美高梅手机网投房产调控屡调未果缘于政府利益牵涉其中

自从2018年开始,针对前两年房价上涨的行情,中国国内又开始了新一轮对高房价的“讨伐”舆情。

房产调控屡调未果缘于政府利益牵涉其中

2018年3月19日,国家统计局发布2018年2月份,全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,2月份房价上涨的城市数量略有增加。2月份44个城市住宅价格上涨,其中15个城市郑州、成都新建住宅销售价格环比持平,12个城市新建住宅价格均环比下降。刘全分析认为,受楼市调控政策影响一二线城市房价总体趋于平稳,而三四线城市房价持续小幅上涨。政府实施分城调控房价出现二级分化,大中城市房价潜在的上涨动力依然强劲。

2004年开始,中国房地产调控政策登上历史舞台,当时是为抑制房地产市场投资过快增长,政府采取“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。2017年,中国房地产市场实施调控有110多个城市,陆续出台楼市调控政策共有270多次。刘全分析认为,中国房地产市场调控政策从2004年开始至2018年,实施楼市调控14年时间房价越调越高的事实并没有改变。去年国庆节期间12个城市出台楼市调控政策,看似在打压大幅上涨的高房价,实则是为防止房地产市场暴涨之后,出现不可控的市场崩盘。

最近,陕西省政府近日印发《陕西省房产税实施细则》,细则对房产税收缴工作进行了规范,并明确提出了五类房产免征房产税。

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国家发改委价格监督检查司司长李镭日前在公开场合表示,土地部门违规收费已经成为房地产成本居高不下的重要原因。发改委今年针对北京、石家庄、济南、广州、成都、西安六市的一次收费检查显示,土地部门违规收费已高达10.97亿元,远超过去年六个城市八个部门的全部违规收费金额。李镭直言,土地部门乱收费已经成为目前高房价的“助推器”。

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中国的高房价被普遍认为具有以下三宗罪:

始自2005年的房地产调控风暴,历经国八条、国六条、以及增加有效供给等新政举措,可谓是一波紧过一波。但遗憾的是,直至今日,全国房价尚且不论下降,即便是滞涨也未曾出现。最新公布的70个大中城市房价月度涨幅达到了7.1%,甚至又创出两年来的新高。如果仅以房价走势作为判断调控政策效果的依据,那么显然,调控政策效果无法令人满意。

中原地产最新调查数据显示,2018年2月份对不同城市土地市场交易情况进行统计发现,北京、上海、深圳等一线城市土地市场平均溢价率18%,同比去年上涨9%;二线城市土地市场平均溢价率19%,同比下降14%;三线城市土地市场平均溢价率26%,同比下降15%。刘全分析认为,楼市调控政策实施已经一年,全国大中城市土地价格溢价率大幅下降。2017年下旬开始,全国大中城市土地市场流拍数量明显增多。土地流拍反映出房企买地变得非常理性,地块位置不好、地价过高、限制条件过多等地块不再受青睐。

全国1-2月份,住宅用地供应4640宗,面积13743.62万平方米,同比增长29.6%,成交3349宗,成交面积10505.73万平方米,同比增长25.8%,成交价款6161亿元,同比增长74.3%。刘全认为,房地产市场调控将保持连续性及稳定性,房企购买土地意愿会受到打压,房企购置土地增速同比保持低位趋势。在宏观经济向好的带动下,未来土地市场供求将保持平稳运行,地价涨幅同比上年有明显回落。在楼市调控政策打压之下房企拿地比较理性,非优质地块将不被房地产商所青睐。全国土地溢价率大幅下跌,土地流拍数量增多这也是政府最担忧的事情。

随后各类媒体围绕着陕西的房产税到底是真假房产税进行了大讨论,不少以重磅、狼来了、拐点、信号、打响第一枪等极具吸引力的词语,引爆人们的眼球。

第一,抬高了租金,导致企业经营成本上升。

各界的分析普遍认为,房产调控之所以屡调而未果,根本原因在于地方政府的经济利益牵涉于其中:房价涨则地方经济指标看好、地方财政收入有保障、官员政绩考核趋优;反之,则经济指标恶化、地方财政吃紧、官员政绩考核压力加大。因此,地方政府在事实上充当了默许房价上涨的力量。而此次发改委官员透过乱收费问题的查处,做出土地部门是“房价助推器”的表述,同样也印证了这观点。

