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呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

来源:房屋屋(ID:its-home)

摘要:去库存
2016年初,地方和全国两会定调2016房地产市场为去库存之年。针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百…

新华社北京5月8日电(记者 雷敏 郑钧天
齐雷杰)一线城市出台严控政策,楼市“高烧”急速降温,上海、深圳4月楼市成交量几遭“腰斩”。但与此同时,环一线周边城市的楼市量价却开始“蹿升”,环比涨幅全国居前。面对这一动向,河北环京4县市,长三角地区的合肥、南京、苏州,毗邻深圳的惠州等城市近期纷纷收紧房地产政策。

昨日杭州宣布重启限购,这已是第三个重启限购的二线城市。准确地说应该叫限外,因为三地限购都指向外地人,即外地人只能购买一套本地住房,所以我想这种楼市调控模式可能成为未来其余强势二线城市的主要调控手段之一。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

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    去库存

受益于地利之优势,本就为“承接”一线城市住房需求而兴旺的环一线周边城市楼市,正可借此“去库存”,为何却又踩“刹车”了呢?

其好处是能给过热的市场降温,更重要的是不会彻底把楼市打趴下,毕竟房地产对地方收入和经济来说还是太重要了。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

    2016年初,地方和全国两会定调2016房地产市场为“去库存”之年。针对去库存难题,中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政:不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

一线楼市政策收紧资金“挤出”,周边二三线楼市成热点

然后最近市场传出佛山加码楼市调控的传闻,甚者还有重启限购的消息。配合昨日杭州又启动限购的消息,那佛山到底会不会重启限购呢?

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

    点评:“去库存”政策贯穿全年。房贷新政表明了中央政府化解房地产库存,支持居民购房,改善居住条件的态度。之后超过150个城市出台去库存新政,各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场,空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖,部分一二线楼市走向过热。

今年初以来,一线城市房价出现过快上涨趋势。3月底开始,上海、深圳相继收紧楼市限购政策,如提高二套房首付比例、升级“限外令”等,广州也明确将继续执行限购政策。数据显示,沪深房地产调控新政出台“满月”后,两地楼市交易量均现50%左右回落。然而,在一线城市限购从严后,环一线周边城市房价开始“接力”上涨。

我认为限购绝无可能,政策收紧在短期内的可能性也非常小。

2014年,楼市从狂热中冷却。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

    高价地频现

易居智库研究总监严跃进告诉记者,今年春节过后,沪深部分刚需以及投资投机购房需求开始转移至周边的杭州、苏州、南京等城市。

首先佛山全市房价涨幅并不大。截至7月佛山一手住宅均价同比上涨8%,今年实际涨幅仅5.6%。​

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

    自2016年3月份以来,全国土地市场明显上涨,高价地数量直线上升。这些高价地主要集中在一二线城市中,二季度地方国土部门上报异常交易地块数量环比、同比均明显增加,单价创新高的异常交易地块数量达到2014年以来单季度最高。

中国指数研究院5月1日发布数据显示,2016年4月,住宅价格环比涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉,除厦门和武汉之外,均为环一线周边城市。其中,惠州、昆山、中山、苏州涨幅超过5%,廊坊、南京、珠海、东莞涨幅也超过3%。

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打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

    点评:2016年是有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现,持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降,面粉贵于面包的案例明显增多。业内分析原因主要有:一二线城市新房销售火爆,房企补库存的需求强烈;房企投资方向趋同,重点聚焦热点一二线城市,加剧了热点城市土拍竞争激烈程度;央企、国企在热点一二线城市不惜高价拿地,谋求企业做大做强;货币宽松,流动性充裕,金融机构大力支持房企高杠杆拿地。

“全国楼市正在经历‘板块轮动’。受益于一线城市的‘溢出效应’和‘比价效应’,再加上自身有一定的产业和经济体量,在一线楼市受限后,环一线和部分二三线城市已成为房价接棒上涨的热点区域。”仲量联行中国区研究总监周志锋说。

