边住一边还贷,直到去世;第三位老太太——也就是柴教授研究的课题,年轻时也是贷款买房,但60岁前就努力把贷款还清了,然后晚年以房养老,颐养天年。“中国许多老人生前过得很辛苦,死后却留下大量房产,属于端着金饭碗讨饭吃。”柴教授说,中国老龄化问题已经很突出,估计到2040年,60岁以上的老龄人口会占30%,大城市会更多。“能否将遗留房产的价值在生前使用,是一个很值得关注的社会现象。”“四二一”家庭子欲养而力不支目前有三种养老方式:儿子养老、票子养老和房子养老。柴教授分析这三种养老方式,“子女养老在老人精神与生活起居的照料上可发挥作用,但儿女不一定都孝顺,尤其是‘四二一’家庭,即使儿女很愿意赡养老人,但在能力上也是问题;票子养老可最直接使用,不必变现套现,但贬值的因素也很难预料;房子养老最听话又实用。”60岁后将房子倒按揭养老“人们从25岁结婚成家,到预期寿命75岁,共计50年。住房寿命周期,在一般情况下,大致在50到60年间,长于家庭的周期。”柴教授说,人们在30-40岁时购买住房,去世后,不再需要任何经济支出,留下来的房子却还有相当的价值可以利用,以房养老就是要用这种房价、地价的残余价值,提前变现,满足退休后养老的需要。他的基本思路是这样的——中青年期按揭买房,并于60岁前还清;退休时将住房的产权通过某种融资变现的手段和机制,出售给某特定机构,使用权继续归自己并长期居住;住房出售款由特定机构管理,在老人存活期间分期支付作为老人的养老费用;老人过世后,将住房使用支配权完全交还特定机构拍卖处理,特定机构取得一定的投资收益。柴教授说,这种模式在国外已经有了,但国内目前还没有金融机构开展这项服务。
朱小红 2007-10-29

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

疑问一:养老不能靠政府?

  而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见,提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”,合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善,积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式,形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

《劳动报》 日期:2013年10月14日 版次:P2、P3 作者:陆晴 王迪

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疑问五:“倒按揭”划算吗?

  其一,受传统养老观念影响,认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下,一些人难以接受“以房养老”。“‘但存方寸地、留于子孙耕’,老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

  面对老人的实际需要,以房养老推行为何困难重重?根据调研,将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外,政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

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  其四,按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定,由于人的寿命难以预期,“倒按揭”的期限无法事先确定,每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。

  “调查也证明,上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释,被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权,不拥有房屋产权的仅占37.7%。

  新型养老方式风生水起

  有网友测算,一套100万的房产,如果办一个10年期的“倒按揭”,老人每月可以领取3700元左右的养老金。但如果办理10年期100万的按揭贷款去买房子,月供却高达1.1万元。后来有人指出,这种算法忽视了10年里100万的利息,“按揭的话,银行一次性给你100万,以房养老则是10年后的银行才收100万的房子。银行对房产升值预期很保守,自己本身的利润也要计算在内。”

  一项新政敌不过“养儿防老”观念?

  以房养老的受益人究竟是谁?风险由谁承担?房价的波动对此有重要影响。倒按揭有一个重要特点,即它是无追索权贷款。复旦大学经济学院教授封进称,如果房价上涨,受益的是借款人,扣除贷款额、费用后的剩余房款,归借款人或其继承人。但是如果房价下跌,贷款额大于房价,风险将由保险公司承担。

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

  除了对房价下跌的担忧,老人越来越长寿,也是金融机构不愿推出“倒按揭”服务的一大原因,毕竟老人要百年之后才能把房屋交出来。

  随着“老龄化”加速到来,养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待,认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障,享受更好的养老服务。

  独居老人是潜在客户

  “以房养老”仅是锦上添花

  有媒体测算,一线城市的老人,“倒按揭”比售房或租房养老更划算。但房产作为老人最大的资产,一般总希望留给子女,这也让“倒按揭”在中国很难推广。

  泰康人寿上海分公司相关负责人认为,根据“以房养老”的方案,老人投保后,保险公司是逐月支付费用给老人直至去世,老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的,支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长,每月支付金额就会较少,一旦老人过快辞世,容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

  原来,几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言,如果今后不把房子留给孩子,“心里过不去”。

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  柴效武表示,“倒按揭”需要政府、金融机构等多方面合作,而其他方式的“以房养老”就简单多了,老人的自主选择面也更广一些。

  政策如何且行且完善?

