房产税版本不同传言已久 真相究竟是怎样?—南昌聚仁国际

摘要:任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点
国务院日前印发的《全国深化放管服改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施互联网+不动产登记。
很多人认为,这是为征收房地产税做准备…

沉寂一段时间后,物业税的讨论又浮出了水面,最近一段时间,有市场人士预测,物业税正式征收可能在2008年。

摘要:中国 房地产 税改革需要澄清的八个问题 来源:北大林肯中心
作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威
2018年的两会期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循立法先行、充分授权、…

(2018-03-08天下齐观)

全国人大财经委副主任委员郝如玉表示,有关征收房地产税的法案仍在起草过程中;中国财税法学研究会会长刘剑文则预计房地产税法最早将在2017年底前通过;而中国社会科学则在近期发布的《中国住房发展(2016中期)报告》中建议,在一线和热点二线城市开征房地产税。

  任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点

物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是财产保有环节的一个税种。从税制原理来看,居民土地、房屋等不动产财产越多,其税基就可能越大。从具体开征物业税的方式来看,估计有两种,一种是象征性的试点征收,另一种是实质性的全面性严格征收。

  中国房地产税改革需要澄清的八个问题

首先,房产税和房地产税的关系,准确地说现在正在准备中的是房地产税,而大家关心的房产税包含在了房地产税当中,但由于其他建造交易环节我们已经征税多年,大家对此并不感兴趣,在房地产税改革中,大家最关心的还是持有物业的税收问题,也就是我们说的房产税。

有关房产税的不同版本也在民间流传。有人计算,100平方米的房产一年要交5000元,也有人说一年要交11万;有人说免税面积为每人20平方米,也有人说是60平方米;有人说房产税主要是帮助地方稳定财政收入,逐步取代“土地财政”,也有人说,这是为了调节财富分配、抑制房地产市场投机等。

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在象征性试点征收的方式上,我认为,整体性的实质影响肯定有限,只是起到一个吓唬人的作用,当然,这也将给试点城市带来一定的不公平,将遭到试点城市人民的反对,这样很难行得通。

  来源:北大林肯中心

其次,房地产税设立的流程是,人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看,这个税已经确定要收,毫无疑问了。现在只是时间问题。

事实上,上述有关房产税的内容,近10多年来就没有断过。“加快房地产税立法并适时推进改革”,是十八届三中全会60项改革任务中的一项,相比之前“稳步推进”、“适时推进”等表态看,本届政府对房地产税制改革的决心和力度更大。现在,需要正本清源的是,房产税究竟用来干什么?本源看,组织财政收入、调节收入分配和经济结构是税收最主要的功能。

  国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

另一种是按照税务总局的部署,在“十一五”期间强制并严格征收,这种方式无疑会对房地产市场带来很大的影响,以国外为例,房地产开发环节的税收负担很轻,税收主要集中在持有(保有)环节,因此,由于持有环节税收很重,人们买房不仅要看自己现实的购买能力,还要考虑和衡量未来的居住成本。这样的话,大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此,物业税不仅对抑制房价上涨有用,对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足,而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是,如果这样严格征收的话,我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。

  作者:北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘威

第三,房产税的目的,昨天财政部副部长说的很明确,一是为了调节收入,缓解贫富分化。那么必然是富人多征税,穷人少征税。多套房多收,自住房少收甚至减免。二是为了筹集财政收入。房地产税将作为重要的地方税,成为地方政府的收入之源,这话的意思是,以后全国各地的税率将不一样。从美国经验来看,各州每年的税率在0.5-3%之间,绝大多数地方都在1-2%之间,7个州高于2%,比如华人经常去的比较繁华的城市,纽约洛杉矶房产税就是1%左右,而纽约最核心的曼哈顿,房产税3%,所以这里除了大富豪,80%的人都租房子,实在是交不起税。那么如果这么算,以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。

国际经验显示,从建设公共财政、回归服务型政府来看,以房产税为主的财产税的优势最突出。自1998年开启“房改”以来,尽管土地财政在补缺政府收入、支持城市建设上功勋卓著,但也引发了一连串负面效应,比如“经营城市”激励与服务型政府渐行渐远,投资驱动型依赖阻滞经济转型,资产泡沫带来系统性风险隐患,城市“摊大饼”扩张带来沉重债务等。我国房地产市场已进入“下半场”,城镇户均住房拥有超过1套,新房开发空间“见顶”全面制约“土地财政”的可持续性。另外,国际金融危机后全球经济复苏缓慢,加上我国成本优势减弱,出口自2012年以来连续4年半下滑,而制造业“去产能”全面提速,传统工业对税收的贡献降低。同时,城市化率超过50%以后,人口进城速度减缓,过去年均2000万的农业转移人口未来会降至1000万。

