房价巨变:一二线城市房价下跌,推动三四线城市房价大涨

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“饮水思源,落叶归根”这是中国人的一句古话,代表人们心底始终存在的一个故乡情怀。尤其是对于在大城市打拼久了的人来说,在家乡买一套房子也在情理之中。不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业的热情明显比往年要低。

“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

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全国很多三四线城市并没有支柱产业及大量外来人口迁入,房价已经多年停滞微涨,去年房价确突然暴涨甚至有部分三四线城市房价已经翻倍上涨。主要是三四线城市棚户区改造中产生大量被拆迁户,原有拆迁政策是安置住户拆房还房。现在政府采取棚改货币化安置,政府直接发钱给被拆迁户,其自行拿钱去买房。刘全分析认为,全国大中城市全面实施棚改项目及房地产开发等需要大量土地,只要有土地及资金就等于盘活房地产市场全产业链。政府拆迁给被拆迁户直接补偿现金,被拆迁户房屋已经拆除并拥有大量现金必然要去购买房产。去年三四线城市房地产市场“量价齐升”,离不开棚改货币化及城市化快速发展等推动大量市场需求。 

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

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可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。

现在很多县城的房价不仅涨到6000元,而且房价过万的也有很多。事实上,各县城房价过600元真的不稀奇,而过8000-9000元/平方米的,也有200多家。而当地居民的收入只有二三千元,要面对小县城的高房价的确有些吃力,大家都希望县城的房价都能降下来。

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要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

策略撮合排行榜了解到有不少开发商的楼盘选择春节期间加班加点,但今年春节全国各大城市的楼盘销售并未出现火热场面,不少售楼处门可罗雀。春节假期,中国一二线楼市惯例进入“休假模式”,去年三四线楼市表现活跃的返乡置业热潮也有所降温。那么,“返乡置业”的这次退烧,是否意味着三四五线城市房价要歇菜了?

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

造成五六线小县城房价突然上涨的原因有以下几个:首先,很多县城之前都在搞棚改货币化安置,就是为了顺利推进棚改,国家发改委授意国开行向地方政府发放抵押贷款,而地方政府拿了贷款后,又发给了当地拆迁居民,居民则拿了大量资金到周边购置新的房产。大量棚改居民一下涌向房地产市场,房价当然会涨。

2018年,山东省计划棚户区计改造69.9万套,改造数量位居全国第一,超出原来市场预期500万套,增幅高达16%。2018年,浙江省计划改造棚户区危房23.7万套,其中,温州高达92815套,占比全省40%。刘全分析认为,三四线城市去年房地产市场暴涨,主要是棚改货币化推动房价和销量大幅上涨;同时一二线城市外溢客群落地三四线城市买房及农民进城买房数量明显增多。未来三四线城市由于缺乏支柱产业和大量人口迁入等市场存在很多不确定性。三四线城市棚户区改造项目建设如火如荼,未来房价依然还有上涨空间。

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

策略撮合排行榜先来说一下近年来三四线城市房价大幅上涨的原因

结果老大老二发现情况不妙,提前刹了车,但他俩却因为“底盘太高”,飘了起来~

再者,本轮房价上涨行情从2015年开始,已经涨了三年多,一二线城市房地产已经被调控,三四线城市房价也已经走向尾声,而只有小县城的房价还有补涨的空间,于是当地或附近的抄房者都到县城来抄房,这使得原来只有三千多元的县城房价涨了一倍不止。

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第一个方面,就是“因城施策” 导致一二线城市部分投资需求转向三四线城市

有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

最后,农民工返乡置业潮。很多农民工长年在大城市里打工,他们也认识到一二线城市又是限购,房价又贵,根本不可能圆上住房梦。但是,家乡附近的小县城房价还是可以接受的,于是农民工趁着返乡的机会,就在家乡附近的县城,大量购置房产。因为,对这些人来说,县城的房价并不贵,买下来后既可以自住,又可以投资,一举两得。

2017年,110多个城市共发布相关房地产调控政策190余次,一二线城市楼市调控政策限制较严,三四线城市楼市调控相对宽松。刘全分析认为,一二线城市房价超高及楼市调控政策影响,很多房地产投资及自住买家等必然转向三四线城市购买房产。三四线城市正处于棚改项目加速时期,越来越多的城市采取棚改货币化安置,短期市场购房需求将出现集中增加。由于三四线城市多种叠加市场需求,共同推动楼市成交量与房价大幅上涨。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

