美高梅手机网投海淀的价值在这儿摆着,从不管你买还是不买!

从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房,用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

其实,北京每个城区都有重点学校,包括远郊。但考虑到覆盖大部分置业人群,此次徐老师整理了密度比较大,关注度较高,价格却不贵的5个区域,包括东城、海淀、朝阳、通州、大兴亦庄。鉴于老破小的学区房并不难找,本期徐老师会重点梳理有居住品质和学区房双重需求的新房项目16个,供大家参考。

“去上地。”

从地产营销等角度看,学区房一般指的是重点小学片内的房产。

知春里、中关村地区的学区房涨价现象并不是个案。继今年3月北京海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后,6月20日一条微博再次引发网友围观,该微博称,”景山东街一套400平方米的学区房报价1.3亿元,折合32.5万元/平方米。”

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随着多校划片的推进,大家也慢慢接受一个事实:以后买到好的学区房,也未必能100%上心目中的好学校。但只要高考制度在,学区房的需求就会一直存在,哪怕只是就读好学校的可能性。

寒假过后,各地将陆续公布中小学下一学年的招生简章。除海淀区以外,其它区域的政策尚不明朗,多校划片的落地范围与实施方式成为家长关心的焦点。在已确定实施多校划片的区域,名校扎堆的学区仍然具备价值,但不再与优质学校绑定的学区房,几乎不可能再卖出天价。

记者了解到,目前在北京重点小学资源集中的区域,已经形成了几个颇具规模的热点学区房板块,如中关村地区,包括中关村、学院路以及万柳;东城东四板块;西城的平安里板块;朝阳区朝阳门板块等。

具有较强的保值性

▲观林园

2.海淀区——区域内整体教育水平高,但并不均衡,片区内部相差较大。存在买了学区房,却没能上好学校的可能。

拉响学位预警的不止是北京。

而21世纪不动产监测显示,很多重点小学附近的学区房价格在5万元/平方米以上,其中,很多房源价格都超过7万元/平方米。与去年同期相比,今年上半年这些二手房的挂牌均价均大幅上涨。其中涨幅最大的,是海淀区邻近中关村小学的东王庄小区,达到53%。

房地产业内人士严跃进表示,学区房附着的优质教育资源是购房者最为看重的要素。”学区房价值基本上与周边的教育资源挂钩,而教育资源不会轻易流失,因此学区房保值功能较好。”

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

是海淀唯一一个三环内的限竞房,也是北京建筑面积最小的限竞房地块,网传可售套数137套。作为评价不一的北太平庄学区内的成员,位置好&海淀学籍,这就已经够了。内部消息,项目近期会有进一步动作。

“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进,让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位,出现了‘批条子’这类以权择校的手段,遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平,从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”

北京学区房冲击“10万元大关”

张旭对《每日经济新闻》记者表示,一般而言,学区房对应的客户群与一般市场不尽相同,对于有着子女入学需求的购房者而言,具备某个划片学区房的产权和户口,是进入该校的必要条件。因此,有这部分”刚需”支撑,即使市场进入下行周期,学区房的价格波动都相对较小,这就使其具备较强的保值性。

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清河学区

但即便是被中介推荐为安全区的上地东里,房价也同样因多校划片政策而受到影响。

11平米的平房,230万元

教育资源分配不均衡导致了学区房供不应求,家长[微博]为了让孩子接受更好教育,不得不跨区求学。

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上庄西北旺学区

多校划片这一改革政策提出更早,但由于多校划片后,孩子不再能够确保进入某座“牛校”,引发了部分家长的反弹情绪,落地更为艰难。

上半年学区房价格最高涨幅达53%

值得注意的是,海淀区学区房价格涨幅,远高于该区域整体房价涨幅。机构统计数据显示,海淀区二手房今年9月份均价,较去年4月份,涨幅在50%左右。

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东城&海淀——实行片区派位的形式入学

贾佳向界面新闻记者表达了自己的疑问。她的担心代表了不少家长的观点,对集团化办学的改革方案,家长们的评价标准直接且现实:升学率。

而就在华清嘉园小区,不是学区房的一套房子,面积为200平方米,价格却只有47500元/平方米。

一居室”学区房”最受追捧

有几种可能性

永定路学区

政策调整之下,学区房悄然进入了低溢价时代。

链家地产分析师张旭向《中国经济周刊》表示,与2012年相比,2013年以来北京城六区学区房与非学区房的价格差在逐渐拉大,学区房价格出现明显上扬。

另外,由于城市规划等因素,北京市的优质教育资源过于集中中心城区,并未随着城市建成区扩大疏解配置到新城。除此之外,拥有优质教育资源的中心城区住房过少也是学区房价格飙升的关键。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