  很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。

物业税的开征,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  2018年的“两会”期间,房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前,时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。两会期间,全国人大预工委和财政部在新闻发布会上,除了再次明确房地产税立法的进程外,也提到了一些改革的细节,比如整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节的税负等。同时,学者、媒体和公众也对中国房地产税改革提出了许多意见。我们看到,在目前关于房地产税改革的讨论中,仍有一些基本问题未达共识,一些基本知识未能普及,直接影响房地产税改革的推进。

第四,房产税的征收参考标准。其实很早之前这个就明确了,也就是按照房屋评估值来计算房产税的标准,也就是说你家的房子交多少税,人家说了算。而评估值可能会几年才调整一次。这会出现什么后果呢,就比如美国次贷危机爆发后,底特律的房子1块钱往外卖都没人要,因为评估值还很贵,每年需要交几十万的房产税。所以我们也极有可能出现类似情况,房价下来了,但评估值还没有调整的情况。

基于土地财政式微,传统的来自工业的流转税制难以承受重负,地方政府必须要探索新税源。当前,城市化也已进入“下半场”,即服务业主导的都市圈时代。一方面,未来新增转移的1.7亿至2亿人口将向三大都市圈为主的区域转移;另一方面,三四线城市和部分二线城市既有人口也将向服务业为主、收入水平更高的都市圈迁徙。未来,至少有2亿人进入三大都市圈、4亿人进入到规划的20个都市圈。

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

另一方面,物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看,物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收,将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税,不同于股票市场的印花税,印花税是流转税,物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋,捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

  一、土地公有制也可以征收房地产税

第五,房产税怎么收,这是大家最关心的问题,昨天财政部给出了答案,明确了四点,1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;2、对特殊情况给税收优惠和减免;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了,所有房子都收税,这是原则,但会给一些税收减免措施,类似于个税的起征点一样,但估计不会太高。

人口集聚,生活和生产服务业要大发展,而都市圈首位城市(京沪穗深)、副中心(宁杭苏等)现代服务业前景更可观,比如金融、物流、互联网、文化创意、商贸旅游等。服务业主导,必然意味着民营私营经济快速发展、居民收入增长更快,而不是过去工业主导下企业(特别是国企)收入增长更快。而且,城市化和房地产快速推进了20多年,城镇居民已占到了近60%的份额,居民财产和资产拥有快速增加,比如房产占据了居民财产70%的份额。

  不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强昨天又发文称,要征房产税,必须做到以下15条。

另外,物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要交纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。

  房地产税是按照市场评估价值对房屋和土地的保有征收的一种财产税。根据我国《物权法》,国有土地使用者对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。因此,国有土地使用权是一项物权,是一类财产,可以征收财产税。而且,国有土地使用者也可以成为房地产税的纳税人。另一个方面,很多国家的房地产税收入用于当地公共服务支出,而这些公共服务也资本化成为房地产价值的一部分。从这个角度看,房地产税是享受该地区公共服务的居民对公共服务的支付。因此,房地产税仅与所有者或使用者是否享受当地公共服务有关,而与其拥有或使用的土地产权类型无关。

第六,不交怎么办?房产税肯定不能上门去收,需要你自己报税并交纳,如果你不交,人家也不会上门催,只需要在过户的时候补齐并交纳滞纳金就可以了。如果房子很多,还拖了几年没交,到时候一看,没准滞纳金加房产税比房子价值还高,这都是有可能的。

2013年,我国第三产业对GDP贡献首次超过了第二产业,此后两年,第三产业贡献继续扩大。由此,过去以流转税为主的税制自然要向以所得税和财产税为主转变,这不仅是为地方政府开辟新财源,更是我国财税改革和公共财政建设的必由之路。近年来,个税改革(从分类计征向综合计征转变),房地产税制立法及土地到期续期、不动产统一登记等法理和技术基础上的改革和攻坚相继展开。这都在明确无误地显示,以所得税、房产税为主的财产税的新税制正在形成。

  以下是原文:

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程,因此,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果,物业税的开征是一个稳步推进的过程,如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税,并相应取消相关收费,这将给房地产市场带来重磅炸弹,届时,房价将得到有效的抑制,但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险,从“十一五”这个时间来看,我预计,房地产市场将于2010年前后出现拐点。