继2008年后的第二次房地产政策放松,新一轮房地产周期始于2014年9月。伴随央行进入降息周期,居民中长期贷款快速增长,商品房销售面积增速自2015年2月的-17.8%快速回升,最高达38.8%,带动房价大幅上涨。2016年4季度以后,随着一二线热点城市调控政策集中出台,投资性需求萎缩,房价增速迅速回落。在货币环境依然宽松的情形下,一二线城市部分投资需求转移至非限购的三四线城市。数据显示,调控政策出台密集区间,一、二线城市房价增速降幅分别达30.4%、11.2%;而同期三四线城市房价持续增长。房地产投资资金的转移导致不同城市的房价走势分化。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

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现在,这个窘境可能要来了。

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三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。

显然,现在五六线的小县房屋价格肯定不正常,因为当地居民收入才二三千/月,房价6000-10000元/平方米,肯定是具有泡沫的。未来不仅没有上涨的空间,一定还有下跌的可能。

刘全分析认为,一二线城市房价上涨地价也随之大幅上涨,地方政府拍卖土地时规定销售限价或自持要求,房企拿地不仅利润被提前预先锁定,而且资金量占用较大和市场风险也在持续增加。一二线城市房企拿地,基本由原来单一房企转向房企组成联合拿地以规避市场风险,房企转战三四线城市也是其必然选择。三四线城市因经济基础及区域位置和发展潜力将出现明显分化,棚改货币化安置及土地供应量锐减和不受调控政策影响等房价将持续上涨。一二线城市房价过高及受调控政策影响房价下跌,购买行为外溢在一定程度上也可以推动三四线城市房价大涨。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

第二个方面,棚改货币化支撑三四线城市房价上涨

奇怪的房价

首先,五六线县城,在各方面的基础条件不好,比如医疗、教育、提供就业机会也不多,除了农民工春节返乡时人口增多,热闹几天,平时一般冷冷清清,主要是人口流出大于流入。而一旦炒房资金退出该市场,房价很可能从哪里来跌回哪里去。

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2015年,我国商品住宅狭义库存高达4.6亿平方米,由于三四线城市前期过度投资、人口及资源向一二线城市迁移,导致房地产库存高企,去库存压力较大。2015年10月份,住建部推出棚改货币化安置,以货币形式直接对拆迁居民补偿,居民再自行以补偿款购买商品房。

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。

再者,之前房价上涨主要是棚改货币化安置、农民工返乡置业。而一旦货币化安置取消,以及农民工置业需求获得集中释放,那么房价很可能是,回归当地居民居住属性。也就是说,五六线城市房价从哪里涨起来,就要跌回哪里去。房价主要还是与当地居民的收入挂钩。

创作:2018.3.8

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央行向政策性银行释放的补充抵押贷款是棚改货币化的主要资金来源。棚改资金中约75%左右为政策性银行贷款,其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。从国开行棚改贷款投放地区来看,2015、2016年分别有62.05%、64.81%的棚改贷款投向中西部及东北地区,是三四线城市较为集中的区域,可见基础货币的定向投放成为本次三四线房价上涨的主要支撑。

这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。

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无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

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其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。

再者,在五六线城市房价上涨过程中,当地居民也会出手购房,希望能够分得房价上涨的一杯羹,但是当地居民的刚需集中释放后,该买房的已经买房,现在又没有新的人口购置房产的需求,当地购房需求趋于饱和后,房价就会下跌。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

但在去年1-5月,三四线新增住宅库存再次出现增长,为避免过度投资再次造成住宅库存积压,
2018年6月中央开始收紧棚改货币化的贷款头寸,给三四线房价泼了一瓢冷水。棚改货币化收紧之后,实物安置也不再直接推动房价上涨,加上三四线城市人口净流出将是常态,房价缺少长期支撑因素,随着人口整体呈净流出,住房空置率存在不断上升风险,存量房市场未来供大于求,策略撮合排行榜认为这将对房产市场资产价格产生比较大的下行压力。

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之前受到了多种利好因素的影响,五六线县城房价也出现大涨。这既与当地棚改货币化有关,也与农民工返乡置业有染,当然也有投资性和刚需购房者的助推。而一旦这些利好因素开始退出,当地刚需购买能力得到集中释放。五六县城市的房价将会出现大跌,回归居住属性。可能大城市房价下跌会受到政策调控的约束,但是五六线县城房价的涨跌就听之任之了。未来县城的房价出现大调控概率大。

三四线城市的房子,还值得买吗?

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就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”

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