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其实,根据常识判断,陕西的房产税不是最近政府提出来的长效机制中的“房地产税”。而真正的“房地产税”必须在不动产登记完毕以后才能推出来,而且要经过人大的立法,最快还要两年左右时间。

第二,透支了消费者,导致消费降级,企业经营情况变差。

诚然,地方政府与房地产业有着息息相关的经济利益,这直接构成了中央调控政策落实的制度瓶颈,对此笔者并无异议。但是,发现问题未必意味着解决问题的方法必然正确。面对地方政府与房产业间的利益纠缠,各方开出了诸如严查严惩、规范收费、官员问责等等“处方”。但是,给出此类“处方”者由于缺乏对中国财政分权体制的深刻了解,其对策只能流于表面,而无法切中肌理。

2018年2月,300个城市共推出土地2438宗,推出土地面积10633万平方米,环比减少24%;共成交土地1921宗,成交土地面积8437万平方米,环比减少35%;出让金总额3801亿元,环比减少40%;成交楼面均价2530元/平方米。刘全分析认为,全国大中城市都临着土地供应量不足及拆迁成本提高,导致土地价格持续大幅攀升。土地市场供应量不足及成本居高不下,致使房地产商拿地成本越来越高,土地成本上涨推动房价持续走高。

刘全分析认为,一二线城市房价将维持平稳上涨方向明确,三四线城市房价小幅上涨趋势清晰。2018年房地产销售增速逐渐回落,房企对未来市场持谨慎乐观态度。受楼市调控政策及金融降杠杆的双重影响,因此房企土地购置数量将保持相对低位。土地财政的过度依赖致使楼市调控只能适可而止,除非个别城市房价暴涨之外,实施楼市调控城市数量不可能再增多。土地价格上涨及银行房贷利率上涨,变相推动房价持续上涨。

我们撇开那些肤浅的众说纷纭,大家是否发现,陕西房产税的一个重要问题被忽略了?如果陕西的房产税早就有了,为什么在这个时候大张旗鼓的要修订细则呢?

第三,高房价诱导了企业投资,热衷炒房耽误了企业经营。

事实上,历次财政改革的结果之一是中央政府甩公共支出包袱,地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任,诸如基础教育、基础设施建设、公共安全和公共卫生等原本需要中央政府提供的公共产品,已经逐渐成为地方政府的重担。1994年开始的分税制改革对中央和地方间的财政收入分配格局影响很大。改革前,地方财政收入占整个国家财政收入的比重在70%以上;改革后则基本稳定在50%以下。但财政支出的变化趋势与此不同,改革后,地方政府的财政支出占国家预算内财政支出的比重基本没有变化。将分税制改革以后的中央和地方财政收入与财政支出比重的变化趋势结合在一起看,一个事实就非常直观地显出来了:分税制改革大大减少了税收中地方政府所占的比重,从而显著减少了地方政府减免税收的权力,同时也意味着分税制改革明显扩大了地方的财政收支缺口,极大地增加了地方政府财政增收节支的压力。

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舆论在一定程度上影响了高层决策。

在这样的格局下,至少有两个方面的原因刺激了地方政府追求非规范财政收入,尤其是预算外收入的扩张。其一,伴随着财权的下放,地方政府拥有了自己独立的经济利益,但同时必须提供越来越多的公共产品和服务,如果仅靠固有的财政收入,已然是捉襟见肘。其二,为了鼓励本地非国有经济的发展以及吸引更多的投资,地方政府往往采取税收优惠等措施,这必然导致预算内收入的减少,需要预算之外的非规范收入来弥补,土地出让金以及非税收入就成为首选。

2018年全国大中城市放宽城市落户条件,计划进城落户1300万人以上。政府主推城市化发展及弱化农村功能,未来20年中国将有近2亿人迁居城市生活。刘全分析认为,全国户籍放开政策落地实施,将长期利好大中城市房地产市场。中国什么都少,就是人多,所以中国楼市从来不缺市场需求。影响房价最重要的利好基本面,主要是人口流入数量与社会经济快速发展。

刘全分析认为,楼市调控政策主要让市场回归平稳理性,防止房价出现大涨或大跌局面,这是本次楼市调控政策的主要目标。调控再一次证明,楼市调控根本解决不了高房价及房价大幅上涨问题,只能在短期内抑制房价平稳。有计划控制土地供应量,待价而沽,面粉比面包贵,房价怎么可能会下降。

问题的关键在哪里?

