最新房价:环京房价暴跌五折,炒房者被套牢,购房者排队买房

才女张爱玲说过:出名要趁早。

  伴随着雄安新区、京津冀协同发展、非首都功能疏解、北京新机场建设等利好政策,受溢出效应影响,环京区域成为投资热土。

  新浪乐居讯
 自设立河北雄安新区消息公布后,当地中断房地产交易,严打炒房行为,炒房客因而开始转战周边城市。4月5日一天内,雄安新区周边的霸州、廊坊文安县、高碑店市等9地接连发布楼市限购政策。至此,河北多地已进入限购模式,除了社保缴纳条件限制,首付比例也提高了,外地刚需购房者该如何应对?

当前,京津冀都市圈在快速形成的过程中,区域产业、人口、配套也在发生着显著变化,尤其是作为城市发展最重要因素的人口,变化尤甚。

环京区域主要包括燕郊、大厂、香河、廊坊、固安、永清、霸州、涿州、涞水、怀来、崇礼、武清等地区,大部分购房者是来自北京刚需购房者和投资炒房客等为主。燕郊镇隶属于河北省三河市西市区,北临三河市高楼镇,距市政府所在地三河市泃阳镇25公里,距北京市中心仅30公里。刘全分析认为,环京地区受“京津冀协同发展”利好政策影响,在政策红利推动之下房价一度翻倍飙升。环京地区因毗邻北京及未来发展优势明显,成为众多北漂刚需及投资炒房等将环京地区定为首选购房目标区域。

不过对我们想要上车的人来说,这句话应该改成:买房要趁早。

  记者日前在涿州、三河、固安等环京地区采访了解到,环京各地限购政策颁布前,大量投资需求集中涌现,房价翻番上涨。为抑制“虚火”的楼市,响应中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,环京地区纷纷出台限购政策。限购以来,区域成交量有所下滑,房价涨幅有所收窄,一定程度上抑制了投资者“炒房”空间。但记者采访中发现,部分楼盘销售价格高于备案价,加价、捆绑车位售房等交易“潜规则”仍存。

 楼市调控升级 首付比例增加

作为在环京各个区域都有布局的创新型城市运营商,鸿坤集团的一份客户调研报告显示,近年来,固安、香河、廊坊和涿州已经吸纳了环京一半以上的外溢客户,成为环京市场名副其实的第一梯队。

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近日,58安居客房产研究院发布《2018年8月国民安居指数》。数据显示,新房、二手房价格涨幅逐渐放缓,一线城市受政策调控正在“降温”,但房价仍居高位。

  中介囤房购房者多是外地人口

  4月5日,霸州、廊坊文安县、沧州任丘、保定定兴区、保定满城区、高碑店、保定徐水区、保定清苑区、保定白沟新城9地接连出台楼市限购政策,新政均提出非本地户籍人士限购1套住房,且设置了社保缴纳条件和较高的首付比例。

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据世联行地产调查:2015年,燕郊、香河、廊坊、大厂、固安、涿州环京地区,新建住宅销售均价7800元平方米;2017年初,燕郊、香河、廊坊、大厂、固安、涿州等环京地区,新建住宅销售均价24000元平方米。2017年9月,固安新建住宅销售均价8000元平方米,环比下降52%;12月,香河区域新房销售均价9700元平方米,环比下降39.4%。刘全分析认为,环北京地区受楼市调控政策影响,房价涨幅跌入谷底。未来环京地区楼市受调控政策走向有所变化,可以预见环京地区楼市依然是中国炙手可热的地区。

从重点监测的全国67城房价情况来看,8月36城新房房价上涨,均价为16082元/㎡,环比增幅0.28%。8月二手房挂牌价均价15202元/㎡,环比增幅3.39%。

  2016年以来,不仅燕郊、大厂、香河、固安等环京传统热门区域出现房价大涨,一些相对的“洼地”如涿州、永清等区域也普遍升温,开启上涨模式。

  相比之下,保定满城区、定兴区、清苑区、徐水区等地的信贷调控更趋严格,对二套房认定开启“认房认贷”模式。随着上述9地限购政策的出台,雄安新区周边已经基本形成了一个“限购圈”。

在调研过程中,不少客户反馈,由于经过前几轮楼市上升期,燕郊、大厂房价远高于环京其他区域,加之环京客户本身就具有可转移性,不少客户转移到了地理位置与交通条件相对成熟的香河等区域。

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虽有一些城市跌了,但距离一些人期待的“大幅下跌”还有很大一段差距。

  安居客《2016国民安居报告》显示,在北京溢出效应的利好下,廊坊的二手房价格同比涨幅高达103%,成为全国房价涨得最快的城市。

  涿州首付依然是30% 

由于最低都是县级以上编制区域,固安、香河、廊坊和涿州在产业、交通、商业等方面都有详尽和合理的规划,而且基础设施更全面,更具承载优势产业的基础。尤其是固安、香河、廊坊是北京新机场、城市副中心以及雄安新区的直接辐射区,更是各项重大利好和重要资源的第一承接区域。