  在国际经验上,也有很多对公有土地上的房地产征收房地产税的例子,如新加坡、以色列、澳大利亚、荷兰、瑞典、中国香港等。这些国家和地区都在其法律和制度框架内协调了公有土地使用权和房屋所有权之间的关系。在法律上,英国和英联邦国家往往将房地产税的纳税人规定为房屋的占用人(Occupier)。占用人包括了拥有人和使用人,通过这种方式将房屋的所有者和使用者都当作纳税人。在中国香港地区,房地产税称为“差饷税”。其在纳税人的界定上也使用占用人的概念。而且香港地区的房地产税以年租金评估价值计税,即从房地产市场租金计算得到的价值。这种方法解决了土地使用权与房屋所有权之间的矛盾,将土地和房屋统一按照租金价值来计税。在其它国家和地区,如新加坡和美国的夏威夷州,法律规定国家或州政府拥有的土地及地上的建筑在再评估时按照完全所有权对待。也就是说,在房地产税评估中,公有土地上的房地产与私有土地上房地产是一视同仁的。

第七,房产税的影响,绝不是调控房价这么简单,站在更高格局上,他会成为地方政府的主要收入来源,是中央和地方财权事权的又一次划分。也是解决目前地方资金和地方债问题的唯一办法。更是调节收入的一次重要的财富洗牌,所以这个事必须要稳准狠。房价也许并不会降多少,因为房价降了也会影响房产税收入,但楼市的流动性一定会降到冰点。也就是房产税出台,你的房子将很难再卖掉。

除财税改革外,调节收入差距、经济结构是开征房产税的动因之一。发达国家三大缩小贫富差距的税——房产税、资本利得税和遗产税,至今我国无一征收。在城市化“下半场”和服务业大发展时代,居民收入差距空前扩大,主要就表现在财产和资本收入上。但现有的个人所得税已无法发挥调节作用。未来,在“三期叠加”趋势下,货币宽松不变,全国资金寻求避险地,京沪穗深、宁杭鹭苏集中了全国30%的优质公共服务,人口吸附能力有增无减,房价涨势难挡。去年以来,热点城市房价暴涨、住房“豪宅化”,就在于上述原因。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

 

  二、土地出让金和房地产税是地方政府公共服务资金的两个来源

第八,老百姓该怎么看待房产税,人家早就告诉你房子是用来住的,不是用来炒的,这已经是赤裸裸的警告了,囤积多套房是会付出惨痛代价的。如果按30平米免征,基本上够用了。绝大多数家庭也不用交税,改善家庭对超出面积交税,比如北京你两口人住个140平米的大房子,那你就要交80平米的房产税,这80平米的房产价值估计是400万,所以算下来每年大概4万块钱左右,再加上70年的产权减免因素,也就是大几千块钱。如果2口人您住一个大别墅几百平米,那么估计就该有惩罚税率了也许是2%-5%。所以绝不是你只有一套房,就不用交税这么简单的。还要看你的房子面积多大。

因此,热点城市(特别是京沪穗深)迫切需要提速房产税。一方面,为来势汹涌、愈演愈烈的投资保值型购房需求降温,并通过房产税的调节作用,将人口和购房需求疏导至都市圈副中心城市、中小城市,以经济手段促进都市圈建设;另一方面,通过房产税,将都市圈化过程中巨大的空间溢价收入预算化,并反哺为都市圈内教育、医疗、就业、文化、住房保障等公共服务均等化投入,降低人口进城成本,释放外来人口较高的边际消费倾向,促进服务业进一步发展,构建内需社会,完成经济转型。

  我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。

  从性质上说,土地出让金和房地产税是两类政府收入。土地出让金本质是一次性支付的土地使用期内的地租——我国城市土地采用公有制,政府代表全体公民来向土地使用者收取地租。房地产税则是地方政府的一项税收。

第九,70年土地出让金怎么办,之前中房集团孟晓苏他们已经给出了意见,那就是根据产权使用年限扣除,房子多少年,就交70分之几的房产税,比如你的房子10年了,那么就只交10/70的房产税,如果你的房子70年了,那么土地使用权过了,那么就交全额房产税了。这是比较合理的方法。但最后的结果就是,老破小交的房产税最多,将很难变现了。

这么看来,房产税的定位,应是在财富调节税缺失的情况下,基于存量财富重估的、具有累进性质的资本利得税。当然,开征房产税,也是以经济手段取代行政手段,控制热点城市楼市泡沫化倾向。

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