  课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是,大部分老人手中都握有两三套房产,每月收入却只有一两千元。即便是这样,愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

《新民周刊》2013年第104期 日期:2013年10月9日 作者:金姬

  其二,以房养老成难以满足老人精神方面需求。虽然57岁的年纪尚未进入老年,但对上海失独母亲孙慧芬来说,养老是切实的难题。在问及是否会选择“以房养老”时,她坚决表示不同意,“我们希望政府提供更方便多样的养老服务,并给予失独家庭更多精神关怀,金钱倒不是最重要的。”孙慧芬告诉记者,等将来两口子去世时,会把唯一的房产卖掉,所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金,用于教育事业。

  19.1%无子女老人可接受

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

  幸福人寿监事会主席孟晓苏[微博]坦言,通过试点发现很多问题需要解决,比如共有产权要参与以房养老该如何处理,同时还需要一些政策扶持,比如免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的房产税;加强对老人补贴方面的政策支持,比如建立长寿保户政府补贴制度,分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

  而在老人对倒按揭的接受程度上,有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%,相比之下,无子女群体中有55.3%不愿意参加;而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的试点仍然是必要的。

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

  一边是老人顾虑重重,一边是金融机构“心里没底”。华师大课题组发现,金融机构虽然有精算部门可以帮助他们规避一切市场风险,但是反向抵押贷款的推行受到多种政策制约。例如,产权优于合同法,当房产证与合同法有冲突的时候是看房产证的,这意味着如果老人不愿履行合约,金融机构未必能拿到房子。另一方面,当前中国房地产市场不成熟,金融机构不愿承担房价下跌的风险。此外,金融机构普遍对于项目的市场盈利预期较低,而如果调高金融机构的收益率,老人就会觉得不划算,宁愿选择其他“以房养老”的方式。

  从全国范围来看,“首批投保的客户既有孤寡老人、失独家庭、空巢家庭,也有有子女家庭的老人。”幸福人寿相关负责人介绍说,截至目前共有12户共22人签约,相比我国2亿多老人基数来说,占比微乎其微。

  以房养老的目标群体设定也至关重要。上海市老年科研中心副主任殷志刚认为,在潜在客户的挖掘上,主要为三类客户,一个是独居的老人;一个是有两套以上住房的老人;还有就是子女在国外居住的老年客户。

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

  2003年,时任中房集团董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。2007年,在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下,孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿,致力于开发“住房反向抵押养老保险”。但这款保险始终未获保监会批复,因为保险业界普遍认为房价会跌。

  另有金融业人士认为,中国房屋产权70年,是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是未知风险。

  值得注意的是,尽管以房养老在国内发展多年,拥有较为成熟的制度设计,但接受程度并不高。即便是在发展最迅速的美国,在1997年到2005年之间,65岁以上拥有房产的老人,只有不到0.5%使用倒按揭。截至2011年,仍然只有2.5%的老人使用倒按揭。

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

  此外,金融机构在设计倒按揭产品时可以充分考虑市场风险,“美国是62岁以上老人才能以房养老。中信银行之前推出的’信福年华’中老年借记卡规定55周岁就可以抵押房产,这个设计就很糟糕。”柴效武说,“另一方面,假设按照合同,金融机构每个月给老人3000元,可以只给2800元,留下200元作为长寿保险,万一合同到期后老人尚未过世,那就可以动用这笔长寿保险金来支付剩余的费用。”

http://www.maryLandsky.com ,  作为国内首款以房养老保险产品,幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过,在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后,将房产抵押给保险公司,由专业的评估机构对房产进行评估,幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品,幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分,无论房价涨跌,老人都将领取固定的保险金。当老人身故后,幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用,剩余金额将返还给老人的继承人。

  历时4月样本1400份

  记者还了解到,“以房养老”推出的最大阻力还来自于金融机构的犹豫。业内人士表示,目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能吃亏。

  目前,中国60周岁以上老年人口已达1.94亿,人均寿命76岁,发达地区长寿比例更高。在柴效武看来,中国内地若要广泛推广“以房养老”,政府也要敢于“兜底”——老人不必担心在耄耋之年被扫地出门,金融机构也没有了后顾之忧。

  哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立表示,发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构,以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面,国内仍需要不断加强和完善。“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面,比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题,单独一家银行不可能承担。“这些环节中哪一个出错,都会造成严重后果,如果没有相应的配套机制,银行很难在住房消费信贷市场上提供配合。”记者在采访多家房地产评估公司时,得到的回复多是“没有开展这项业务”。

链接:

http://www.harperinmydna.com ,摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。
养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿…

http://www.xhmjz.com ,  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在
2014年一季度出台。

  上海民政部门调查显示,高达90%的老人拟将房产留给子孙,愿意倒按揭的不到10%。普华永道中国保险业主管合伙人周星认为,以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。但记者调研发现,即便是失独和丁克,愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几,而背后原因主要有以下几个方面。

  引入双生命终身定价模型150万房产每月可贷5779元?

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