这样的涨幅和南京、苏州、厦门、合肥这些强势二线城市相比,差了十万八千里。

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

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    “四小龙”房价跳涨

限价、限购、限贷,环一线周边城市楼市政策踩“刹车”

佛山房价没有出现暴涨的情况,不是因为统计造假,而是今年佛山房价快速暴涨的只是广佛交界的里水、千灯湖、三山新城而已,而南海其他大部分区域、禅城等的实际涨幅属可接受范围,更远的三水、高明、甚至顺德的中西部板块,房价仍然还是原地踏步。

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

    国家统计局公布的4月份70个大中城市新建住宅价格指数,首次出现房价上涨前几名被二线城市包揽的情况,其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%,分别为5.8%、5.3%和4.4%。苏州房价上涨幅度和南京等城市相当。2016年南京、苏州、厦门和合肥四城房价由于涨幅凶猛,被业内称为楼市“四小龙”。

记者梳理发现,目前已有廊坊、合肥、南京、苏州、惠州等城市政府紧急出台限价、限购、限贷等收紧措施,为骤热的楼市降温。

所以首先政府不会因为小板块异动而出大政策打压。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

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    点评:业内认为,“四小龙”现象惹关注,本质上是房地产板块轮动效应的显现。在因城施策的方针指导下,“四小龙”的政策也较早收紧,在国庆调控潮之前,苏州、南京、合肥、厦门等城市已经开始调控。经历2016年房价暴涨之后,预计2017年“四小龙”的降温幅度也会比其他二线城市明显。

–限价。南京市近日宣布商品住宅项目价格将设“涨停区间”,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万至3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

其次,省政府年初给佛山下达去库存任务达160万㎡,任务目前仍未完成,尤其110万㎡的非住宅去库存任务更是艰巨,这些产品多以公寓形式存在于市场。

各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

去库存的这四年

    万科股权之争

此前,苏州市也发布“苏十条”,规定市区新建商品房实际销售价格不得高于申报价格,并在3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

而在商改住政策细则没落地之前,地方消化商办物业的唯一办法就是先卖完住宅,再“逼”买家买公寓。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

2014年,楼市从狂热中冷却。

    “万宝之争”最早开始于2015年,并在2016年持续进入白热化。截至2016年11月底,宝能系通过前海人寿及其他资管计划,前后五次举牌万科,通过自有资金买入、融资融券、收益互换、质押股权、资管计划等手段,共投入440多亿元,持有万科25%的股权,超过华润,成为第一大股东。在宝能系不断举牌增持的过程中,引起了万科与王石的质疑和反对,引发强烈的社会关注与争论。

–限购。环北京市的河北省廊坊市4月1日出台9条稳控楼市措施,对下辖的三河、大厂、香河和固安实施限购政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。“这会从根本上消除楼市价格暴涨的可能性。”三河市房管局副局长赵虎森说。

所以去库存任务仍大于控房价。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

    点评:万宝之争,是我国房地产业与金融业发展过程中的一个标志性事件,既暴露出不同群体之间的利益纷争,又督促着企业股权结构与行业制度进一步完善。有业内人士也指出,包括宝能、华润、恒大、安邦、管理层在内的利益各方,就万科股权的博弈仍将继续,毕竟终止重组并不能改变目前的股权结构,这种局面持续会让管理层如坐针毡。

–限贷。对于有购房贷款记录的借款人家庭,南京市规定不得纳入“首次购买普通住房”支持对象;惠州规定,个人住房按揭贷款必须严格按照人民银行的规定来确定首付比例和利率,同时,在小微贷款以及消费贷方面,出现贷款额度变低的情况。

另外,就绝对值而言,佛山房价尚未破万,在全国二线城市中排名靠后,而国内多数二线城市住宅均价早已破万甚至逼近2万。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

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    “排队离婚”购房潮

环一线周边城市楼市政策踩“刹车”原因何在?

就算是比较涨幅,佛山也很“温柔”了,同比8%;“二线四小龙”的房价平均涨幅在50%左右,其余不少二线城市涨幅也都在20%左右,同省的珠海涨幅也远大于佛山。

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