——这是徐老师看过对学区房最狠的总结

武鸣依然在努力证明上地东里作为学区房的价值:“我们学区内的都不差,其他几个学校都是清华、北大开头的,分到哪个结果都不差。”但从小在海淀长大的贾佳却对中介的这套说辞并不买账。

地产大腕、“预测帝”任志强日前表示,要不了几年,北京四环附近的房价将达到10万元/平方米。其实,记者走访发现,目前北京四环沿线的部分区域,房价已接近10万元/平方米。之所以这么高,因为三个字:学区房。

学区房价格为何能够持续上涨?为了孩子能上名校,到底还有多少”孟母”在助推房价?记者带着这些疑问走访了海淀区知春里、中关村多处名校附近的房屋中介,展开调查。

有升值潜力的板块

与二手房价格倒挂明显。

北京海淀上地学区张贴出的多校划片通知,也因此而受到了远大于该学区范围的关注。一位八零后家长发帖评论称:“从直升到多校划片,概率不再是100%,全凭运气了。”

不过,与北京市核心城区的学区房相比,华清嘉园学区房的价格不过“小巫见大巫”。

一家房屋中介机构经纪人告诉《每日经济新闻》记者,8月31日,北京海淀区知春里小学更名为人大[微博]附中实验小学后,这一利好消息提升了周边学区房价格。在不到一个月时间里,业主报价由5.8万元~5.9万元/平方米飙涨到6.7万元~6.8万元/平方米。

(来源:米宅北京)

项目所属的永定路学区的教育配套很不错,尤其是五一小学和玉泉小学。另外,因项目的建筑为塔楼,所以不要对它的户型有过多期待。

为了鼓励购买,武鸣试图用“就近入学”打动购房者,“相对来讲,能上的几率还是很大的,小学就在小区里,中学走着去十分钟都不到。”

链家地产监测了北京城六区近1000个学区房楼盘,其中包括490余个重点小学划片内的楼盘与500余个普通非重点小学划片内的楼盘。张旭说,截至今年8月,监测的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是49000多元/平方米,而今年一季度成交均价是45000元/平方米,仅仅半年的时间,重点小学划片内的学区房房价就上涨了近10%。

据北京市房地产交易管理网等数据统计显示,今年北京商品房成交均价只有2万元/平方米,这就意味着,链家地产统计的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是北京商品房成交均价的2倍多。

海淀楼市成交量会不会上涨?

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武鸣告诉界面新闻记者,小区内一间二手两居室的售价已经从近每平方米13万元滑至12万元,对于面积较大的二手房,售价下跌超过百万元也不少见。

一家中介置业顾问告诉《中国经济周刊》:华清嘉园一带的学区房,带有重点小学——中关村二小学区的名额,以小户型为主,面积大都在37~60平方米,价格多在6万元~8万元/平方米,部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。

近年来,北京市各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。《每日经济新闻》记者近日调查发现,不到两年时间,北京著名学区板块中关村地区,一居室成交价居然翻番。

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

东城早在2018年6月30日就开始实施多校划片,电脑派位的形式入学。而作为东城区唯一的“香饽饽”——永定府,隶属天永学区,均价89068元/㎡,总价784万起,今年下半年会有新动作,买不买的到就要靠实力了。它的优点我还想再重复一遍!