2017年3月,河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》,提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭,限购一套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第二套住房,首付款比例不低于50%。刘全分析认为,环京地区楼市受调控政策影响,多个城市火爆的楼市瞬间戛然而止“量价齐跌”炒房客被套牢。环京地区楼市出现的市场现象证明,这只是调控政策性拐点导致楼市阶段性封盘,并非真正的市场拐点出现楼市崩盘。

难道房价不跌到底,我们就不能买房了吗?显然不是。况且啥时是底,除了房子自己,恐怕谁也不知道。

  为稳控房价,抑制投资需求,2016年,廊坊、三河、怀来相继出台限购政策,2017年3月,涿州、涞水、崇礼等纷纷限购。4月,雄安新区的消息一出,一些人连夜去雄县、容城、安新抢房,三县严打“炒房”行为,依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。但在雄安新区购房受阻后,一些人转战周边县市,给楼市调控带来压力。

  在环京区域中,作为保定市县级市的涿州一度被认为是房地产市场的价值洼地。自去年下半年以来,环京重点区域楼市调控升级,购房资金正在以热点城市为中心向周边外溢。如今北三县、廊坊、固安等区域都是50%,而涿州目前还是30%首付,这一利好使涿州成为近一段时间购房者重点关注的区域。

此外,产业和人口的直接承载物就是土地,因此土地市场的活跃程度也能作为区域发展情况的一个重要判断项。固安、香河、廊坊和涿州在调控期内的土地供应上明显多于其他环京区域。

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鉴于此,小商给大家总结了一份京津冀地区的价值洼地详实指南。有意在此上车的同学,不妨仔细读一下。

  4月5日,紧临雄安新区的霸州、文安、任丘、定兴等接连宣布采取限购等管控措施,为“虚热”的楼市降温。至此,环北京区域已全面限购,共有20余城出台限购措施。

  这片距离北京约26分钟高铁车程的价值洼地,正在奋起直追,被购房者寄予厚望。

刘全分析认为,环京地区房价暴跌五折销售,房地产商试图“以价换量”市场销售并没有改变。很多炒房者被套牢无法脱手,部分炒房者因房贷断供房产被银行收走比例明显增多。未来环北京地区楼市依然持续上涨利好趋势并没改变,很多购房者委托本地企业交纳社保等三年之后排队买房。环北京地区楼市调控政策不可能长期持续收紧,该地区放松楼市调控也只是时间问题。因环京楼市主要来自北京的外溢需求,限购对于本地楼市影响巨大。未来利好楼市政策出现,房价肯定会大幅上涨。

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  涿州、永清、香河等环京地区房管部门负责人告诉记者,在限购政策出台前,当地购房者中超八成以上是外地人口。记者从3月底至雄安新区消息发布后,一直在环京地区采访,亲身经历了环京楼市的火爆,其中一位囤3套房的中介让记者印象深刻。

  http://www.cerasaLaw.com ,天保·绿城

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

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  这位中介告诉记者,他们店的同事超过一半都在环京地区购买了房子,他自己在涿州、永清、香河购置了三套房产。“我都拿出所有身家投入这片热土,所以你还担心什么?”

  天保·绿城位于涿州东站北侧1200米,业主可乘坐京石高铁直达北京西站,或者通过自驾由京港澳高速前往六里桥东,项目目前一期1号楼在售。户型产品为85、91平两居与114平、115三居,均价15500元/平。一期1号楼共27层,2个单元,2梯5户。

创作:2018.3.9

选择价值洼地必须首先要选对城市和地段。

  “去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新机场,今年靠新出台的雄安新区,这些概念都给环京地区带来前所未有的发展机遇,也进一步凸显了环京的区位价值,所以我非常看好环京地区未来的发展。”该中介说。

  天保·绿城项目社区采用为北欧式建筑风格,内部实行人车分流。周边配套方面,涿州高铁板块相对于涿州城区相对发展起步较晚,周围都是新建楼盘,周边配套设施还需要进一步开发完善。

现在在京津冀区域,北京和天津是领头羊,未来是雄安新区。选择思路也很简单:第一,选择环城区域附近,第二,选择未来京津冀城市群中的枢纽地区。

  记者在永清森林新都孔雀城采访时,该楼盘一置业顾问用类似的话分析说,自去年京台高速开通后,永清到北京南五环仅20分钟,加上北京新机场利好政策,永清多个项目销售均价已超1.6万。目前该楼盘正在排号,估计开盘价约在1.75万元,限购后来看房的购房者并无明显减少。

  涿州市过去因为缺乏相应的产业和配套设施,吸引人口流入的能力不足,被看做环京楼市的价值洼地。在京津冀协同发展的大背景下,北京非首都功能疏散、人口疏解,会促使京冀交界地带统一管理土地、房地产等,而这对涿州的最直接影响就是推升了房价。如今政府调控趋严,很多人在观望,房价升幅预期下降,而预期反过来又压抑需求,这种情况下房价升幅会受到影响。

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