在2017年提出的“房住不炒”的基本原则下,中央在2018年7月31日的政治局会议上,强调了“遏制房价上涨”的基本论调。

按照政府经济学的理论,地方政府也是谋求自身利益最大化的经济实体,他们承担着维护本地区经济发展和符合政绩考核要求的双重职能。从目前地方政府考核以GDP为核心的角度来看,两者在一定程度上是一致的。在这种情况下,房地产等收益高、见效快的基建投入就成为地方政府的必然选择,所谓的地方政府“卖地生财”、与房产商利益纠缠等等问题也才会随之而生,并且滋生出让公众极为不满的“政府税费推高房价”等问题,甚至因此而严重影响政府声誉和公众对政策的信任度。

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看看陕西2017年上半年的财政数据,也许你会发现端倪。

据统计,2018年上半年各地关于房地产的调控政策就高达200次,比2017年同期增加了65%!

由此可以看出,既然地方政府经济行为是因财政分权体制的既有弊病使然,那么破解之术同样当以此为着眼点。简单的严查严惩,或者让惩处因地方政府行为“情有可原”而落空;或者只会让地方政府另辟蹊径来获得税费收入。因此,唯有尽快采取措施平衡中央与地方财政分权结构,特别是对于医改、房改、教育改革等全国性社保问题,理应增加中央财政的责任和投入比重。伴随着中央财政支持力度的加大,一方面可以减少地方财政压力,使之无需因“无钱”而困扰;另一方面可以直接隔断地方财政收入与敏感领域的联系,从制度源头避免权钱交易的可能性,是为治本之策。

刘全分析认为,高房价形成原因是多方面,既有货币政策原因,也有政府土地财政影响,也有市场供求关系及金融政策等多方面因素的作用。土地价格是推动高房价的核心,货币超发是高房价的条件,银行是高房价的动力,政府政策是高房价的保障,市场供求关系是高房价的支撑。一二城市房价大幅上涨受到阶段性抑制,楼市调控并没有消除真正的市场需求。楼市调控持续一年,房价越调越高,并没有实质下降,主要是房地产开发成本性上涨导致。

美高梅手机网投,刘全分析认为,调控政策短期让楼市局部降温,而金融降杠杆刹车能够减速,这就调控政策目标。调控政策传递一种市场利空消息,稳定吃瓜群众情绪,这招已经越来越不好用了。购房者一次次看着全款变首付,首付变成月供;房价调控一次就大涨一次,吃瓜群众也要长些教训。

2017年1-4月份,全省地方财政收入712.73亿元,同期全省财政支出1310.49亿元,赤字是597.76亿元,赤字占收入的84%。到1-6月份,全省地方财政收入1095.74亿元,全省财政支出2584.95亿元,赤字是1489.21亿元,是收入的136%。陕西省财政赤字不断扩大并恶化。

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作者:刘全,房地产专家、法学专家。

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

通过这两组数字对比可以发现,今年陕西的财政赤字是不断扩大的,不是匀速扩大,而且是加速扩大。

2018年上半年共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市全部实行限售+限购政策。

创作:2018.3.20

创作:2018.3.22

我在文章《江苏债务首破万亿,释放的危险信号真的与你无关吗?》中详细分析了关于地方债务的问题。2015年底,陕西省的债务率排在全国第七位。陕西是传统的煤炭大省,2015年开始的去产能对陕西的经济增长影响很大。但2017年明显好转,因为去产能导致煤炭价格大幅上涨,陕西省2017年上半年财政收入增幅明显加大,受煤炭价格上涨较快的带动,上半年资源税完成71.88亿元,增长110.22%。

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