“与多校划片等教育需求端改革相比,教育供给端改革面临的社会压力比较小、但见效也相对较慢,毕竟优质师资的培养需要较长的时间。”黄斌说。

据北京市房地产交易管理网等数据统计显示,今年北京商品房成交均价只有2万元/平方米,这就意味着,链家地产统计的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是北京商品房成交均价的2倍多。

在中关村地区,多家中介工作人员表示,去年4月份,该区域学区房东南小区的两居室成交均价在4万元/平方米左右,一居室约在5万元/平米。目前,该小区二手房成交均价已翻番,两居成交均价约8万元/平方米,一居室已飙涨到10万元/平方米。
一位熟悉学区房的市场人士表示,去年二季度北京楼市回暖起步,一居室因面积小、总价较低,又有上名校的名额,所以受到追捧。

这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

拥有落户东城绝佳机会。

1月26日,西城区裕中东里小区楼道里张贴的学区房求购小广告。图片:戴梦馨

今年上半年,北京北四环外五道口华清嘉园的一套学区房挂牌价高达10万元/平方米,因此被戏称为“宇宙中心”。

另一家中介经纪人表示,对于学区房而言,购房者更多是购买心理预期。

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清河堪称码农的天下,地铁上地站和西二旗站都远近闻名。片区内的海淀实验二小、海淀实验二小、清河一小,中学有北京二十中、清河中学,都是不错的学校。

2019年1月24日,海淀区教委主任王方在媒体通气会上表示,2019年海淀区小学学位缺口达6000余个,初中学位缺口达4000余个,学前教育市级扩增学位任务为8200个,保障适龄儿童少年入学依然是艰巨的任务。

张旭告诉《中国经济周刊》,今年学区房价格上扬一定程度上是受到了成交结构的影响。今年北京房地产调控“国五条”细则出台后,“满五年+唯一”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨,其中带重点小学名额的二手房更是涨幅巨大,最终形成了部分学区房冲击10万元/平方米的局面。
《中国经济周刊》 记者 刘德炳|北京报道

公开资料显示,北京市的25所市级重点中学中,有13所位于人口总数合计为219.5万人的东城和西城两区,占全市市级重点中学总数的”半壁江山”;而328.1万人口的海淀区有5所市级重点中学;拥有354.5万常住人口的朝阳区则只有1所,远郊十个区县共只有4所市级重点中学。

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

海淀与东城一样,都是实行多校划片、片区派位的形式划分入学的区域。但实行多校划片的影响却太不一样,东城影响更小,海淀影响更大。

破旧低矮、墙皮脱落、仅有10平方米,但由于可直接升入“牛校”北京实验二小,这间位于北京市文昌胡同的小屋在2015年卖出了34万元/平方米的惊人价格。

位于北京市二环内、西城区文昌胡同的一套11平方米的平房,只是简单装修,但价格高至230万元,单价为20万元/平方米。销售人员向《中国经济周刊》表示,该房源是北京实验二小学区房。另一套15平方米的平房,总价为250多万元,17万元/平方米。

一方面是优质教育资源配置不均,另一方面是拥有优质教育资源的中心城区住房过少,配套居住设施落后。北京市政府数据显示,四环内有23万户棚户区,大部分集中中心城区,传统教育大区如东西两城区,重点中学往往与低矮平房只有一墙之隔,楼房房源较少,中心城区的户均住房面积仅20平方米,且不成套,远低于全市人均29平方米的住房水平。

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。”
而北京科技创新的策源地则是海淀。

虽然86000元/平米的单价并不便宜,但好在户型面积小拉低了总价,使项目成为入住四环最低的新房楼盘。

2019年,深圳市七个区宣布学位紧张,仅龙华区小学一年级的学位缺口就高达1万以上。2月14日,2019年江苏省教育工作会议公布,2020年江苏省学位总缺口预计达到185.3万个。

近年来,北京各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。

链家地产市场研究部张旭说,截至今年8月,其监测的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价为4.9万元/平方米,而今年一季度均价为4.5万元/平方米,仅半年时间,涨幅近10%。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

强佑·府学上院,总价623万起。

学位不足,倒逼分配政策改变

根据北京市相关教育政策,北京的小学生入学实行就近划片入学,每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言,只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。而通过买房将户口落在这一区域,就成了很多家长[微博]的选择。

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